Отложить до сентября: снижение ключевой ставки не привело к росту спроса на жилье

Активность покупателей как на первичном, так и на вторичном рынках московского жилья, немного повысилась после того, как в конце мая и начале июня Центробанк дважды снизил ключевую ставку. Вслед за ней подешевела и ипотека, но существенного роста продаж, на который надеялся рынок, не произошло, говорят опрошенные Forbes эксперты. Еще весной, когда рынок был практически «в коме», участники объясняли это недоступностью заемных средств. Сейчас деньги «подешевели», но покупателей сдерживают другие факторы: снижение доходов и отсутствие уверенности в завтрашнем дне, считают участники рынка.

Ипотечные ставки перестали быть заградительными: для вторичного рынка они начинаются от 10,5%. Для новостроек по льготной программе  — от 6,3%. С учетом субсидирования ставок от застройщиков на московском первичном рынке встречаются ставки даже менее 1%. Спрос, однако, не «взлетел».

«Рынок восстанавливается медленно. Нет повторения ситуации 2020 года, когда появление дешевых ипотечных кредитов привело к ажиотажному спросу», — констатирует руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.

Одной из причин участники рынка называют чересчур высокие цены. «Сейчас льготная ипотека может только поддерживать определенный уровень спроса, но уже не позволит его увеличить из-за чрезмерно высоких цен.  Именно стоимость жилья является основным заградительным фактором для покупателей», — полагает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

«Причина снижения спроса — разрыв между доходами и выросшей стоимостью квадратного метра. Для большинства покупателей цена квартиры стала недоступной», — сетует  маркетолог ГК  «Бэсткон» Сергей Ковалев. «При субсидировании ставки застройщики вынуждены увеличивать конечную стоимость квартир, что, конечно, может отпугнуть покупателей», — уточняет директор по стратегическому маркетингу и продукту Level Group Александра Мамохина.

Квартиры дешевеют

На первичном рынке в середине июня произошло неслыханное: впервые с 2020 года средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках снизилась на 1,4%, до 282 000 рублей, об этом сообщили аналитики компании «Метриум».

Небольшую корректировку цен отмечают и эксперты, опрошенные Forbes, объясняя это совокупностью нескольких факторов. «В настоящее время стоимость квадратного метра в старых границах Москвы составляет 366 400 рублей (минус 1% за месяц и плюс 20,2% за год), в Новой Москве — 230 300 рублей (минус 2,1% за месяц и плюс 24% за год), в Подмосковье — 171 200 рублей (минус 1,6% за месяц и плюс 23,3% за год)», — подсчитал Таганов из «Инком-Недвижимость». 

По оценке «Циан.Аналитика», в середине июня цена квадратного метра в Подмосковье не изменилась относительно мая и составила 166 000 рублей, в старой Москве он подешевел на 1,4%, до 351 000 рублей, а в Новой Москве, наоборот, подорожал на 0,9%, до 223 000 рублей.

У снижения цен сразу несколько причин, говорят эксперты. «Отрицательная динамика объясняется выходом значительного объема предложения на начальном этапе строительства», — полагает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Все опрошенные участники рынка подтверждают, что предложение сейчас существенно выросло. «Только за месяц объем предложения увеличился на 8,6%», — подсчитал  коммерческий директор – партнер Est-a-Tet Владимир Моребис.

«Объем активного предложения в Московском регионе растет. На протяжении последних двух месяцев оно увеличивается на 2000-2500 лотов в неделю. Застройщики стали активнее выводить новинки, а продаж стало заметно меньше. Сейчас на первичном рынке Москвы и Подмосковья представлено 87 000 квартир и апартаментов», — подсчитал Попов из «Циан.Аналитики».

«На сегодняшний день в старых границах Москвы в продаже находятся 317 проектов с квартирами и апартаментами, в которых экспонируется 41 309 лотов. С начала года объем предложения вырос на 16,3%. Самым активным месяцем с точки зрения появления нового предложения на рынке в этом году стал май. В продажу поступило девять проектов и 28 корпусов в уже реализуемых комплексах», — говорит управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова, ссылаясь на данные bnMAP.pro.

Второй причиной снижения цены стали скидки, которые снова стали использоваться застройщиками для стимулирования спроса, говорят эксперты. «Средний размер скидок сегодня составляет 5-7%, в единичных случаях доходит до 20%», — подсчитал директор управления новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. 

Скидки предоставляются индивидуально, например за оплату полной суммы без привлечения ипотеки, добавляет руководитель направления продаж компании Apple Real Estate Виолетта Хачатурова. «На рынке сейчас как в конструкторе: платишь наличными — и цена ниже, берешь субсидированную ипотеку — платишь больше», — поясняет она.

«Скидки будут актуальны до того, как рынок полноценно не отреагирует на снижение ипотечных ставок», — рассуждает руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. «Многие застройщики начали делать скидки. В первую очередь этим начали заниматься те, у кого не наполнен эскроу-счет и кто пытается с помощью скидок привлечь клиентов и его наполнить», — говорит коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.

«Все готовы торговаться»

На вторичном рынке наблюдается та же картина: объем предложения растет, цены снижаются, говорят эксперты. По данным Циан, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Москвы снизилась на 0,6%, до 311 000 рублей, в Подмосковье — практически не изменилась и составила 160 000 рублей. 

Однако речь идет о стоимости, заявленной в объявлениях, в сделках цены зачастую ниже, уточняют эксперты. «Каждая вторая сделка на столичном рынке вторичной недвижимости происходит с торгом. Средний размер торга в мае был больше, чем обычно, — около 4%», — отмечает главный аналитик «Миэль» Екатерина Бережнова.

«В процессе продажи цены корректировались не раз, и основной спрос оживляется только где-то на уровне минус 10% от цены марта», — добавляет руководитель агентства недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков. «Сейчас дисконт доходит до 10%. Все готовы торговаться, и даже на ликвидные лоты можно получить скидку 2-3%. В среднем ценник за два месяца снизился на 4-6%», — резюмирует Хачатурова из Apple Real Estate.

Слабый спрос

Есть несколько причин, по которым на рынке, где одновременно дешевеют и заемные деньги, и сами квартиры, нет существенного роста продаж. Самая важная из них — это падение доходов, говорят эксперты.

«Спрос во многом зависит от покупательской способности населения, а, как мы знаем, доходы большей части населения, в связи с усилившейся инфляцией, падают. Многие и вовсе лишились части дохода или работы», — говорит Доброхотова из «Бест-Новострой».

«Пока нет заметного роста безработицы, но доходы падают, а уверенности в завтрашнем дне больше не становится. По этой причине пока рынок восстанавливается медленно — нет повторения ситуации 2020 года, когда появление дешевых ипотечных кредитов привело к ажиотажному спросу на рынке», — полагает Попов из «Циан.Аналитики». Упомянутое им отсутствие уверенности многие опрошенные участники рынка назвали самостоятельной причиной, по которой люди откладывают или вовсе отказываются от покупки жилья. 

«Ставка по ипотеке 7% подогреет рынок, но спрос не вернется на уровень 2020-2021 годов. Для этого необходимо, чтобы граждане почувствовали уверенность в завтрашнем дне», — говорит директор управления новостроек  «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. «Не то чтобы люди предпочитали оставаться в «деньгах», многие просто не понимают, что будет дальше в целом, и эта неуверенность в завтрашнем дне не дает совершать крупные покупки», — добавляет Хачатурова из Apple Real Estate.

Участники рынка при этом не теряют оптимизма и радуются уже тому, что спрос «вышел из комы». Настоящего его восстановления они ожидают к осени. «После снижения ключевой ставки до 11%, а вслед за ней и ипотечной — до 12%, вторичный сегмент заметно оживился: потенциальный спрос (ежедневные звонки и обращения в компанию) вырос на 20%», — говорит Таганов из «Инком-Недвижимость».

«Мы фиксируем некое оживление, рост количества консультаций по ипотеке, но в реальный платежеспособный спрос это пока не вылилось», — уточняет Москатов из «Миэль». 

«По итогам первых трех недель июня число звонков и просмотров объявлений  в Московском регионе на 38% ниже фоновых значений 2021 года. Рост относительно мая — плюс 5 процентных пунктов», — подсчитал Попов из «Циан.Аналитики».

«Для активизации спроса необходим некий баланс, но пока идет определенная перенастройка рынка. Рост продаж мы, возможно, увидим осенью», — прогнозирует Доброхотова. «У людей пока остаются негативные ожидания, хоть они и стали более краткосрочными — часть клиентов переносят решения по выходу на рынок на осень», — добавляет Вишняков.

«Мы буквально на кончиках пальцев чувствуем, что рынок постепенно проходит период реабилитации. История парадоксальная: продавцы ждут осени, потому что считают, что покупателей будет больше и продажа будет выгоднее, а покупатели, наоборот, считают, что цены немного просядут», — рассуждает Москатов.