Принципы Сбербанка: как крупнейший банк страны подготовился к новым правилам игры на рынке недвижимости
В России, как и раньше в Советском Союзе, квартира считается основным активом. Квартира — это то, что будет всегда. Поэтому, несмотря на общее снижение уровня потребительского спроса, сектор жилой недвижимости чувствует себя уверенно. Возможно, сейчас можно говорить скорее об отложенном спросе на жилье, но он все равно никуда не исчезает. Продолжается процесс урбанизации страны, люди все больше и больше переезжают в города, где им нужно покупать квартиру. То есть все предпосылки к тому, чтобы рынок жилой недвижимости России рос, существуют.
Росту рынка жилья способствует процесс снижения ставок, идущий вслед за падением инфляции. В результате ипотека становится все более доступной для граждан. Правительство много работает над тем, чтобы добиться снижения стоимости ипотечных кредитов для конечного потребителя, и мы видим, что эти меры начинают работать. Ранее ставки по ипотеке редко опускались ниже 10%, сейчас можно видеть и менее 9%. При инфляции ниже 4% это уже не так дорого, как раньше. Люди стали готовы платить приемлемую цену за возможность улучшить качество своей жизни прямо сейчас, а не когда-то в будущем.
Соответственно, инвестиционная активность в секторе жилой недвижимости в РФ сейчас очень высока, но сам сектор сильно изменился. Появились новые правила игры, связанные с порядком финансирования проектов в сфере строительства жилья, — вступили в силу изменения в закон 214-ФЗ, обязывающий застройщиков привлекать средства на строительство в банках, а не от дольщиков.
Раньше существовала проблема нечистоплотных застройщиков, которые привлекали средства населения и тратили их не на стройку, а на что-то другое. Новое законодательство снимает большую часть рисков неправильного использования средств: все привлеченные деньги поступают на эскроу-счета в банк, который финансирует проект. И банк берет на себя и контроль за стройкой, и контроль расходования средств.
С другой стороны, новые правила игры могут спровоцировать дефицит средств у застройщиков, которым придется привлекать кредиты для покупки новых площадок, а для этого нужен капитал. Большая же часть застройщиков недостаточно капитализированы, особенно в регионах. Кроме того, у них нет опыта работы с банками.
Дочерняя компания Сбербанка ООО «Сбербанк Инвестиции» вышла на этот рынок еще в 2013 году, мы заранее готовились к изменениям в законодательстве и уже сейчас видим, что наши продукты, направленные на поддержку застройщиков, очень востребованы. Только в текущем году мы закрыли и одобрили 17 таких сделок. Портфель «Сбербанк Инвестиции» более чем на 30% состоит из разных объектов недвижимости.
Мы определили для себя наиболее перспективные регионы. Очевидно, что это крупнейшие города. Большая часть проектов у нас сейчас в Москве и Санкт-Петербурге. Мы работаем также в Казани, Екатеринбурге, Краснодаре — городах, которые служат «магнитом» для населения, проживающего в близлежащих регионах, то есть перспективны с точки зрения роста населения.
Сбербанк финансирует только те сделки, где уже есть генеральный план земельного участка (ГПЗУ). Это документ, который определяет основные технико-экономические параметры участка. Он дает представление о том, как будет выглядеть проект, какие у него характеристики, насколько он устойчив к изменению цены на жилую недвижимость. Сбербанк, как крупнейший ипотечный банк, имеет большой объем данных о том, по какой конечной цене люди приобретают метры, насколько длительна экспозиция каждого нового микрорайона. Таким образом, перед сделкой мы имеем полное представление о том, как хорошо будет продаваться жилье, строительство которого мы финансируем.
Риски же сведены к минимуму. Мы внимательно изучаем характеристики застройщика. Например, поддержку от Сбербанка может получить только компания, имеющая не менее пяти лет опыта застройки, построившая не менее 50 000 квадратных метров в данном регионе за последние три года. Сделка с надежным застройщиком финансируется в соотношении 50 на 50.