По понятиям: что означает ограничение прав инвесторов в новостройки Верховным судом

В середине августа Верховный суд отказал дольщику застройщика-банкрота в праве получить квартиры, аргументировав это тем, что указанный дольщик заключал оптовую сделку на много квартир сразу и намеревался получить прибыль. «Частные инвесторы сами несут ответственность и риски наступления неблагоприятных последствий», — говорится в определении суда. Требования дольщика-инвестора суд приравнял к требованиям юрлиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность. При банкротстве застройщика инвестор имеет право только на частичную компенсацию понесенных затрат.

В этом же определении Верховный суд подчеркивает, что приобретение более одной квартиры само по себе не доказывает инвестиционного характера сделки, судам в случае аналогичных споров предстоит выяснять цели такой покупки.

Такое решение основано на смысле, но не на букве закона, оно увеличивает риски частных инвесторов, а в нынешней ситуации вредит даже застройщикам, полагают эксперты, опрошенные Forbes.

Много ли инвесторов? 

Оптовые покупатели квартир составляют заметную силу на рынке. «У простых покупателей мы уводим из-под носа самые дешевые квартиры — тут мы снижаем доступность жилья, — рассказывает один из инвесторов. — Застройщики нам рады продать, но, когда мы сами начинаем выходить в деньги, они начинают нервничать: у нас дешевле, покупателей это смущает. Со всех сторон мы враги». 

По данным компании «Рентавед» (есть в распоряжении Forbes), доля инвесторов в структуре спроса на квартиры в новостройках в 2018-2019 годах составляла от 8% до 15%. Пик спроса инвесторов на жилье пришелся на 2020 год, тогда их доля в среднем по рынку Москвы и Санкт-Петербурга составила порядка 28%, хотя в отдельных проектах доходила до 40%. В 2021 году инвесторы произвели около 20% покупок на рынке жилой недвижимости. В 2022-м их число сокращается и по итогу года должно вернуться на показатели допандемийных лет.

«Доля инвесторов на рынке новостроек колеблется от 10% до 30%, — говорит управляющий партнер Metrium Надежда Коркка. — В стабильные периоды инвесторы образуют 5-10% спроса. Если на рынке ажиотаж, как весной 2022 года, то доля инвестиционных сделок достигает 30%».

Суд по понятиям

Опрошенные Forbes эксперты вежливо говорят, что решение суда основано на социальной справедливости. «Решение Верховного суда скорее понятийное, а не правовое. Отношения дольщика и застройщика полностью регулируются законом о долевом строительстве, в котором мотивы или цели дольщика при заключении сделки никак не влияют на объем ответственности и обязательств застройщика перед ним», — полагает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.

«Я не думаю, что это решение носит чисто правовой характер. На мой взгляд, в указанном деле Верховный суд, следуя указанному курсу, выбрал патерналистский подход, решая приоритетный вопрос о восстановлении прав обычных обманутых дольщиков», — добавляет заместитель руководителя юридического департамента ГК «Гранель» Максим Деев.

С участниками рынка недвижимости согласны и юристы. «Законы о банкротстве, об участии в долевом строительстве не предусматривают разделения дольщиков в зависимости от цели приобретения недвижимости, — напоминает  адвокат адвокатского бюро Asterisk Станислав Климов. — Позиция Верховного суда направлена на защиту той категории граждан, которые приобретают жилье для проживания, без цели получения дохода».

«Мы считаем, что позиция ВС России в экономическом смысле тяготеет к социальной справедливости»,  — формулирует управляющий партнер адвокатского бюро «Пропозитум» Дмитрий Галанцев.

Социальную справедливость решения упомянуло большинство опрошенных Forbes экспертов. 

Запоздалая реакция

Еще год назад Счетная палата предлагала лимитировать выдачу льготной ипотеки «в одни руки», а в Минстрое хотели придумать возможность ограничить демпинг со стороны инвесторов при реализации купленных квартир. 

Но собеседники Forbes полагают, что решение суда принято с опозданием, поскольку ситуация на рынке сильно изменилась. «Ограничивать инвесторов нужно застройщикам. Застройщики хотели бы ограничить деятельность инвесторов, чтобы избежать конкуренции за покупателя и демпинга. Вот только маховик правосудия движется медленно, и решение ВС в текущий момент времени может, наоборот, помешать застройщикам», — полагает член совета директоров SimpleEstate Артем Цогоев.

«Те, кто использует спекулятивную модель инвестиций в новостройки, сформировали рынок переуступок, где сегодня реально можно купить квартиру дешевле, чем у застройщиков. По переуступке квартиры в основном продаются с дисконтом в 3-6% от рыночной стоимости, но можно найти предложения с дисконтом до 15-25%», — рассказывает руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед» Руслан Сухий.

«Если на рынке ажиотаж, то доля инвестиционных сделок достигает 30%. Конечно, они оказывают некоторое влияние на динамику цен в определенных проектах. После завершения строительства инвесторы и застройщик становятся конкурентами, что может способствовать снижению цен на готовые квартиры», — добавляет Коркка.

Однако ситуация изменилась по сравнению с докризисной. «Именно сейчас инвесторы очень нужны, многие застройщики мечтают о перетоке средств со вкладов в квартиры. Решение ВС может растоптать эти мечты, оно вышло в неподходящее время и получило неудобную коннотацию», — резюмирует Цогоев.

Судебная недосказанность

Одна из главных проблем заключается в том, что в определении не приводится критериев, как отличать инвестора от обычного покупателя. «Само по себе приобретение гражданином более одной квартиры еще не свидетельствует об инвестиционном характере его требования. Не исключены ситуации, когда приобретение нескольких квартир обусловлено необходимостью обеспечить потребности в жилище не только гражданина, но и членов его семьи, иных близких лиц. В таком случае суд должен вынести вопрос о целях заключения договора в отношении нескольких квартир на обсуждение сторон», — говорится в определении.

«По рассматриваемому делу дольщик приобрел 15 квартир и еще 15 по другому спору. Такое количество квартир будет невозможно объяснить личными потребностями, не связанными с инвестиционной деятельностью. Но, возможно, одну-две квартиры дольщику все-таки удастся «спасти», — рассуждает Климов из Asterisk. «Абсолютное большинство инвесторов покупают одну, максимум две квартиры. Игроков, которые готовы приобретать по 30-50 квартир сразу, единицы», — подчеркивает Сухий из «Рентаведа», другие участники рынка недвижимости согласны с этой оценкой.

«Возможно, мы увидим искусственное дробление сделок, добавление номинальных дольщиков на стороне инвестора, чтобы казалось, что квартиры покупают несколько человек и сделки носят потребительский характер, обозначенный в решении ВС России», — предполагает старший юрист практики недвижимости и строительства SEAMLESS Legal Дмитрий Богданов.

«Доказывать инвестиционную цель должен будет застройщик или конкурсный управляющий, — отмечает Галанцев из «Пропозитума». — В случаях, когда дольщику придется опровергать свой коммерческий интерес, суды рассматривают в качестве доказательств отсутствие статуса ИП, наличие семьи и родственников, для которых данные квартиры приобретаются». 

Адекватно оценить, насколько ухудшилось положение инвесторов, не получится еще и потому, что указанное определение Верховного суда не является формирующим практику, кроме того, его еще могут оспорить. «Определение судебной коллегии Верховного суда не имеет силу судебного прецедента. По закону такую силу могут иметь постановления Пленума Верховного суда, а также обзоры практики Верховного суда, утвержденные президиумом», — подчеркивает руководитель юридического бюро «Рентавед» Вячеслав Алексин.

«Кроме того, это определение может быть пересмотрено президиумом ВС России по надзорным жалобам лиц, участвующих в деле. Жалоба должна быть подана в течение трех месяцев с даты изготовления полного текста определения», — добавляет Климов из Asterisk.

Без четких определений невозможно предугадать, как нижестоящие суды будут трактовать рекомендацию ВС России, подчеркивают эксперты. «В ближайшее время могут появляться решения, в которых мы будем видеть критерий оценки для разделения дольщиков на «социальных» и «инвестиционных», — отмечает Деев. В дальнейшем же позиция ВС России может поменяться, считает он.

«Позиция ВС России является окончательной, однако не исключено, что сам ВС России или, например, окружные суды могут ее дополнять», — добавляет Галанцев.