Вслед за китайцами: где сейчас покупают зарубежную недвижимость россияне
«Зарубежная недвижимость уверенно заняла свое место в пирамиде потребностей Маслоу», — шутит руководитель департамента зарубежной недвижимости Barnes International Moscow Денис Перковский. Он и другие собеседники Forbes заметили, что россияне стали больше присматриваться к той недвижимости, которая популярна у других иностранцев.
Интернациональный Таиланд
Недвижимость Таиланда начала набирать популярность у российских покупателей в 2023 году, причем в том же направлении смотрят и инвесторы из Китая и Европы, говорят собеседники Forbes. «Мы отмечаем, что многие российские инвесторы начали активно обращать внимание на международный опыт, — делится наблюдениями руководитель офиса Homeapp в ЮВА Олег Морозов. — Например, направления российского спроса часто совпадают с направлениями спроса граждан Китая. Лидерами по покупкам недвижимости в 2022 году в Таиланде и на Бали стали именно китайцы и россияне».
«Число запросов от наших российских клиентов на покупку недвижимости в Таиланде в III квартале 2023-го к тому же периоду прошлого года выросло на 126%, — делится статистикой исполнительный директор и партнер Tranio Михаил Буланов. — Соотносимые цифры можно найти и в статистике за первое полугодие 2023-го, где среди иностранных покупателей жилья с большим отрывом лидируют граждане Китая, а на втором и третьем месте — клиенты из России и США».
«Особенно популярны Паттайя в сегментах эконом и премиум и Пхукет и Бангкок в сегментах люкс и бизнес, — рассказывает генеральный директор компании CMP Group | ГЖА.рф Алексей Котлов. — Наша аналитика показывает, что многие россияне сейчас инвестируют в банковский сектор Таиланда».
Власти Таиланда приветствуют такой спрос и улучшают условия пребывания для покупателей недвижимости, в том числе для россиян, говорят опрошенные эксперты.
«Хорошая новость в том, что с 1 ноября для россиян увеличили безвизовый срок пребывания в Таиланде с 30 до 90 дней, — напоминает CEO & управляющий партнер Intermark Global Ирина Мошева. — Можно продлить пребывание еще на 30 дней в иммиграционном департаменте. Мы ожидаем, что эти изменения позитивно скажутся на рынке недвижимости».
«В Таиланде относительно невысокие пороги входа для инвестиций и при этом достаточно высокие показатели доходности и прироста цены объекта недвижимости в процессе строительства, — добавляет директор департамента зарубежной недвижимости NF Group Анна Ларина. — Здесь можно ожидать доходность от сдачи в аренду в диапазоне 12-20% годовых и выше, а сами цены на недвижимость начинаются от $130 000-150 000 за лот».
«При этом Таиланд пока не дает инвестиционной визы, — уточняет Мошева. — Старые программы не показали какой-то отдачи, и сейчас власти Таиланда разрабатывают новую программу для зарубежных инвесторов».
Остров сокровищ
Большинство собеседников Forbes в связке с Таиландом упомянули и индонезийский остров Бали, поскольку интерес к обеим этим локациям растет параллельно. «По статистике Tranio, число заявок россиян на покупку недвижимости на Бали в III квартале увеличилось на 70%, — подсчитал Буланов из Tranio. — Рынок Бали стал центром притяжения для российского капитала с 2022 года, а покупатели, например, из Великобритании и Австралии интересовались недвижимостью на острове и ранее».
По словам Лариной из NF Group, доходность и цены Таиланда и Бали примерно равны. «Практически везде, где объект сдается в долгосрочную аренду, доходность составит 5-6%, максимум 7% годовых, — подсчитала Мошева из Intermark Global. — Максимальная доходность сейчас на Бали, там она может достигать 13-15% годовых».
«Цены на Бали стартуют от $170 000, но мы ожидаем запуски новых проектов в течение ноября со стартовой стоимостью от $115 000», — говорит генеральный директор Ricci | Жилая недвижимость Екатерина Ломтева.
При этом опрошенные эксперты указывают на то, что Бали — молодой рынок, поэтому здесь есть ряд особенностей и рисков. «На Бали невозможно купить недвижимость во владение, разрешена только многолетняя аренда», — предупреждает основатель агентства недвижимости Ageeva Real Estate Татьяна Агеева.
«Практически все страны, где пользуется спросом инвестиционная недвижимость, в том или ином виде предлагают визы или ВНЖ за покупку недвижимости, не так давно и на Бали ввели визу второго дома», — добавляет Мошева.
Кипр вместо Турции
Турция наравне с Дубаем была одним из главных направлений для зарубежных инвестиций россиян в 2022 году, однако в 2023-м спрос пошел на спад с самого начала года. По словам опрошенных экспертов, этому способствовало разрушительное февральское землетрясение, предвыборная неопределенность и рост цен на недвижимость, опережающий инфляцию.
«В III квартале 2023 года спрос на покупку недвижимости в Турции среди россиян сократился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, — описывает ситуацию директор департамента зарубежной недвижимости NF Group Анна Ларина. — Количество заявок за год (три квартала 2023-го к трем кварталам 2022-го) уменьшилось на 7%».
Разворот спроса начался с разрушительного февральского землетрясения, говорят собеседники Forbes. «В первые месяцы 2023 года из-за землетрясения, политической нестабильности и предстоящих выборов и роста цен на рынке наблюдался некоторый спад спроса, а цены в среднем выросли на 40%, — рассказывает заместитель председателя совета директоров Mayalanya Group Мила Гребенщикова. — Сейчас много ресурсов брошено на восстановление пострадавших регионов, в стране нехватка рабочей силы и стройматериалов».
«В этом году за период с января по сентябрь продажи недвижимости в Турции снизились на 14,9% и составили 900 074 сделки за девять месяцев, — подсчитала руководитель отдела продаж агентства недвижимости Uptrend homes в Алании и на Северном Кипре Юлия Чаг. — Это объясняется тем, что первое полугодие было очень напряженным для республики — страшное землетрясение в феврале, затем два тура выборов президента, практически полная смена кабинета министров. Все эти события держали в напряжении и местных жителей, и иностранцев».
В октябре власти Турции неожиданно повысили минимальную стоимость недвижимости, приобретение которой дает право на ВНЖ, но именно это обстоятельство, по словам собеседников Forbes, на спросе никак не отразилось. «Перед принятием этого решения не было всплеска спроса от желающих успеть, так как закон был принят к исполнению одним днем, мало кто этого ожидал, и, соответственно, отреагировал», — комментирует ситуацию владелец агентства элитной недвижимости Nika Estate Виктор Садыгов.
«Более критичным фактором для зарубежных клиентов, инвестирующих в недвижимость Турции, являются условия выдачи «золотого паспорта», — уточняет Буланов из Tranio. — Разговоры о повышении порога по этой программе ведутся давно, и локальные эксперты Tranio рекомендуют клиентам, планирующим участие в ней, не затягивать с оформлением сделок, так как вступление в силу новых законов в Турции может проходить в весьма короткие сроки».
Некоторые эксперты обратили внимание, что коррекция спроса уже отразилась на ценах. «Падение спроса повело за собой коррекцию цен, особенно это касается недвижимости на берегу Средиземного моря, где наблюдается самый большой процент иностранных покупателей, — констатирует Чаг из Uptrend homes. — В среднем корректировка произошла на 5-10% на рынке первичной недвижимости и на 10-15% на рынке вторичной недвижимости. Появились акции от застройщиков в виде подарков бытовой техники, покрытия расходов на оформление, гарантированной аренды. Также мы видим срочные продажи от собственников и инвесторов. Иногда можно встретить продажу от инвестора с дисконтом в 20-30%».
Как альтернативу Турции эксперты назвали обе части острова Кипр: и Республику Кипр, и Северный Кипр. «Северный Кипр нельзя упускать из вида, регион последнее время пользуется особенной популярностью среди российских покупателей», — подчеркивает генеральный директор компании Skolkovo realty Борис Борискин.
«Конфликт в Израиле вызвал ажиотаж в первую очередь среди арендаторов, многие из которых приехали в Турцию и на соседний Северный Кипр, чтобы пересидеть острую фазу, — делится наблюдениями Чаг из Uptrend homes. — Если этим людям будет здесь комфортно, в дальнейшем они могут стать потенциальными покупателями».
В Республике Кипр главное преимущество в глазах российских покупателей — это все еще действующая программа получения ВНЖ за инвестиции.
«На Кипре можно получить ПМЖ при покупке недвижимости стоимостью от €300 000, в Дубае «золотую» резидентскую визу дают при покупке недвижимости стоимостью от €540 000, — напоминает руководитель направления международной недвижимости компании Golden Brown Group Даяна Березовская.
Инвестиции в соседей
Собеседники Forbes отмечают, что никуда не делся и российский спрос на недвижимость в сопредельных странах, таких как Армения, Грузия и Казахстан. «Россияне сейчас активно интересуются Грузией и Арменией, где можно долго находиться без оформления иммиграционного статуса, — отмечает Гребенщикова из Mayalanya Group. — Например, в Армении без ВНЖ можно прожить год».
«Россияне достаточно активны на рынках стран Центральной Азии, Грузии и Армении, которые не пользуются спросом у международных инвесторов, — соглашается Буланов из Tranio. — Сейчас в этих странах отмечен высокий рост цен на покупку и аренду жилья на фоне релокации россиян, в том числе представителей бизнеса и IT-отрасли, чьи вложения в регион способствуют развитию локальной сферы услуг и арендного рынка. Однако сложно предсказать, сохранится ли этот тренд в долгосрочной перспективе и смогут ли инвесторы без потерь выйти из проектов, если произойдет отток релокантов и спрос от конечных покупателей и арендаторов снизится. Доходы местного населения не позволят снимать жилье по тем же ставкам, которые установились в моменте для российских арендаторов в Казахстане, Армении и Грузии».
Некоторые эксперты уточняют, что в этих странах спрос идет не только со стороны релокантов, но и от инвесторов тоже.
«В локации с низкой стоимостью недвижимости и хорошей туристической привлекательностью интересна Грузия, а именно Батуми, — подчеркивает сооснователь агентства по подбору инвестиционной недвижимости RED Experts Евгений Казимирский. — В таких регионах за $150 000 можно купить не один лот, как Дубае, а три-четыре, и диверсифицировать риски. К тому же, как говорят местные застройщики, «в Грузии основное преимущество — это душа».
Россияне за экзотику
Кроме устоявшихся популярных направлений российские покупатели активно прощупывают новые рынки, среди которых попадается настоящая экзотика, говорят собеседники Forbes.
«Например, востребованы рынок Узбекистана, конкретно Ташкент, и такой экзотический рынок, который еще россиянам в новинку, — ЮАР, — рассказывает Садыгов из Nika Estate. — Страна входит в БРИКС, очень лояльна к россиянам, а значит, русские деньги тут в безопасности. Здесь есть опасные и безопасные локации. Кейптаун — это практически кусок Европы в Африке, там 90% населения — белые».
«Поиск альтернативных точек роста продолжается: растет спрос на недвижимость в Камбодже, куда активно вкладываются китайские инвесторы, а российские покупатели тоже начинают осваивать этот рынок, — добавляет Котлов из CMP Group. — Аргентина и Вьетнам показывают перспективы, хотя их популярность зависит от текущей политической обстановки».
«Также спросом у россиян в последнее время пользуется Венгрия: это происходит из-за возможности получить венгерский вид на жительство, который не требует постоянного проживания в стране и дает возможность свободно передвигаться по странам Шенгенского соглашения, — говорит Ларина из NF Group. — Речь идет о «виде на жительство в порядке исключения», который оформляется всего за два месяца с момента подачи документов».
«Россиян стал привлекать Бахрейн — островное государство в Персидском заливе, имеет широкую пляжную линию, — полагает Березовская из Golden Brown Group. — Банковский сектор взаимодействует с Россией о кооперации счетов и переводах в рублях. Ежегодно весной проходит «Формула-1», где собирается элита со всего мира. Плюс здесь налог на недвижимость — 0%, подоходный налог — 0%, НДФЛ — 0%. Резидентская виза выдается при покупке недвижимости от $155 000, «золотая» резидентская виза — от $530 000».