Десять лет назад Павел Астапеня был одним из первых белорусских риелторов, рассказавшим о том, как россияне скупали недвижимость в Белоруссии, когда рынок переживал острый кризис после президентских выборов 2010 года. В своей новой колонке для Forbes он анализирует, как реагирует белорусский рынок недвижимости на протесты в стране, а также когда и при каких условиях ситуация может нормализоваться.
Риелторский рынок реагирует на общественные события не мгновенно: покупка квартиры требует времени, иногда нескольких месяцев. Можно сказать, август мы прошли «на старом бензине»: проводились сделки, предварительные договоры по которым были заключены в начале лета. Тем не менее по итогам августа число сделок на рынке квартир по сравнению с июлем сократилось на 16%. Если же сравнивать с августом прошлого года, то падение составит четверть. Можно предположить, что осенью оно продолжится из-за нескольких факторов. Важнейший из них — практически полное прекращение кредитования покупки недвижимости. В последние годы доля кредитных сделок на белорусском рынке составляла до 30%, и вполне естественно предположить, что с уходом кредитных покупателей число сделок сократится примерно на столько же. Осенью «старый бензин» закончится: предварительные договоры, заключенные в июле, к сентябрю превратятся в завершенные сделки, а новых будет заключаться все меньше. Вероятно, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года падение составит 30-40% ежемесячно.
Программы кредитования остановлены из-за стремительной девальвации белорусского рубля. При этом кредиты выдаются только в рублях — кредитование в валюте в Белоруссии уже 10 лет как запрещено. Понятно, что в таких условиях ни национальному, ни коммерческим банкам не с руки выдавать кредиты в национальной валюте из-за высоких рисков. Решение прекратить кредитование покупки недвижимости с их стороны выглядит продуманным и осознанным. Несмотря на негативную реакцию на это застройщиков, в Белоруссии возможности лоббизма очень ограничены: подобные решения принимаются сверху, и мнение бизнеса большого веса не имеет.
Забытое жилье: выборы в Белоруссии парализовали рынок недвижимости
Поскольку число сделок снижается и продолжит снижаться в ближайшей перспективе, это не может не оказать влияния на цены. Здесь необходимо сделать важное пояснение: в отличие от России мы традиционно считаем цену на недвижимость в долларах США. Поэтому самый значительный фактор в динамике цен — это состояние белорусского рубля: если происходит девальвация, то цены в долларовом эквиваленте неизбежно падают. Как правило, это падение ползучее — один-два процента в месяц. Можно предположить, что по итогам года оно составит около 10%, причем с августа по декабрь — около 5%.
Существует еще один фактор, потенциально оказывающий влияние на рынок: настроение общества и его политические ожидания. Теоретически можно ожидать, что политическая неопределенность побудит кого-то выставить квартиру в Минске на продажу с намерением уехать из Белоруссии или, напротив, инвестировать в белорусскую недвижимость в расчете на позитивную перспективу. Однако количество квартир, выставленных на продажу, как ни странно, не увеличивается. Возможно, потому, что ситуация развивается слишком быстро и люди пока не успевают на нее отреагировать.
Для белорусского обывателя квартира — основная материальная ценность и возможный дополнительный источник дохода. Фондовый рынок в стране развит слабо, и возможностей для инвестирования средств не так уж много. Граждане вкладываются в недвижимость и не очень спешат с ней расставаться. Поэтому роста предложения нет — в то время как из-за политических событий и девальвации национальной валюты существует падение спроса.
Покупатели занимают выжидательную позицию. Те, что приходят сегодня, — это в основном люди, которые решают квартирный вопрос, например, продают меньшее жилье, чтобы купить большее. Понятно, что этой категории покупателей нет смысла ждать развития событий — они решают свою проблему прямо сейчас. При этом инвесторы с рынка практически ушли — «чистых» покупателей, то есть людей, покупающих недвижимость для сдачи в аренду или долгосрочного инвестирования, на рынке практически не осталось. А значит, цены в долларовом эквиваленте будут падать не только из-за девальвации рубля, но и вследствие ухода этой группы покупателей. Падение же цен будет давить и на тех покупателей, которые планировали улучшить жилищные условия: кто-то из них, вероятно, предпочтет отложить покупку.
Летом Александр Лукашенко заявлял, что цены на недвижимость в Минске «разогнал» спрос со стороны российских покупателей. Десять лет назад Национальное кадастровое агентство, которое занимается государственной регистрацией недвижимости, опубликовало отчет о количестве иностранцев, владеющих жилой недвижимостью на территории Белоруссии. Согласно отчету, около 7,5% квартир принадлежат гражданам России, и еще 2,5% — гражданам других государств. К сожалению, новые данные с тех пор не публиковались. Однако исходя из статистики сделок, процент квартир, принадлежащих россиянам и другим иностранным гражданам, за это десятилетие значительно упал, как минимум вдвое. Другими словами, в последнее время россияне значительно чаще продавали недвижимость в Белоруссии, чем покупали.
Насколько покупки недвижимости в нулевых действительно разогнали цены на рынке? 10% сделок с участием иностранцев оказывают влияние на рынок, однако это влияние в те годы было непринципиальным. В целом в тот период рынок рос, увеличивалось число строящихся объектов, росло число сделок. Иностранный спрос был лишь одним из многих факторов и вряд ли решающим.
Вернутся ли иностранные инвесторы на белорусский рынок? По объему иностранных инвестиций Белоруссия занимает одно из последних мест в СНГ. При условии изменения политической обстановки неизбежно появление в стране иностранных инвесторов. Но это зависит от того, насколько вероятен позитивный сценарий развития ситуации в Белоруссии.
Мнение автора может не совпадать с точкой зрения редакции