За год пандемии выручка девелоперов выросла минимум на четверть

Минувший год стал годом пандемии, но в случае с недвижимостью скорее подойдет название «год льготной ипотеки». Стартовавшая в апреле 2020 года антикризисная мера, призванная поддержать рынок недвижимости, спровоцировала взрывной рост спроса и ценовое ралли.
Квартиры в московских новостройках подорожали на 25%, по самым консервативным оценкам.

Выручка топ-10 крупнейших девелоперов массового жилья, вошедших в наш рейтинг, выросла на 25% (1,53 трлн рублей против 1,22 трлн рублей годом ранее), а выручка пятерки крупнейших застройщиков жилья бизнес-класса — почти на 60% (488,1 млрд рублей против 308,6 млрд рублей).

Девелоперы поспешили воспользоваться ситуацией. Осенью 2020 года группа компаний «Самолет», которая строит недорогое жилье в Подмосковье, провела IPO. С тех пор капитализация компании выросла в 5,5 раза, до 300 млрд рублей. В сентябре 2021 года группа ПИК провела SPO и привлекла порядка $500 млн, капитализация девелопера — 874 млрд рублей (всего в 10 раз меньше капитализации «Газпрома»).
В сегменте строительства массового жилья конкуренция самая острая.

По сравнению с прошлым годом состав топ-10 не претерпел существенных изменений, разве что ГК ФСК Владимира Воронина вышла на второе место (лидер, как и прежде, — ГК ПИК). В пятерку крупнейших застройщиков бизнес-класса вошел «Кортрос» Виктора Вексельберга и Вениамина Голубицкого. Компания строит квартал бизнес-класса Headliner неподалеку от Москва-Сити. В пятерке крупнейших девелоперов, которых мы отнесли к застройщикам элитного жилья, два новичка — Ant Development и RBI из Санкт-Петербурга.
До пандемии основной проблемой рынка застройщики называли непредсказуемость правил — так они реагировали на введение с 2019 года системы расчетов с использованием счетов эскроу. Однако коронавирус затмил эту проблему. Большинство застройщиков уже перешли на работу по этой системе и активно рекламируют покупателям ее надежность.

С другой стороны, банки все еще неохотно кредитуют немногочисленных выживших мелких застройщиков, и владельцы площадок за пределами Москвы все чаще приглашают для их освоения федеральные компании. ПИК, например, работает как девелопер уже в 14 регионах России.
По данным CBRE, в первом полугодии объем инвестиций в российскую недвижимость увеличился на 40%, до 176 млрд рублей. Из них 117 млрд рублей — покупки участков под жилое строительство. Наблюдая рост рынка, застройщики наращивали земельный банк. По состоянию на декабрь 2020 года земельный банк группы ПИК составлял 16,6 млн кв. м непроданной недвижимости, к сентябрю 2021 года он увеличился до 21,5 млн кв. м. Земельный банк группы «Самолет» в конце 2020 года имел размер 20,3 млн кв. м, а к сентябрю 2021 года вырос до 24,6 млн кв. м.
Оправдаются ли эти вложения? Будущее рынка жилой недвижимости выглядит туманно. Летом 2021 года программу льготной ипотеки на столичном рынке фактически свернули. ЦБ в рамках борьбы с инфляцией перешел к политике повышения ключевой ставки. Доходы населения не растут с 2013 года.