Лотерейный билет в средний класс
В мае прошлого года строительная компания из Майами объявила, что будет принимать оплату в криптовалюте, — и буквально через две недели после этого продала пентхаус на берегу океана за $22 млн. Это стало самой крупной сделкой в криптовалюте в сфере недвижимости; кроме того, она состоялась в рекордные сроки — всего за 10 дней. В данный момент пентхаус вновь выставлен на продажу — теперь за него просят $28 млн. Личность покупателя и конкретную валюту, в которой он заплатил, продавцы не раскрывают, ссылаясь на конфиденциальность сделки, но говорят, что за последние несколько лет криптовалюта создала новое поколение обеспеченных людей, которые хотят тратить свои средства на дорогую недвижимость, так как считают это одним из лучших инструментов сохранения денег в долгосрочной перспективе.
«Мы хотели опередить будущее, в котором половина всех миллиардеров — это те, кто разбогател на криптовалюте», — сказали они в интервью Forbes. Сами криптоинвесторы тоже рассчитывают на блистательное будущее. Согласно недавнему исследованию, 31% американцев верят, что станут миллионерами благодаря инвестициям в криптовалюту, при этом среди миллениалов таких оптимистов 46%, а среди представителей поколения Z — 56%.
Для некоторых это светлое будущее уже наступило — количество людей во всем мире, готовых покупать дома и квартиры за счет доходов от криптовалюты, увеличивается. По данным исследования брокерской компании Redfin, занимающейся недвижимостью, 12% клиентов в США, планирующих первую в своей жизни покупку недвижимости, намерены использовать для этого свои сбережения в криптовалюте.
«Во время пандемии многие люди от избытка свободного времени и недостатка более увлекательных способов потратить деньги занялись торговлей криптовалютой, — говорит главный экономист Redfin Дэрил Фэйрвезер. — Некоторые из этих инвестиций превратились в дым, но некоторые взлетели до Луны или как минимум принесли достаточный доход, чтобы помочь при покупке жилья». Она также добавляет, что криптовалюта стала одним из способов для людей, которым не посчастливилось родиться в семье богачей, «купить лотерейный билет» и получить пропуск в средний класс.
Эту тенденцию наблюдают и другие участники рынка. Глава исследовательского подразделения консалтинговой компании Burns Real Estate Consulting Рик Паласиос провел опрос у себя в Twitter. Он задал вопрос: «Использовали ли вы или кто-то из ваших знакомых доходы от криптовалюты и/или NFT для покупки недвижимости?» Из 385 человек, принявших участие в опросе, 20% ответили положительно. После этого он обсудил тему криптовалюты с коллегами по сфере недвижимости и выяснил, что в среднем от 5% до 10% их клиентов в ипотечных договорах добровольно указывают свои счета в криптовалюте в качестве активов, а от 5% до 15% (по оценке представителей разных компаний) используют средства от продажи криптовалюты для покупки жилья. При этом все отмечают, что этот процент выше среди более молодых людей.
Пузырь на рынке жилья
В США в 2021 году сочетание таких факторов, как низкие ипотечные ставки, удаленка, вливание ликвидности и в целом смягчение кредитно-денежной политики, привело к буму на рынке недвижимости — как, впрочем, и к росту цен на криптовалюты. «Инвестиции последних двух лет в криптовалюты имеют корни как раз в раздаче долларов в поддержку населения и бизнеса в период пандемии, а также в более ранних эмиссиях ФРС. Криптофонды скопом скупают почти любые новые токены, тем самым нагревая рынок, а далее его подогревают физлица», — говорит в комментарии для Forbes управляющий партнер экспертной группы Veta Илья Жарский.
Одновременно наличие у граждан средств для покупки жилья и желание спасти их от возможной инфляции разогрели рынок до рекордных показателей — средняя цена объекта на вторичном рынке выросла до $363 000, что на 23% больше, чем годом ранее.
Растут цены и на рынке люксового жилья. Bloomberg цитирует директора по маркетингу компании Sotheby’s International Realty Брэдли Нельсона, который говорит, что из-за «призрака инфляции» на фоне огромных премий и ускоряющегося трансфера богатства к более молодому поколению сложилась такая среда, в которой практически любой объект недвижимости становится дорогим.
В опубликованном на этой неделе отчете компании Sotheby’s International Realty, занимающейся элитной недвижимостью, приводятся слова продавца из Долины Гудзона — популярного района к северу от Нью-Йорка, который говорит, что если раньше человек, готовый расстаться с $600 000, считался хорошим покупателем, то сейчас планка выросла до $1,5 млн — $2,5 млн.
По словам Бредли Нельсона, в ближайшем будущем рост продолжится, при этом он утверждает, что в ближайшие пять лет мы увидим экспоненциальный рост количества сделок в криптовалюте на рынке люксовой недвижимости: «Если драйвером роста рынка недвижимости является создание богатства, а криптовалюта сейчас — драйвер создания богатства, то логично, что на такой тип платежей резко вырастет спрос». Американский рынок уже готовится к тому, чтобы обслуживать сделки по покупке недвижимости в криптовалюте. В августе 2021 года вторая по величине ипотечная компания United Wholesale Mortgage объявила, что будет принимать плату в биткоинах.
Продолжения спроса не недвижимость, в том числе со стороны криптоинвесторов, ожидают многие аналитики, но Джуди Зедер из Coldwell Banker Realty связывает это не только с тем, что люди на криптовалюте заработали, но и с тем, что они боятся потерять. На фоне волатильности рынка акций и криптовалют единственным стабильно растущим активом является недвижимость, говорит она.
«Криптоинвесторы, которые успели заработать и вывести средства, вполне вероятно, использовали прибыль для улучшения жилищных условий, однако серьезного влияния на спрос это не оказало. Удачливых инвесторов, заработавших на крипторынке баснословные средства, не так уже и много», — отмечает директор по внешним связям BitRiver Андрей Лобода. Портфельный управляющий криптоинвестиционного банка Hash CIB Рустам Боташев считает, что скачок цен на рынке недвижимости подогревается в первую очередь избытком ликвидности и низкими ставками. «Возможно, какая-то небольшая доля спроса идет от разбогатевших криптоинвесторов. Но это касается и инвесторов в акции».
Однако именно криптоинвесторам (и цифровым кочевникам) ставят в заслугу резкий рост цен на недвижимость в таких регионах, как Пуэрто-Рико и Таиланд, куда перебираются разбогатевшие на криптовалюте любители хорошего климата, низких налогов и приятной компании. Bloomberg пишет, что сейчас в Пуэрто-Рико сформировалось комьюнити криптоинвесторов. Юрист Джовани Мендез, которого цитирует издание, говорит: «Сейчас уже люди хотят переехать в Пуэрто-Рико не только чтобы сэкономить на налогах, а потому что все уже тут».
«Бум покупок начнется, когда биткоин будет стоить $75 000»
В России, в отличие от США, сделки с недвижимостью в криптовалюте по закону пока невозможны. На данный момент покупки в криптовалюте на территории России запрещены, а в декабре стало известно о возможных планах ЦБ вообще запретить криптовалюту в стране. Оценить, насколько велик среди покупателей процент тех, кто выводит ради этого токены со счетов, сложно: в России таких опросов пока не проводили. «Если такие сделки и проходят, о них публично не распространяются», — говорит директор по развитию Attarius Network Павел Федоров.
Александр Бражников, исполнительный директор Российской ассоциации криптоиндустрии и блокчейна (РАКИБ), утверждает, что в пока в России нет регулирования в криптоиндустрии, подобные сделки редкость. Кроме того, по его словам, криптовалюта для российских инвесторов сейчас — это альтернативный денежный запас, который копят, а не тратят. «Даже майнеры сейчас ждут повышения цены на крипту, которую намайнили, а затраты на электричество и заработную плату возмещают из других источников дохода. Бум покупок начнется, когда биткоин будет стоить выше $75 000».
Инвестиционный директор компании по управлению активами «Тринфико» Артем Цогоев тоже считает, что среди российских криптоинвесторов процент тех, кто из-за колебаний на рынке крипты осознал, что стоит диверсифицироваться и вложиться в защитные активы, такие как недвижимость, сейчас невысок. Кроме прочего, говорит он, это противоречит мировоззрению криптоэнтузиастов: «Те, кто продают крипту и покупают недвижимость, автомобили и прочие материальные ценности, — это скорее отщепенцы, отступники от официальной идеологии криптомира».
В России цены на недвижимость тоже растут, но по другим причинам. Криптовалюта тут пока ни при чем. «У нас основная причина роста цен на жилье — ограничение предложения и рост стоимости стройматериалов, сниженные ставки по ипотеке в разгар пандемии и одновременно реализуемая долгие годы политика слабого рубля», — говорит Андрей Лобода.
Илья Жарский считает, что инвесторы, вкладывающие деньги в криптовалюты, относительно молоды и не рассматривают тихую гавань в форме недвижимости: «Когда вы заработали от 1000 до 10 000% доходности, вам вряд ли захочется приземлить эти деньги в актив с доходностью 2-3% годовых, да еще и платить большие налоги».