Пространство для уловок: почему девелоперы не снижают цены на жилье
Исследование Циан, с которым ознакомился Forbes, показало, что за три года действия льготной ипотеки средняя стоимость квадратного метра в новостройках России выросла на 82%: с 77 500 рублей в апреле 2020 года до 141 200 рублей в апреле 2023-го. В Москве, по данным Циан, средняя стоимость «квадрата» увеличилась скромнее — «всего» на 57%, до 321 900 рублей.
Представители Центробанка России уже не первый год обращают внимание на слишком интенсивный рост цен, теперь к ним присоединился и министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин, который на днях рекомендовал застройщикам снизить цены, потому что «возможности такие есть».
Застройщики не согласны с мнением профильного министра и уверяют, что возможности снижать цены у них нет. Основной аргумент застройщиков — рост себестоимости строительства.
Ни шагу назад
«Снижать стоимость на недвижимость девелоперы не планируют, поскольку общая себестоимость строительства не снижается», — подчеркивает коммерческий директор объединения «Строительный трест» Никита Иванов. «В краткосрочной перспективе сильной корректировки цен ждать не стоит, так как проекты, по которым уже законтрактованы объемы, не смогут изменить себестоимость, а по новым проектам будет перезаложен процент непредвиденных расходов, — объясняет коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Денис Крючков. — При условии стабилизации экономической ситуации изменение себестоимости может отразиться на рыночных ценах, однако это можно будет наблюдать в горизонте двух — двух с половиной лет».
«Я не помню, чтобы в России что-то существенно дешевело, — иронизирует генеральный директор Mart Bespoke Properties Алексей Мартынцов. — Это особая магия: доллар растет — цены растут, доллар падает — цены растут. И самое главное — представители торговли всегда объяснят, почему так, и будут по-своему правы».
В 2021 году стремительный рост цен застройщики обосновывали подорожавшими металлоконструкциями: московские новостройки за 2021 год подорожали на 42%, арматура на пике роста цен подорожала вдвое, до 58 000 рублей за тонну в июле 2021 года, однако в первой половине 2022-го цена арматуры снизилась до 41 163 рублей за тонну. А вот новостройки продолжили дорожать, и к середине 2022 года квадратный метр, по данным Циан, стоил 265 400 рублей, на 8,6% больше, чем в начале года.
Во II квартале 2022 года резкий рост показала стоимость большинства стройматериалов, но цены новостроек его не поддержали: по данным Циан (есть у Forbes), основной рост пришелся на I квартал 2022 года, замедлился в апреле и остановился в мае и июне, то есть ровно в то время, когда ценник большинства стройматериалов рос.
Теория себестоимости
Сложность с определением динамики себестоимости состоит в том, что у разных источников статистика не совпадает. «Дом.РФ» ведет ежемесячный мониторинг себестоимости на основе данных проектных деклараций, размещенных застройщиками в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), согласно которой в январе 2022 года медианная себестоимость строительства одного квадратного метра в Москве составляла 77 000 рублей, а в январе 2023 года — уже 108 900 рублей, то есть за год она выросла на 41%.
«Оценка себестоимости, указанная в проектных декларациях, делается застройщиком самостоятельно и не регламентирована, поэтому на основании этого показателя можно делать вывод разве что о прогнозах девелопера относительно его затрат, но не о реальных затратах, — уточняет представитель крупной девелоперской компании. — Кроме того, в этот анализ попадают все опубликованные декларации, а квадратный метр премиальной и массовой новостройки будет стоить по-разному, но в статистике нет разбивки по классам».
В оценке деловой активности застройщиков 2022 года от ВЦИОМ и «Дом.РФ» (есть у Forbes), в мае 2022 года 80% опрошенных участников рынка указали, что цены на стройматериалы выросли за месяц, и после этого большинство респондентов указывали, что показатель перестал меняться месяц к месяцу. В декабре 2022 года доля тех, кто считал цены неизменными, составила 79% опрошенных. Доля тех, кто говорил о снижении цен, была максимальной в июне (12%), а к декабрю снизилась до 4%. Таким образом, из данных опроса следует, что после майского подорожания, ценник на стройматериалы сперва незначительно снизился, а к концу года перестал показывать какую-либо динамику.
Данные мониторинга цен Минстроя России (есть у Forbes), наоборот, показывают, что за год (январь 2023-го к январю 2022-го) цены на ряд ключевых стройматериалов снизились. «Отмечается снижение цен (в среднем) на битум нефтяной дорожный — 26,5%, сталь арматурную — 32,4%, сталь листовую оцинкованную — 23,3%, доску обрезную — 11,9%, а также рост на щебень — в среднем на 18,1%, песок природный — 13,9%, портландцемент — 17,4%, раствор цементный — 14,1%, плиты перекрытия многопустотные — 16,1%, смеси асфальтобетонные — 14,8%, смеси бетонные — 19,3%, блок оконный из ПВХ профилей — 21,5%, кирпич керамический —11,7%, маты минераловатные — 10%, металлоконструкции — 2,7%, материал кровельный гибкий битумный — 18,9%», — перечисляет представитель пресс-службы министерства.
Цены на качелях
Большинство опрошенных Forbes застройщиков описали ситуацию с ценами на стройматериалы так: они резко подорожали в период с марта по май в 2022 году, после этого всплеска большинство позиций подешевело до уровня начала года или даже больше, дорогими остались отделочные материалы и инженерное оборудование.
«Существенный всплеск был весной, когда цены выросли на 15–50% по сравнению с началом года, — вспоминает вице-президент и директор департамента закупок ГК ФСК Александр Ткаченко. — Например, арматура в марте-апреле подорожала на 15%, щебень — на 30%, газобетонный блок — на 50%, цемент — на 16%. Тем не менее это было скорее временное повышение цен. Уже к осени цены на многие материалы вернулись к уровням начала года. По некоторым материалам, например по газобетонному блоку, цены оказались даже ниже, чем в начале года».
«Да, себестоимость возведения домов в конце 2022 — начале 2023 года незначительно снизилась за счет снижения стоимости целого ряда стройматериалов», — подтверждает президент ГК «Основа» Александр Ручьев.
«По итогам прошлого года, согласно нашей аналитике, себестоимость строительства жилья в России вернулась к значению середины февраля 2022-го: так, к концу декабря превышение в сравнении с базовым показателем конца 2020 года составило 37,1%, тогда как в феврале он был на уровне 37,6%. Для сравнения: в марте 2022 года превышение составляло более 55%», — уточняет руководитель отдела ценообразования в строительстве ГК «РКС Девелопмент» Елена Бакаржеева.
Виноват спрос
Ряд собеседников Forbes отмечают, что себестоимость строительства не оказывает прямого влияния на ценник для покупателя. «Цена в первую очередь определяется спросом и предложением, причем именно на рынке новостроек, а не на рынке стройматериалов или рабочей силы, — объясняет партнер и руководитель департамента управления строительными проектами CMWP Павел Якимчук. — Другими словами, застройщик не будет снижать цену в случае, если рынок готов покупать, но также не смогут продать свои объекты выше рынка, если вдруг у них существенно выросла себестоимость».
По его подсчетам, затраты застройщиков на стройматериалы и рабочую силу примерно равны, на каждую из позиций приходится в среднем по 40%, в сумме — 80%, а оставшиеся 20% составляют расходы на приобретение участка и оформление на него разрешительной документации, однако эти доли могут варьироваться в зависимости от проекта. «Доля стройматериалов в строительстве достигает 40%», — подтверждает вице-президент, руководитель блока продаж и маркетинга ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.
«Затраты на строительно-монтажные работы в среднем составляют 30–40% в общем объеме, 15–25% приходится на приобретение площадок и получение всей исходно-разрешительной документации, еще до 15–17% могут составлять затраты на изменение вида разрешенного использования (ВРИ) участка», — подсчитал Ручьев из «Основы».
Нынешние высокие цены — это результат высокого спроса, а не подорожавших стройматериалов, настаивают некоторые собеседники Forbes. «Стоимость недвижимости зависит не только от цен на материалы, но и от баланса спроса и предложения на рынке, — констатирует вице-президент блока проектирования GloraX Павел Гаврилов. — В 2020–2021 годах взрывной рост цен на рынке новостроек был обусловлен высоким спросом на новостройки со стороны частных инвесторов, которые приобретали квартиры в инвестиционных целях, пользуясь выгодными условиями по ипотеке». За первые три месяца 2023 года продажи новостроек в Москве, по оценке Циан, опустились на уровень 2018 года, цены вслед за спросом не снизились.
«Но сейчас общая маржинальность проектов снижается», — сетует Ручьев.
Представитель крупного банка и сотрудник консалтинговой компании в сфере девелопмента объяснили Forbes, что в 2021 году маржинальность московских проектов доходила до 100% ввиду ажиотажного спроса и существенного роста цен, поэтому многие проекты, стартовавшие в 2020–2021 годах, имеют запас прочности и могут позволить себе снижение цен, даже не вызвав возражения со стороны банков.
«Для застройщика здесь есть пространство для уловок, покупатель ведь не знает, что и когда было на складе у строителя, — рассуждает Мартынцов из Mart Bespoke Properties. — Да, бухта кабеля подорожала, но вы ведь не знаете, что теперь используется другая, не изначально заложенная в проект бухта? Вообще многие в нашей стране стремятся к увеличению прибыли, когда купили по старым ценам, а продали по новым. Кто-то стремится к увеличению прибыли и использует подобные уловки».
«Основной метод борьбы с волатильностью цен на стройматериалы — это фиксирование их стоимости в договорах на год. Этого можно добиться при постоянных объемах закупок за счет планируемых поставок, такие возможности есть у застройщиков с несколькими стройками на разных стадиях в активе, — говорит директор московского департамента группы «Аквилон» Дмитрий Рогатых. — Чтобы решить проблемы с ростом себестоимости, мы в конце лета 2022 года открыли в Архангельске собственный производственно-логистический комплекс, на котором производятся товарный бетон, сваи, балконные плиты и другие железо-бетонные изделия (ЖБИ). Экономия по себестоимости той продукции, которую мы делаем сами, составляет около 30%».
«Есть «лайфхаки», как снизить затраты на строительство: например, проведение качественных тендеров и выбор подрядчика по оптимальной цене, безусловное соблюдение условий договора и снижение таким образом риска для поставщиков и подрядчиков, поиск путей механизации ручных процессов, например, сейчас испытываем мини-кран для выполнения кладочных работ», — делится опытом Ткаченко из ФСК.
«У застройщиков есть возможность снижать цены на квартиры в случае падения спроса, так как несколько месяцев подряд сокращаются цены на стройматериалы, а также на земельные участки, это создает некоторую подушку безопасности для девелоперов», — резюмирует руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик.