Скидки любят тишину: аренда коммерческой недвижимости «тайно» подешевела
По итогам III квартала ни в одном из сегментов коммерческой недвижимости не зафиксировано существенного снижения арендных ставок, это следует из отчетов крупнейших консалтинговых компаний (имеются в распоряжении Forbes). Участники рынка, опрошенные Forbes, говорят, что реальная ситуация с арендными ставками выглядит иначе: запрашиваемые ставки, о которых и идет речь в отчетах, практически не меняются, но договоры заключаются на других условиях, поскольку в процессе переговоров арендодатели соглашаются на дисконт и дают другие преференции. Снижать заявленные ставки собственники пока не готовы из-за опасений, что это может обрушить рынок и спровоцировать требования более существенных скидок.
Насколько снизилась реальная стоимость аренды, в каких сегментах сейчас действует максимальный дисконт, а где скидок до сих пор нет — разбирался Forbes.
«Рынок договаривается с глазу на глаз»
Ситуацию на офисном рынке можно назвать парадоксальной: на фоне постоянно растущей вакансии запрашиваемые ставки аренды не снижаются — это следует из отчетов аналитиков о состоянии сегмента по итогам трех кварталов 2022 года.
По данным IBC Real Estate (отчет имеется в распоряжении Forbes), средневзвешенная запрашиваемая ставка в премиальных зданиях колебалась в пределах 1-2% и на конец сентября составила 46 800 рублей за кв. м в год. При этом вакансия на конец III квартала 2022 года была 12,2%. Аналитики NF Group (ex. Knight Frank Russia) подсчитали, что доля свободных площадей выросла с начала года на 1,3 п. п. и 0,5 п. п. в классах А и В соответственно — до 12,8% и 6,9%. К концу сентября средневзвешенный показатель ставки аренды офисов премиальной категории составляет, по их данным, 44 869 рублей за кв. м в год, снизившись за квартал на 2,3% «в связи с валютными колебаниями».
Опрошенные Forbes эксперты говорят, что реальные сделки сейчас заключаются по ставкам, которые существенно ниже запрашиваемых. «Разрыв между запрашиваемыми и реальными ставками аренды, по которым собственник готов закрыть сделку, увеличивается», — говорит международный партнер, руководитель департамента офисной недвижимости Commonwealth Partnership Наталья Никитина.
«Самые большие дисконты на рынке происходят во время переговоров, ставки корректируются постепенно — но, безусловно, вниз, — добавляет президент AREA Николай Винидиктов. — Происходят ротации, и постепенно рынок будет стабилизироваться с плавной корректировкой вниз на 10-15%».
Сами арендодатели факт предоставления скидок отрицают. «Ставки аренды в текущей ситуации не демонстрируют отрицательной динамики. Маловероятно, что и в ближайшее время ставки начнут снижаться», — настаивает директор по аналитике и маркетинговым концепциям компании «Пионер» Евгений Межевикин. «Мы скидок не даем», — констатирует собственник офисных помещений в Москве.
Другие участники рынка офисной недвижимости объясняют, что «признания» от арендодателей ждать пока не следует.
«В текущей ситуации ставки экспонирования не дают реальной картины, и правильнее ориентироваться на бюджеты компаний-арендаторов, — рассуждает генеральный директор Remain Дмитрий Клапша. — По нашим наблюдениям, дисконт в процессе переговоров может доходить до 30% в зависимости от конкретной ситуации. Но после череды кризисов все понимают, что маркетируемую ставку следует озвучивать на прежнем уровне — именно это вы и видите в отчетах. О настоящих условиях рынок договаривается с глазу на глаз».
«Если в начале 2022 года дельта между запрашиваемой и согласованной арендной ставкой в среднем составляла 5-7%, то сегодня разрыв может достигать 20%, в единичных случаях — 25%», — говорит директор офисной группы, партнер IPG.Estate Вероника Чаканова.
«По моим наблюдениям, в процессе переговоров ставки аренды снижаются максимум на 10−15%, не больше», — отмечает директор по продажам агентства недвижимости Point Estate Роман Амелин.
«Ставки закрытия могут быть ниже запрашиваемых на 10-15%, а также дополнительно предоставляются арендные каникулы», — уточняет директор, руководитель отдела услуг собственникам департамента офисной недвижимости CORE.XP Кирилл Бабиченко.
«Якорные» условия для всех
Торговые центры поставили во главу угла максимально возможное заполнение площадей, поэтому условия для новых арендаторов в них максимально комфортные, говорят опрошенные эксперты. По их словам, на рынке просматривается зависимость: чем выше вакансия в торговом центре, тем лучшие условия могут получить новые арендаторы.
На некоторых объектах новым арендаторам доступны условия, которые еще год назад могли получить только «якоря», то есть крупные компании, привлекающие в торговый центр трафик. «Исторически международные «якорные» ретейлеры получали наиболее выгодные условия: отсутствие фиксов и голый процент от оборота. Сегодня арендаторы, которые готовы их заменить, имеют очень высокие шансы получить такие же условия и еще отремонтированное помещение», — рассказывает партнер, руководитель департамента торговой недвижимости Commonwealth Partnership (CMWP) Ольга Антонова.
«Многие ТЦ предлагают открытие на условиях «все включено». Они делают ремонт, предоставляют оборудование и маркетинговый пакет. Практически до всех дошло, что нужно закрывать пустые витрины любой ценой», — отмечает президент Magic Group Александр Перемятов. «Собственники идут и на более низкие ставки и процент от оборота, и на длительные арендные каникулы, и на вложение со стороны ТЦ в оснащение или ремонт помещений», — констатирует исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов.
«Я видел договор аренды с крупной продуктовой сетью, в котором написано, что если в ТЦ опустеет более 20% площадей и такая ситуация продержится несколько месяцев, то собственник автоматически обязан предоставить «якорному» арендатору 30%-ную скидку до момента их заполнения», — приводит пример генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых.
Условия по действующим договорам аренды в сравнении с новыми выглядят намного хуже, что вызывает недовольство у арендаторов.
«Старым операторам таких условий не предлагают, мало того, если договором предусмотрена невозможность их безболезненного выхода из ТЦ, их доят, затягивают переговоры и всеми силами стремятся остаться в рамках прежних договоренностей», — сетует генеральный директор компании «Этерна» Дмитрий Томилин.
«Если в каком-то помещении стоимость аренды превышает рынок на 20-30%, то в таком случае есть большая вероятность, что компромисс будет найден, — полагает основатель и управляющий сети ресторанов «Теремок» Михаил Гончаров. — Арендодателю гораздо эффективнее снизить стоимость аренды, чем расторгать существующий договор и искать несколько месяцев новых арендаторов при уже сниженной цене за помещение. В целом рыночная цена допускает отклонение плюс-минус 5%. Если разница превышает 15%, то это повод начать переговоры с арендодателем или расторгнуть договор».
Арендодатели не отрицают, что условия новых договоров сильно отличаются от действующих. «Действительно, когда на площадь, которую ранее занимал один арендатор, приходит новый арендатор, условия для него могут быть более выгодными в сравнении с условиями его предшественника — и по размеру фиксированного платежа, и по проценту от товарооборота», — говорит коммерческий директор MALLTECH Мария Дриц.
«Сейчас условия для новых арендаторов и правда могут быть лучше, чем для уже действующих, и это вполне объяснимо, — рассуждает Татаринов. — Есть дефицит качественных магазинов одежды площадью от 100 кв. м и выше. Именно в этом сегменте наблюдался максимальный исход зарубежных игроков, поэтому лояльность со стороны арендодателей к таким компаниям будет максимальной».
Многие из опрошенных Forbes экспертов отмечают, что ситуация на рынке неоднородна и есть ряд ТЦ, которые не дают особых преференций новым арендаторам. Как правило, это объекты, максимально сохранившие трафик, или районные ТЦ с низкой долей вакантных помещений.
«Такие торговые центры действительно есть — это успешные проекты, показывающие хорошие обороты и высокую посещаемость. В таком случае ТРЦ нет смысла предлагать низкие ставки — ему это просто невыгодно, его площади и так востребованы среди арендаторов», — говорит констатирует директор департамента торговой недвижимости PPF Real Estate Russia Екатерина Трушлякова.
«Это удается только тем, кто всегда являлся местом притяжения жителей города», — уточняет директор департамента торговых центров Becar Asset Management Алексей Попиков.
«Потребители стали больше копить и меньше тратить на товары не первой необходимости, поэтому районные ТЦ находятся в наименьшей зоне риска из-за нацеленности на FCMG», — объясняет региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group (ex. Knight Frank Russia) Евгения Хакбердиева.
Склад согласен на дисконт
Снижение стоимости происходит и в процессе переговоров об аренде складов, говорят собеседники Forbes. По их словам, ситуация на этом рынке пока позволяет собственникам давать дисконт только при ужесточении для арендатора других условий.
Исследование NF Group (есть в распоряжении Forbes) показало, что по итогам трех кварталов средний диапазон ставок на первичном рынке практически не изменился и составляет 5500–7200 рублей за кв. м в год без НДС и операционных расходов (OPEX). На вторичном рынке — несколько ниже: 5000–6500 рублей за кв. м в год triple net. «Складской рынок всеми силами хочет удержать репутацию самого стабильного в коммерческой недвижимости, поэтому заявленные ставки не будут снижать до последнего, но скидок избежать не удается уже и здесь», — констатирует брокер, работающий на складском рынке.
«Сейчас на фоне дальнейшего сжатия спроса ставки продолжают испытывать значительное давление, — признается генеральный директор «Ориентир» Андрей Постников. — Неудивительно, что мы можем видеть очень широкий диапазон арендных ставок: от старых уровней 4300-4500 до 5500 рублей и выше. Можно ожидать, что арендные ставки найдут свой новый уровень к середине 2023 года».
Брокеры, работающие со складской недвижимостью, уточняют, что скидки в ряде случаев заменяются другими вариантами улучшения условий договора для арендатора либо, если дисконт предоставлен, он сопровождается ужесточением этих условий.
«Работая в сегменте от 3000 до 5000 кв. м, мы можем подтвердить, что дисконт находится в диапазоне 5-15% независимо от объема сделки, — делится наблюдениями руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин. — По опыту предыдущих кризисов мы можем прогнозировать, что изменения условий аренды коснутся арендных каникул: арендодателям будет выгоднее предложить чуть более длительный срок, но при этом не сильно уступать в ставке».
«На готовые объекты дисконт может составлять 5-10% максимум, и только при долгосрочном нерасторжимом договоре от трех, а лучше от пяти лет. При заключении краткосрочных договоров дисконта нет», — подчеркивает региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко.
«Дисконт не обязательно зависит от арендуемого объема площадей, — говорит партнер Bright Rich | CORFAC International Евгений Титаренко. — Более вероятно получение скидки, если мы говорим о площадях, которые давно экспонируются на рынке: условно — более трех месяцев. Кроме того, вероятность получить скидку выше, если у нескольких арендаторов заканчиваются договоры аренды и собственник понимает, что продлевать договоры эти резиденты не будут. Тогда возможна ситуация, что принять новых арендаторов и сохранить процент заполняемости для собственника окажется важнее, чем сохранить доходность на том же уровне и рисковать простоем площадей».
Стяжка за счет заведения
По словам собеседников Forbes, в сегменте стрит-ретейла дисконты индивидуальны и зависят как от локации объекта, так и от профиля арендатора. «Стрит-ретейл действительно оказался наиболее устойчивым и востребованным сегментом коммерческой недвижимости, который быстрее всего восстановился в марте 2022 года и сейчас наиболее спокойно отреагировал на последние новости», — говорит Белых из DNA Realty.
«Ставки аренды на классических торговых коридорах в среднем при экспонировании не снизились и даже подросли, но на уровне реальных сделок на период 2022-2023 собственники готовы давать дисконт. Его глубина зависит от конкретного оператора и владельца — необходимо ли срочно получать арендный доход или можно подождать», — уточняет директор департамента брокериджа коммерческой недвижимости RRG Светлана Ярова.
В первую очередь на скидку могут претендовать сетевые арендаторы, поскольку для собственников помещений они являются гарантией стабильного дохода — об этом сказали все эксперты, опрошенные Forbes.
«Сетевые арендаторы всегда были гарантами стабильности, собственнику выгодно на длительный срок сдавать помещения ретейлерам, которые гарантируют стабильный доход, поэтому к ним был иной подход. Однако с нынешними тенденциями собственники стали более лояльны и к другим арендаторам и готовы идти на уступки», — рассказывает директор направления стрит-ретейла NF Group Ирина Козина.
«Некоторые собственники ради того, чтобы сдать помещение сетевому оператору, на словах предлагают скидку 10-25%, при этом в рекламном объявлении будет указана полная ставка, — отмечает Белых. — При личных переговорах ставка будет опускаться, так как многим, особенно тем, кто купил помещения относительно недавно и еще не окупил затраты, или тем, кто живет только на арендный доход, очень не хочется, чтобы помещение простаивало».
«Желание собственника сдать помещение сетевику автоматически предполагает небольшой торг, — констатирует владелец компании KNRU Дмитрий Рыбачек. — Арендаторы, которые активно продолжают развиваться, — это алкосети, аптеки, магазины косметики и продуктов, табак, пекарни. Сделки с ними сейчас активно заключаются, но они не планируют брать помещения по завышенным ставкам. Полагаю, будет торг 10-15%».
Ряд собственников не соглашается на скидки, и опрошенные эксперты связывают это не с рыночной ситуацией, а с неопытностью арендодателя.
«Объекты стрит-ретейла исторически принадлежат и управляются в основном частными собственниками, в данном сегменте много владельцев — физических лиц, поэтому рыночные тренды не сразу находят отражение в условиях аренды помещений на улицах», — констатирует Антонова из CMWP.
«Есть же на рынке и собственники, которые практически никогда не снижают ставки аренды даже при личных переговорах, вне зависимости от того, как долго помещение пустует, — добавляет Белых. Как правило, это профессиональные инвесторы, которые занимаются перепродажей арендных бизнесов, или собственники, у которых помещение давно окупилось, а доход от аренды не является для них основным и заметным».
«Здесь вопрос не в том, что сетевые могут «прогнуть» собственника, а ипэшники — нет, — уточняет коммерческий директор R4S Group Ирина Буренко. — Как правило, сетевикам нужны большие площади, до 1000 м, на которые меньше спрос. Именно поэтому крупные федеральные сети, формат розницы которых предполагает такие объемы, могут добиваться для себя каких-то специальных условий».
На других объектах скидки присутствуют, и, по мнению опрошенных экспертов, даже в стрит-ретейле общая тенденция — это снижение ставок. «Рост стоимости происходит в исключительных случаях, а чаще всего ставки снижаются на 10-30% в зависимости от количества вакансии в том или ином коридоре, — говорит Томилин из «Этерны». — Несмотря на высокую инфляцию, собственники все равно не могут индексировать арендные ставки и идут на большие дисконты в силу снижения общей активности».
«Владельцы помещений более лояльно относятся к участию в затратах на стяжку, организацию форточек, увеличение электрической мощности и т. д. Либо такие затраты несет сам владелец сразу, либо дает дисконт к аренде на вложения арендатора, что также давит на ставку вниз в контрактах аренды», — резюмирует Ярова.