Вздохи по пандемии: льготная ипотека не сильно помогла рынку загородной недвижимости
По итогам 2023 года в России было введено 110,44 млн кв. м жилой недвижимости, причем больше половины, 58,68 млн кв. м, пришлось на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Одновременно с этим рекордный рост показала выдача ипотеки на загородную недвижимость. По данным Сбербанка, за 2023 год общий объем выдачи на ИЖС достиг 450 млрд рублей, это в 4,5 раза больше, чем в 2022 году. Всего же банки выдали почти 120 000 ипотечных кредитов на проекты ИЖС, что в четыре раза превышает показатель 2022 года. А общее количество ипотечных кредитов, выданных в 2023 году, превысило 2 млн.
При этом, по оценке «Циан» (исследование есть у Forbes), доля ИЖС в структуре годового ввода жилой недвижимости в 2023 году снизилась с 55,7% до 53,1%, а участники рынка загородной недвижимости говорят, что причиной впечатляющего роста ИЖС стало вовсе не новое строительство. «На статистику очень сильно повлияла дачная амнистия, которая просто узаконила те дома, которые уже давным-давно были построены, но не были официально признаны, то есть поставлены на кадастровый учет», — полагает управляющий партнер Gosman Development Василе Минти.
Что продали в кредит
Хотя ипотека не является основным драйвером прошлогоднего ввода, непосредственно рынку загородной недвижимости она помогла. Возможность взять кредит на строительство дома стала одним из драйверов спроса на этот кредитный продукт, а вторым, разумеется, были низкие ставки льготных программ, говорят собеседники Forbes. «Максимальное количество спроса пришлось на участки с подрядом стоимостью до 16 млн, поскольку лимит по льготным ипотечным программам — 12 млн рублей, — говорит учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент» Валерий Лукинов. — Вторичная загородная недвижимость ценой до 20 млн, войдя в конкуренцию с программами ипотеки, не пользовалась спросом, коттеджи продавались только со значительным дисконтом, чего не скажешь о вторичке по цене от 30 млн: инвесторы в загородную недвижимость реализовали свои построенные лоты, причем покупателей бизнес-класса не пугали высокие ставки ипотеки, и около 50% покупателей при покупке использовали ипотеку».
Все собеседники Forbes отметили, что ипотека поддержала преимущественно строительство нового жилья. «На данный момент доля ипотечного кредитования в эконом- и комфорт-сегментах рынка ИЖС составляет около 30% от общего объема, — подсчитал генеральный директор ГК «СтройСинтез» Виктор Лукин. — Конечно, эта цифра не сравнится с долей ипотеки на многоквартирные дома — 80%, но рост за последний год произошел колоссальный. Правда, ипотека бесполезна в сегменте люкс и выше, где сумма лимита покроет лишь пару диванов и кухонный гарнитур».
«Действительно, для покупателей элитного сегмента загородной недвижимости массовые программы фактически бесполезны», — подтверждает директор по продажам Millennium Park в Villagio Realty Екатерина Крапивина.
«Доля покупателей, выбирающих строительство дома по договору подряда с привлечением льготных ипотечных кредитов, изменилась с нескольких процентов в начале 2023-го до 50% в декабре 2023 года, — добавляет руководитель направления загородной недвижимости компании «Этажи» в Москве Артур Герасимов. — Основательно закрепился тренд на строительство индивидуальных домов с привлечением подрядных организаций через льготные ипотечные программы, плюс высокий интерес наблюдался к льготным программам для строительства собственными силами». Речь идет о снижении максимальной суммы кредита с 12 млн до 6 млн рублей по ряду льготных программ.
Многие игроки рынка продолжают вздыхать, ностальгируя по ажиотажному спросу, который наблюдался в период пандемии коронавируса. «Если сравнивать с 2020–2021 годами, то спрос существенно снизился», — сетует владелец агентства элитной недвижимости Nika Estate, член AREA Виктор Садыгов.
Загород мельчает
Многие собеседники Forbes отмечают, что загородная недвижимость становится компактнее.
«Появилась тенденция на маленькие дома, — констатирует директор департамента маркетинга «ФСК Family» Екатерина Коган. — Средняя продаваемая площадь в 2018 году была более 280 кв. м, в 2020 году наметилась тенденция на снижение, в 2022 году в наших проектах средняя продаваемая площадь была 100 кв. м, а по рынку — менее 210 кв. м. В 2023 году — уже 181 кв. м. Тем временем маленькие дома по 65 кв. м начинают конкурировать с сегментом квартир. Стоимость такого дома составляет около 11,5 млн рублей, что в некоторых случаях даже дешевле квартиры в «человейнике».
«Девелоперы активно откликнулись на ухудшение условий по ипотеке и тестируют в комфорт-классе дома от 60 квадратов, хотя раньше с успехом продавали дома площадью более 100 кв. м, — подтверждает Лукинов из клуба «Загородный девелопмент». — Предложение движется за платежеспособным спросом».
Инвесторы не дремлют
На загородном рынке покупатели-инвесторы перестали быть единичными, многие опрошенные эксперты отметили их активность, хотя доля таких покупателей все еще невелика.
«В 2023 году в ИЖС пришло большое количество инвесторов, не связанных со сферой строительства, — рассказывает Лукин из «СтройСинтеза». — Инвесторы, взяв льготную ипотеку под 6%, стали использовать данные средства как активы для инвестиций. Наиболее часто встречающимся форматом было инвестирование в существующие поселки. Также новые инвесторы начали создавать отдельные бизнес-модели, строя дома с целью последующей продажи. Отметим, что не всегда такой метод инвестирования оказывался удачным».
«Существенную динамику и с точки зрения предложения, и с точки зрения спроса показывают проекты доходных домов, которые изначально проектируются и строятся для сдачи в аренду, — добавляет Минти из Gosman Development. — На рынке уже есть проекты, в которых управляющие компании заявляют о доходности от 12% до 17%, что позволяет окупить инвестиции за пять-восемь лет».
Гиганты и скептики
Уже несколько лет загородный рынок ждет реализации планов крупных застройщиков городского жилья по строительству коттеджных поселков. И хотя они начали воплощаться в жизнь, масштаб пока несопоставим с ожиданиями. «На рынок ИЖС с реальными проектами, а не с планами вышли застройщики многоквартирного жилья, например «Самолет» и ФСК», — напоминает руководитель «Циан. Аналитики» Алексей Попов.
Игроки загородного рынка встретили новичков скептически. «У загорода своя специфика и целевая аудитория, которую нужно знать до мельчайших деталей, — говорит директор по развитию «KASKAD Недвижимость» Катерина Истомина. — Те методы, которые работают в городском девелопменте, тут неприменимы, да и маржинальность загородных проектов намного ниже. Из-за высоких требований к работе продуктологов и высоких трудозатрат успешными на этом рынке могут быть только специализированные загородные застройщики».
«Относительно ситуации с девелоперами загородного жилья тоже не все радужно: из-за наблюдающегося роста спроса на ИЖС и стимулирования этого сегмента государством туда устремились участники рынка городских квартир, но так как эти два сегмента работают по своим, сильно отличным друг от друга принципам, скопировать подход многоквартирных домов на ИЖС попросту невозможно, — уверен основатель строительной компании Nordhus Александр Петров. — К тому же так быстро наработать нужные компетенции не удается, а перенять их попросту не у кого, ведь столь крупных игроков в этом сегменте ранее попросту не было».
Крупные девелоперы настаивают, что они делают загородный рынок более цивилизованным. «В сегменте ИЖС сейчас большая вариативность схем реализации: ДДУ, договор купли-продажи земельного участка с договором подряда, договор купли-продажи будущей вещи, предварительный договор купли-продажи, — говорит коммерческий директор группы «Самолет» Кирилл Храпов. — При оформлении по последним двум схемам достаточно сложно оформить ипотеку».
«Игроки загородного рынка приходят к стандартизации продукта, — добавляет Коган из ФСК Family. — И мы видим, как постепенно рынок идет в эту сторону. Но под стандартизацией я подразумеваю не типовые продукты, а то, что дома ИЖС сдаются обязательно с газом, электричеством, водопроводом и канализацией, и все коммуникации заведены в дом. Факт, что даже сегодня примерно 80% застройщиков ИЖС не подводят газ».
Год грядущий
Постоянство — признак не только мастерства, но и состояния загородного рынка. В 2024 году здесь не опять, а снова царит дефицит предложения и формируется отложенный спрос, говорят собеседники Forbes. Такая ситуация сохраняется со времен пандемии. «Изменилось поведение покупателей, — констатирует управляющий партнер Puzzle Realty Марина Шкурко. — До пандемии каждый четвертый звонок в нашем агентстве заканчивался визитом, сейчас — каждый второй. Сократилось время на принятие решений. Раньше на сделку уходило от трех до шести месяцев, сейчас — от одного до трех месяцев».
Рынок продолжает ждать новых проектов, но они задерживаются.
«Ключевая ставка добавила пессимизма девелоперам, — говорит Садыгов из Nika Estate. — Крупные игроки, которые уже вышли с намерением строить малоэтажку в массовом сегменте, безусловно, не передумают, но те, кто вынашивал планы по возведению более бюджетных камерных поселков, скорее всего, повременят. Это значит, что нам нечего будет предложить покупателям на первичном рынке».
Зато ступившие на загородную стезю городские девелоперы декларируют оптимизм. «В 2024 году ожидаем увеличения спроса и доступности загородной недвижимости в связи с разработкой правительством отдельной программы на ИЖС, — отмечает Храпов из «Самолета». — Ожидаем ее внедрения во второй половине года».
«По поводу 2024 года можем сказать, что если ипотечные программы будут сохранены в той или иной форме, если будут разработаны какие-то дополнительные кредитные продукты-стимулы для конечного потребителя, то, конечно, в этом сегменте рост продолжится», — соглашается директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Вопрос цены
Цены на загородном рынке, в отличие от городского жилья, стабильны, говорят опрошенные эксперты.
«Для вторичного рынка ядро спроса в среднем ценовом сегменте сконцентрировано на домах с современной архитектурой и отделкой стоимостью до 25 млн рублей, без отделки — до 15 млн рублей, на участках от 6 до 20 соток — до 8 млн в локации до ЦКАД или чуть дальше, — перечисляет Герасимов из «Этажей». — В экономсегменте — запрос на готовые дома (заезжай и живи) стоимостью до 12 млн рублей и участки от шести соток по цене до 4 млн рублей».
«Цены медленно растут, — добавляет Попов из «Циан. Аналитики». — В 2023 году они увеличились на 8% в Московской области. Медианная цена полноценного дома в феврале 2024 составила 21 млн рублей; на 4%, до 20 млн рублей, она выросла в окрестностях Санкт-Петербурга. Схожие цифры и на других ключевых рынках».