Без налогов и локдаунов: зачем россияне скупают недвижимость в Дубае
Для рынка недвижимости Дубая прошедший 2021 год был рекордным. По данным Земельного департамента Дубая (DLD), в прошлом году было зарегистрировано 84 772 продажи недвижимости на общую сумму около $82 млрд. Количество сделок выросло в сравнении с 2020 годом на 60%, в денежном выражении — на 71%.
По данным консалтинговой компании ValuStrat, недвижимость в Дубае подорожала за год на 17%, рост цен в апартаментах в небоскребе Burj Khalifa аналитики Knight Frank оценили в 23%.
Граница нараспашку
После рекордного роста цен на недвижимость в 2014 году последовал обвал 2015 года, с последствиями которого эмират боролся вплоть до самой пандемии. Зато когда она погрузила мир в хаос и череду локдаунов, власти Дубая воспользовались ситуацией как возможностью, говорит старший вице-президент девелоперской компании DAMAC Properties Нейл Маклохлен. «Движущей силой роста спроса стала реакция правительства на пандемию. На сегодняшний день ОАЭ провели 22,8 млн вакцинаций, это один из самых высоких показателей иммунизации в мире», — поясняет он.
«Власти Дубая быстро сориентировались: ввели строгие меры обязательного тестирования всех приезжающих и ношения масок, но при этом оставили открытыми рестораны, торговые центры, пляжи и отели, разрешив людям приезжать на отдых без карантина и каких-либо дополнительных ограничений. И люди поехали», — говорит основатель агентства Whitewill Олег Торбосов.
В каком-то смысле Дубай для многих стал местом, где можно комфортно переждать карантин, полагает управляющий партнер Barnes International Moscow Юбер Галларт.
Все еще недорого
По данным Savills, Дубай — один из самых доступных рынков недвижимости премиум-класса в мире, говорит директор департамента продаж зарубежной недвижимости Savills в России Юлия Овчинникова. Несмотря на подорожание недвижимости, здесь все еще можно найти предложения по хорошей цене, и это привлекает большое количество покупателей. По ее словам, за последний год средний чек покупок, сделанных россиянами, колебался в диапазоне от $300 000 до $500 000.
В пересчете на рубли сегодня средняя стоимость предложения в Дубае составляет 37,86 млн рублей, а наиболее доступный лот экспонируется за 4,48 млн рублей. Этот бюджет позволит приобрести объект площадью 45 кв. м, подсчитал генеральный директор компании Skolkovo Realty Борис Борискин.
В Дубае можно купить двух- и трехкомнатные апартаменты (до 100 кв. м) или таунхаус (до 160 кв. м) в строящемся доме в районах Jumeirah Village Circle или Business Bay за €300 000 или дешевле, добавляет главный редактор Prian.ru Филипп Березин.
У россиян самый популярный запрос — апартаменты с обслуживанием у моря для отдыха и сдачи в аренду. Средний чек составляет от $1 млн до $3 млн, говорит региональный директор по зарубежной недвижимости и частным инвестициям Knight Frank Марина Шалаева. Многие инвесторы приобретают сразу несколько лотов в одном или нескольких комплексах. Также есть запросы на элитные виллы для проживания всей семьей в бюджете от $3 млн до $10 млн. Это объясняется тем, что из России прибывают в основном сверхбогатые покупатели, их может быть немного, но они готовы тратить огромные суммы, поясняет аналитик агрегатора недвижимости по ОАЭ Emirates.Estate Ален Еремеев.
Власти постарались
Важным фактором, способствующим росту дубайского рынка недвижимости, все опрошенные эксперты называют усилия местных властей.
Например, власти разработали очень удобную схему электронной регистрации и онлайн-покупки недвижимости. Покупателю совсем не обязательно прилетать в страну для заключения сделки, отмечает основатель экосистемы Kalinka Екатерина Румянцева.
Власти приветствуют сделки в крипотвалюте. Виртуальными деньгами можно оплатить не только товары, но и аренду, говорит директор по развитию Becar Asset Management Александр Пестряков. «В идеале планируется, что человек получит право владеть и цифровой копией (NFT) объекта недвижимости, и ее физическим вариантом. Это кардинально поменяет всю сферу регистрации недвижимости», — поясняет он.
Еще одно новшество — с недавних пор кредиты на покупку недвижимости стали доступны для нерезидентов. А получив рабочую визу и став резидентом, можно взять ипотеку по ставкам 3-5% годовых, говорит руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед» Руслан Сухий. «Многие предприимчивые люди через своих знакомых оформляются на работу на несколько месяцев и потом подают документы на ипотеку как резиденты», — добавляет он.
Но в Дубае при покупке новостроек больше в ходу не кредиты, а беспроцентные рассрочки платежа, уточняет Торбосов. На входе в сделку покупатель платит обычно всего 15-20% от этой суммы и дальше вносит по 4-5% раз в квартал до окончания строительства.
Инвестиционный рай
В 2021 году у покупателей был богатый выбор. На рынке недвижимости региона наблюдался затяжной шестилетний спад цен, говорит Сухий. Девелоперы Дубая не были ограничены в ресурсах и выводили в продажу большое количество новых объектов. Сейчас ситуация наладилась, а подавляющее большинство предложений на рынке сейчас — в стадии строительства. Сроки сдачи — 2022, 2023, 2024 годы, уточняет Березин из Prian.
Средняя арендная доходность в Дубае равна 5-7%, при сдаче недвижимости в краткосрочную аренду в качестве holiday home инвесторы могут получать 10%. Эти показатели выше, чем в курортных европейских локациях, где арендная доходность в среднем составляет 2-4%, отмечает Шалаева из Knight Frank.
Для инвестиций покупаются юниты в апарт-отелях, уточняет Пестряков из Becar Asset Management. Их в месяц продается от 75 до 200 штук. Покупатели юнитов хотят не просто сохранить свои деньги, а хорошо нажиться на растущем секторе туризма.
Сыграли роль и изменения в законодательстве: с 1 июня 2021 года иностранцы имеют право владеть 100% акций в местных компаниях, подчеркивает директор департамента управления объектами UFG Wealth Management Ольга Королева. Это заметно облегчает жизнь девелоперам.
«Плюс лояльная налоговая политика: отсутствие налога на доходы физических лиц, на прирост капитала, на дарение, на наследование», — добавляет она.
Кроме того, в 2022 году рост показателей рынка продолжится — на этом сходятся большинство прогнозов. Инвестиционный банк Arqaam Capital указывает на высокую вероятность рекордных объемов транзакций по недвижимости за последние годы.
Дубай нуждается в людях
В апреле был обнародован план развития Дубая — Dubai Vision 2040, согласно которому население должно достигнуть 5 663 000 человек против нынешних 3,6 млн. При этом рост населения будет достигаться за счет обеспеченных людей и представителей среднего класса, полагает Пестряков из Becar Asset Management.
Ради достижения этих целей власти сделали страну максимально удобной для получения вида на жительство и развития бизнеса — этот фактор все опрошенные эксперты также назвали ключевым для покупателей недвижимости.
В 2019 году в стране запустили программу «золотой визы», ориентированную на специалистов со всего мира. К концу 2021 года по этой программе визу — пятилетнюю или десятилетнюю с автоматическим продлением — получили около 45 000 человек, говорит Березин из Prian.
Право на получение «золотой визы» имеют инвесторы, предприниматели, специалисты в различных областях науки, а также способные студенты и гуманитарные работники. В 2021 году список категорий граждан, имеющих право на получение такой визы, был расширен: визу на 10 лет могут получить все обладатели докторских степеней, врачи, программисты, специалисты в сфере электроники и биотехнологий, а также студенты некоторых вузов с определенным средним баллом.
Также в ОАЭ есть программа для цифровых кочевников и состоятельных пенсионеров, добавляет Березин.