Формат light industrial остается новым для российского рынка. В Европе так называют современные индустриальные помещения, разделенные на небольшие блоки с индивидуальным входом, воротами и в некоторых случаях — административным блоком, то есть небольшой склад с небольшим офисом. В России к этому формату иногда относят и все небольшие индустриальные (то есть складские и производственно-складские) помещения, включая устаревшее «советское наследие» и ангары. Но все опрошенные эксперты солидарны в том, что спрос на light industrial сегодня очень высок. Что это за формат и почему такой большой спрос — разбирался Forbes.
Light industrial по-русски
«Производственно-складские объекты формата light industrial на текущий момент составляют чуть более 25% от общего объема складского рынка московского региона. Практически две трети предложения представляют собой устаревшие некачественные варианты в виде перепрофилированных старых складских баз», — подсчитала коммерческий директор KR properties Екатерина Фонарева.
По данным «Циан.Коммерческая» (имеются в распоряжении Forbes), в конце 2021 года было опубликовано 1718 объявлений о сдаче в аренду помещений в сегменте light industrial общей площадью 6,4 млн кв. м, сейчас на Циан активны 2029 объявлений общей площадью 6,5 млн кв. м.
«Производственный light industrial класса А — это объекты с минимально предлагаемой нарезкой производственно-складских площадей от 100 до 1700 кв. м, долей офисных площадей не менее 10% от производственно-складских площадей, эффективной высотой не менее 8 м от уровня пола, а также нагрузкой на пол не менее 4 т на кв. м», — описывает формат региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group (ранее Knight Frank Russia) Константин Фомиченко.
«Здания могут быть как отдельно стоящими, так и объединенными в блоки под одной крышей по типу таунхаусов или дуплексов в сегменте жилой недвижимости», — уточняет региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко.
«Для этого рынка характерно строительство спекулятивного складского комплекса, который делится на автономные блоки со своей административно-бытовой зоной: условно, на 500 кв. м склада и 10% административного блока», — добавляет партнер Bright Rich | CORFAC International Евгений Титаренко.
Новых помещений такого формата сейчас на рынке очень мало, это отмечают все опрошенные эксперты. По оценке Фомиченко, на данный момент построено 64 000 кв. м подобных помещений, 131 000 кв. м находится на стадии строительства, на стадии проектирования и планирования находится около 299 000 кв. м. «Общий объем качественного предложения составляет всего 50 000-60 000 кв. м», — подсчитал руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед» Руслан Сухий.
«В настоящий момент в Московском регионе 11 проектов: четыре из них уже реализованы (порядка 120 000 кв. м), остальные комплексы находятся на стадии строительства или проектирования», — говорит старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев.
Всем нужен light industrial
Руководитель индустриального департамента компании Praedium Анастасия Филимонова оценивает существующий сейчас спрос на light industrial в 200 000 кв. м в Московском регионе.
Речь идет только о текущем спросе. В целом же на российском рынке существует дисбаланс между двумя основными складскими сегментами: big box и light industrial. «Если сравнивать с развитыми рынками, то потенциальный объем light industrial сопоставим с суммарным объемом качественной складской недвижимости класса А, — говорит генеральный директор SkladmanUSG Александр Хомич. — В Германии, например, light industrial составляет больше половины всего складского рынка: 45% — это big box, а 55% — это light industrial. Для Московского региона [речь идет о нехватке] порядка 20 млн кв. м. Но это на долгую перспективу».
«Уже сегодня только в Московском регионе потенциальный спрос на объекты данного формата оценивается в 3-3,5 млн кв. м», — говорит Сухий из «Рентаведа».
Льготная ипотека
По словам опрошенных экспертов, недавно запущенная программа льготной промышленной ипотеки стимулирует дальнейший рост спроса на объекты light industrial. Она позволяет получать кредиты на покупку промышленной недвижимости по льготной ставке от 3% до 5% сроком на семь лет, лимит суммы — 500 000 рублей. «Ипотека может стать отличным драйвером роста промышленности и развития сегмента light industrial. Годами складывающийся дефицит объектов промышленного назначения в сочетании с доступным кредитованием сделают формат актуальным как никогда», — уверен Шевелев из Maris.
«Более половины сделок по покупке блоков в объектах light industrial проходят с использованием ипотеки. Сейчас ипотека будет субсидироваться со стороны государства, что существенно снизит входной порог для покупателей. Это сильно подстегнет спрос», — считает Хомич.
Лимита, предусмотренного программой льготной промышленной ипотеки, вполне хватает на приобретение блока, полагают собеседники Forbes. Кроме того, в сегменте light industrial в отличие от больших складов очень распространенной формой сделок является именно приобретение блока в готовом объекте конечным пользователем под собственные нужды. «В лайте очень выгодно брать готовое и стартовать с первого дня, а не ждать окончания строительства», — объясняет Филимонова из Praedium.
«Блок 200 кв. м может стоить в районе 20-25 млн рублей», — полагает Хомич. «Цена продажи с НДС варьируется от 80 000 рублей за кв. м в районе ЦКАД до 140 000 рублей за кв. м внутри МКАД, а размер юнита (обособленного блока) — от 500 до 2000 кв. м», — объясняет CEO индустриального агентства HERZEN Ярослав Туа.
По оценке Филимоновой, минимальная стоимость продажи объекта из сегмента light industrial составляет 55 000 рублей за кв. м. «В сегменте достаточно большой разброс цен и ставок, — уточняет директор департамента индустриальной недвижимости Penny Lane Realty Артур Мандрыка. — Ставки аренды от 6500 до 14 000 рублей за кв. м в год, стоимость продажи — от 50 000 до 140 000 рублей за кв. м. Поэтому сейчас все больше девелоперов смотрят именно в сторону спекулятивного строительства».
Рывок запаздывает
Хотя все опрошенные Forbes эксперты фиксируют и высокий спрос на light industrial, и наличие дефицита, среди них есть те, кто скептически смотрит на этот формат. «Light industrial можно назвать несбывшейся надеждой российского рынка коммерческой недвижимости, — иронизирует Сухий из «Рентаведа». — Последние семь лет столько разговоров о потенциале данного сегмента в нашей стране, о том, что спрос на помещения данного формата колоссален, а предложения нет, что любой крепкий девелопер, пришедший на данный рынок, станет его безоговорочным лидером и начнет получать огромные прибыли. Однако годы идут, а ситуация коренным образом не меняется».
«При стройке только 10 000 кв. м цена «квадрата» будет достигать 80 000 рублей, а если строить хотя бы 30 000 кв. м, то она может прийти в диапазон 55 000 — 60 000», — подсчитал консультант в сфере промышленного строительства.
«На текущий момент при объемах строительства свыше 25 000 кв. м и наличия коммуникаций минимальная стоимость строительства склада big box может составить 45 000 рублей за кв. м; в условном «чистом поле» «квадрат» в стройке будет стоить 52 000 рублей и выше, но light industrial строится значительно дороже», — уточняет Туа из HERZEN.
«Стоимость строительства light industrial по сравнению с обычным складом выше примерно на 10-20% в зависимости от проекта», — добавляет Фомиченко из NF Group.
Есть и другие стоп-факторы, говорят собеседники Forbes. «Интерес к таким проектам сдерживает их специфика с точки зрения построения финансовой модели и управления объектом, в котором размещается большое количество резидентов», — рассуждает Титаренко из Bright Rich | CORFAC International.
«При реализации проектов light industrial практически невозможно просчитать экономику, — соглашается Сухий. — Аудиторией данного формата являются компании малого и среднего бизнеса, часто стартапы. Они не готовы заключать долгосрочные договор аренды на пять-семь лет и не могут гарантировать стабильный арендный поток, так как нестабильны и часто закрываются».
«Для крупных инвесторов стандартные склады — привычный и выверенный путь, — констатирует Туа. — Их легче сдать в долгосрочную аренду крупным устойчивым арендаторам, соответственно, проще получить кредитование. Это понятная бизнес-модель с привычными рисками».
«Надеюсь, увидим появление новых красивых проектов light industrial, но их объем и спрос будет по-прежнему не сопоставим с традиционными проектами А-класса. Это интересная, актуальная, но «бутиковая ниша» не для всех», — заключает Афанасенко из Nikoliers.
Энтузиасты формата уверены, что он обязательно «взлетит» в самое ближайшее время. «К сегменту уже проявляют интерес и крупные девелоперы. Например, ПИК планирует строить multi-let light industrial в «Бутово парк», — говорит Мандрыка из Penny Lane Realty. — Строят и частные инвесторы, и небольшие девелоперы».
«Раньше не строили, так как профильные девелоперы и консультанты были сосредоточены на сегменте складов класса А и плохо понимали light industrial, — рассуждает Хомич из SkladmanUSG. — Было много скепсиса относительно того, что небольшие арендаторы/покупатели составляют хоть сколько-нибудь существенный объем спроса. Потом появились первые успешные кейсы, и скепсис пропал, появился интерес».
Разницу в стоимости стройки «энтузиасты» тоже подвергают сомнению. «Инвестиции на строительство хоть в большие, хоть в лайт одинаковые, зато цена квадратного метра лайта в реализации выше: проще купить 2000 кв. м за 200 млн рублей, чем 20 000 кв. м за 1,5 млрд», — рассуждает Филимонова из Praedium.
«Существенного различия в цене застройки обыкновенного склада класса А и качественного light industrial мы не наблюдаем, — отмечает Мандрыка. — Строительные компании сейчас дают цены от 36 000 до 50 000 рублей без НДС за кв. м». «Годами складывающийся дефицит объектов промышленного назначения в сочетании с доступным кредитованием и активным продвижением импортозамещения делают формат актуальным как никогда», — заключает Шевелев из Maris.