Проблема 1 июля. Смогут ли застройщики достроить дома дольщиков

В понедельник 15 апреля правительство РФ должно обнародовать так называемые «критерии неприменения» эскроу к строящимся домам. Это постановление призвано смягчить принятые в декабре поправки к 214-ФЗ и разрешить достраивать некоторые дома «по-старому», то есть, по сути, продлит жизнь привычному долевому строительству. Удастся ли девелоперам отделаться легким испугом?

Поправки к 214-ФЗ, «закону о дольщиках», вступили в силу 1 июля 2018 года — тогда стало ясно, что с 1 июля 2019 застройщики не смогут привлекать деньги дольщиков напрямую. Им придется получать проектное финансирование в банках, где на специальных эскроу-счетах будут храниться деньги покупателей квадратных метров. До принятия поправок эти деньги сразу после заключения и оплаты ДДУ оказывались на счете застройщика, и он мог ими распоряжаться как угодно.

Девелоперы отреагировали очень быстро: только в Москве в 2018 году количество разрешений на новое строительство выросло в 2,5 раза по сравнению с прошлым годом (до 21,5 млн кв. м). Участники рынка исходили из логики, что проектам, которые были начаты до 1 июля 2019 года, разрешат работать по-старому.

Гром грянул 18 декабря: неожиданно для всех Госдума во втором чтении приняла поправки в более жесткой редакции. С 1 июля переходить на проектное финансирование и эскроу-счета придется всем строящимся домам. К этому застройщики были совершенно не готовы.

Все первые месяцы года рынок был как взбудораженный пчелиный улей. Владельцы девелоперских компаний пугали чиновников, что принятие поправок может остановить долевое строительство и сделает невыполнимым пожелание президента Путина строить 120 млн кв. м в год. На отраслевых конференциях обсуждали апокалиптические сценарии вроде банкротства двух третей девелоперов, роста цен и попадания в зависимость от банков. Почему переход на новую систему финансирования оказался таким сложным?

Девелоперы и банкиры

Первая проблема в том, что к новой реальности оказались не готовы не только девелоперы, но и сами банкиры. «Мы пытались добиться, чтобы закон был принят в другой редакции, — сетует в разговоре с Forbes глава крупной строительной компании. — Ничего не получилось». Он говорит, что в линейке продуктов банков раньше такой услуги, как проектное финансирование с использованием счетов эскроу не было, и из-за этого возникает много «шероховатостей».

«Работа с банками занимает сейчас уйму времени, уйму нервов и креативных способностей, потому что банки сами ни черта не понимают, что это такое и как это должно выглядеть, — эмоционален другой московский девелопер. -  И мы вместе с ними сейчас с чистого листа что-то придумываем». Он говорит, что каждый из банков трактует закон по-своему и выдвигает разные требования. Кому-то нужно, чтобы проект показывал высокую рентабельность, кому-то — чтобы застройщик вкладывал больше своих денег.

Обычный кредит застройщику банк может рассматривать, например, в течение трех месяцев. Необходимость профинансировать все строящееся в стране многоэтажное жилье требует от банков серьезного напряжения сил. Директор департамента кредитных продуктов и процессов ОАО «Сбербанк России» Сергей Бессонов признается, что людей, которые будут анализировать строительные проекты, не хватает: «Мы планируем увеличить количество кредитных инспекторов более чем на 50%. Для этого открыты вакансии на 306 человек». Ресурсы банк будет искать как внутри кредитной организации (переводить на «стройку» с других позиций), так и на внешнем рынке – из других банков и компаний.

Вторая проблема — от банков потребуется непривычно много денег. В апреле крупнейший застройщик в стране группа ПИК заявила, что если перевести все ее стройки на проектное финансирование, то компании понадобится 250 млрд рублей проектного финансирования. «Всего в долевое строительство вложено порядка 4 трлн рублей, — посчитал зампредседателя Москомстройинвеста Александр Гончаров. — Из них 800 млрд – это банковские ресурсы, 400 млрд – деньги самих застройщиков, а 2,8 трлн – это деньги дольщиков. Из них 1,4 трлн рублей приходится на Москву». «Потенциал уполномоченных банков составляет 16 трлн рублей», — заявила на совещании в правительстве зампред ЦБ Ольга Полякова. По данным ЦБ, банкам в рамках проектного финансирования предстоит увеличить выдачу кредитов в 8 раз до 6,5 трлн рублей. При этом в 2018 году портфель строительных кредитов банка ВТБ составлял 1,1 трлн рублей, Сбербанка — порядка 700 млрд.

«В кулуарах говорят, что банки были не последними лоббистами введения эскроу-счетов. Это широкие возможности по расширению базы, они получат не только приток бесплатных денег, но и контроль над проектами девелоперов», — говорила партнер компании EY Ольга Архангельская на конференции ИД «Коммерсантъ».

«Большое количество застройщиков сегодня, по нашим оценкам, примерно 30—35%, просто не смогут получать кредиты, потому что они не соответствуют никаким критериям, — заявил на форуме Сочи глава Сбербанка Герман Греф. — Их, конечно, ни в коем случае нельзя допускать к деньгам граждан. Граждане раньше им доверяли и были обмануты, а банки им не будут доверять. Поэтому какое-то количество застройщиков просто обанкротится. Это приведет к тому, что количество вводимого жилья уменьшится на какой-то период времени, пока произойдет перестройка системы».

Осознавая все эти проблемы, в правительстве разработали документ, так называемые «критерии неприменения». Именно он должен быть утвержден 15 апреля. Предварительно в нем обозначены важные послабления. По старым правилам смогут достраиваться дома, готовые на 30%, и те, в которых продано более 10% квартир. Регионы смогут сами определять коэффициенты готовности, при которых объекты смогут достраиваться по-старому. В апреле председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова заявила «РИА Новости», что более 70% строящихся сейчас в Москве домов, скорее всего, продолжат продаваться по старым правилам.