Три красные линии: почему Китай не может справиться с кризисом на рынке недвижимости

В конце ноября руководители крупных китайских банков были приглашены на совещание в Народный банк Китая (аналог российского Центробанка). Регулятор уговаривал банкиров активнее кредитовать девелоперские проекты и пообещал до марта 2023 года выделить $28 млрд для беспроцентного рефинансирования таких кредитов. 

Власти Китая наконец признали, что отрасль жилищного строительства, на которую в последнее десятилетие приходилось до 30% ВВП самой населенной страны мира, находится в глубоком кризисе. Цены и количество сделок падают. Девелоперам неоткуда брать деньги на достройку объектов. 

Ирония в том, что кризис ликвидности устраивал правительство Китая, когда оно два с половиной года назад ввело ограничения на кредитование девелоперов. Этот комплекс мер получил название «Три красные линии». С августа 2020 года застройщики, привлекая заемные средства, должны были соблюдать три условия: коэффициент «долг к активам» должен быть не менее 70%, «долг к капиталу» — не менее 100%, «денежные средства и их эквиваленты к краткосрочному долгу» —не менее единицы. 

После введения этой меры выяснилось, что баланс большей части китайских девелоперов не укладывается хотя бы в одну из этих норм. Ликвидность начала иссякать. В первые девять месяцев 2022 года застройщики привлекли на 21% меньше средств, чем в аналогичный период 2021 года. Стройка миллионов квартир по всей стране снизила темпы. В ответ ипотечники стали бойкотировать выплаты по кредитам за недостроенное жилье. 

Миллиардер от стройки 

Нынешний кризис на рынке недвижимости, сменивший почти десятилетнее ралли, неразрывно связан с названием Evergrande. До 2020 года этот застройщик был вторым по объему продаж в Китае. Его выручка за 10 лет выросла в 10 раз и в 2020 году достигла $77,7 млрд (для сравнения: выручка крупнейшего застройщика России, группы ПИК, в 2020 году была порядка $5 млрд). Рыночная капитализация Evergrande на Гонконгской бирже в 2017 году достигала $50 млрд, а в 2020-м была на уровне $30–33 млрд. Компания одновременно строила более 1300 объектов в 280 городах Китая. 

Профессор китайской бизнес-школы CKGSB Лю Цзин в своем цикле статей «Проблемы китайского рынка недвижимости» формулирует причину такого бурного развития девелоперского бизнеса. Коэффициент урбанизации Китая вырос с 29% до 65% всего за 26 лет, с 1995 по 2021 год. Для сравнения: Соединенным Штатам понадобилось 70 лет, чтобы увеличить этот показатель с 26,8% до 64,5%, Франция и Германия прошли схожий путь за 73 года и 60 лет соответственно. 

Китайские застройщики на волне роста вели себя примерно так же, как и российские девелоперы до 2008 года: наращивали портфель проектов, привлекали средства на биржах (тот же ПИК после размещения акций в 2007 году стоил $12 млрд), запускали мегапроекты. Например, Evergrande строила в Южно-Китайском море искусственный архипелаг Океанский Цветок площадью 340 га с объемом инвестиций $24 млрд. 

Основавший Evergrande в 1996 году Хуэй Ка Янь владеет 77% акций девелопера. Прежде чем создать свой бизнес, Хуэй 10 лет проработал техником на металлургическом заводе. Только в 2016–2017 годах Evergrande выплатила своему владельцу порядка $4 млрд дохода, посчитал Forbes. 

Вместе с выручкой росли и долги. В 2020 году обязательства девелопера превысили $305 млрд. Совокупная задолженность всех китайских девелоперов достигла $5 трлн. В августе правительство Китая ввело правило «трех красных линий». 

Смена курса 

Не сразу, но рынок отреагировал на действия регулятора. Сказались и вводимые жесткие ковидные ограничения, и рост цен на арматуру и цемент, составивший порядка 60%. За январь — сентябрь 2021 года продажи 100 крупнейших застройщиков Китая упали на 36% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. 

Летом того же года стало понятно, что Evergrande находится в сложной ситуации. Рейтинговые агентства одно за другим снижали ее рейтинги вплоть до уровня «возможен дефолт». В сентябре компания разослала официальное письмо, в котором предупреждала, что не сможет выплатить купон по долларовым облигациям, и действительно пропустила выплаты. На тот момент количество проданных, но не достроенных квартир Evergrande превышало 1,6 млн. 

К концу 2021 года рыночная капитализация девелопера снизилась до $2,7 млрд. Рынки по всему миру опасались, что крах строительного гиганта окажется по последствиям сопоставим с крахом Lehman Brothers, однако катастрофы не произошло. Хотя другие китайские девелоперы тоже стали срывать выплаты купонов, кредиторы проявили терпение. Администрации провинций брали под контроль выручку Evergrande от продаж, чтобы проследить за достройкой объектов. 

Тем временем ралли на рынке недвижимости сменилось кризисом. В 2022 году цены на недвижимость в 70 крупнейших городах Китая впервые с 2015 года начали снижаться и за январь — сентябрь опустились на 5%. 

Спрос тоже упал, к тому же в 22 городах те, кто купил квартиру в ипотеку, решили бойкотировать ипотечные платежи за жилье, строительство которого остановлено. Признавая важность происходящего, правительство Китая призвало банки активнее кредитовать строителей, то есть приоткрыло тот кран, который усиленно закручивало, вводя политику «трех красных линий». Обещанные $28 млрд беспроцентных кредитов — только одна из мер поддержки отрасли.