Зачистка Сочи от домиков у моря: почему в городе сносят жилые дома

Февральское утро. Из окна своей квартиры жительница ЖК «Имеретинский парк» в Сочи смотрит, как к ее дому сгоняют строительную технику: дом собираются снести. Ярко-желтые экскаваторы, оранжевые самосвалы — все готово к показательной акции, ждут даже приезда мэра Сочи Анатолия Пахомова. В холле дома собрался стихийный митинг. «Эти люди позорят славный олимпийский город Сочи! Мы для них просто мясо, они реализуют за наш счет свои амбиции, — высказывается в камеры о чиновниках одна из жительниц дома. — Мы вообще не здесь должны протестовать, а на Красной площади!»

Это кадры из видеоблога «Дом за год» московского журналиста Глеба Пьяных, который снял три очень эмоциональных ролика, посвященных сносу населенных домов в Сочи. Жильцы «Имеретинского парка» окружили свой дом живым щитом, техника удалилась, сноса дома хотя бы временно удалось избежать.

В 2018 году в Сочи началась яростная борьба с самостроями. Администрация города выявила 597 таких объектов, 54 из них — многоквартирные жилые дома, список вывешен на сайте. Среди них, например, 12-этажный жилой комплекс «Солнечный пляж» — в нем уже разбирают остекление. По всем домам из списка у мэрии Сочи есть судебные решения, предписывающие снос. Проблема в том, что квартиры во многих новостройках курортного города распроданы, а в некоторых домах покупатели уже получили свидетельство о праве собственности на свое жилье, сделали ремонт и переехали.

Ввод через суд

«В 2009-2010 годах началось массовое строительство жилья в Сочи, — рассказывает гендиректор давно работающей в Краснодарском крае консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько. - При этом жилье строили даже не девелоперы, а частные лица, которые приобретали земельные участки под индивидуальное жилищное строительство и после этого незаконно возводили многоэтажные объекты. Как правило, это были небольшие 3-5 этажные дома на 20-30 квартир». Застройщики вводили эти дома в эксплуатацию через суд, продолжает эксперт, признавали право собственности и реализовывали объекты (то есть продавали квартиры. — Forbes) в период строительства. «В течение 5-6 лет, пока это все происходило, все закрывали глаза, никто ничего не замечал, а потом уже было решение суда и сделать с этим ничего было нельзя», — объясняет логику Володько.

«Когда мы покупали квартиру, то смотрели все документы, — говорит в ролике Пьяных обладательница квартиры в ЖК «Имеретинский парк». — Застройщик начинал на участке под ИЖС, но потом перевел землю под многоквартирный дом. 5 марта 2018 года мы получили свидетельство о собственности. Через 9 месяцев администрация подала иск о сносе».

Анатолий Пахомов возглавляет Сочи с 2009 года. Почему он не замечал самостроев раньше? В администрации Сочи не смогли содержательно ответить на запрос Forbes. Но как раз в  2018 году в городе активизировались правоохранительные органы. Несколько бывших и нынешних заместителей мэра Пахомова, главный архитектор Сочи и ряд бизнесменов стали фигурантами уголовных дел и были арестованы. Например, первого вице-мэра Сочи Сергея Юрина и его предшественника Анатолия Рыкова обвиняют во взяточничестве. Как сообщала «Российская газета», в деле речь идет о двух эпизодах получения чиновниками взяток от местного предпринимателя за разрешение на строительство жилья в Сочи. По версии следствия, была разработана целая схема: бизнесмен обращался в администрацию Сочи за согласованием стройки, но получал отказ, после этого бизнесмену советовали обратиться в суд. На заседании представители администрации против узаконивания стройки особо не возражали, что обеспечивало гарантированное решение в пользу бизнесмена. По такому сценарию было согласовано строительство как минимум двух многоквартирных домов.

На встрече с жителями Сочи Анатолий Пахомов назвал имя судьи Адлерского районного суда Александра Якименко, который якобы помогал легализовать самострой. 1 марта 2019 года Квалификационная коллегия судей Краснодарского края прекратила полномочия Якименко. Он вынес 27 судебных решений, которые впоследствии были отменены высшими инстанциями, причем споры в основном касались узаконивания самовольных строений. Сам судья на заседании коллегии не присутствовал, предоставив справку, что он госпитализирован в Ганновере, писал «Коммерсантъ».

Согласовывались порой удивительные вещи. Так называемый «дом на гальке», жилой комплекс «Солнечный пляж», находится по адресу ул. Белорусская, д. 4, по сути, на участке для ИЖС. Многоэтажка построена в устье реки Херота и в шаге от линии прибоя. «Во время шторма волны бьются о первые этажи здания. Кроме того, многоэтажки расположены на глиссаде аэропорта Адлер, что противоречит нормам безопасности», — заявил прокурор Краснодарского края Сергей Табельский во время одной из пресс-конференций, посвященных объектам самостроя. В трех 12-этажных домах этого комплекса на 400 квартир жилье купили 140 семей.

Как быть дальше

Возможности администрации оспаривать по прошествии времени решения судов на самом деле не безграничны. «Администрация не может повторно обращаться в суд по каким-то формальным обстоятельствам, только по вновь открывшимся», — говорит президент и управляющий партнер юридической компании LDD Заур Алескеров. Чиновники собирают новую информацию, как могут.

В жилом комплексе «Люксембург» из списка под снос люди живут уже два года. Заселены таунхаусы и два корпуса по 28 квартир, но объект еще продолжает строиться. Генеральный директор УК «Лидер Сочи» Любовь Колесник рассказала Forbes, что из решения суда она узнала о якобы проведенной в феврале 2018 года проверки ее объекта Роспотребнадзором и пожарной инспекцией. «Но с проверяющей комиссией я не сталкивалась, хотя управляющая компания находится на территории комплекса, мы на работе с 10 до 18 и мимо нас незаметно нельзя пройти».

По словам Колесник, в заключении комиссии было написано, что в комплексе нет электричества, газа, площадки не забетонированы, а территория не благоустроена. «Все коммуникации были заведены в ЖК в конце 2017 года и приняты соответствующими актами. Пожарная инспекция написала претензии, которые, согласно СНиПАм, относятся к домам высотой 28 м, в то время как наши четырехэтажные дома не выше 15 метров», — возмущается она. В «Люксембурге» живет свекровь Колесник. Сейчас гендиректор управляющей компании общается с судебными приставами и предоставила им на 90 листах возражения результатам проверки.

24 марта в Сочи состоялся митинг против сноса домов. Несколько сотен человек требовали остановить снос и достроить те дома, в которые люди уже вложили деньги. Напуганные арестами чиновники в администрации Сочи теперь боятся принимать какие-либо решения в строительной сфере, говорит Володько.

«Я разговаривал с людьми, приближенными к власти, сейчас чиновники боятся подписывать вообще какие-либо постановления о вводе в эксплуатацию даже объектов, которые строятся вроде бы легально. Чиновники боятся брать на себя какую-либо ответственность за ввод любых объектов в Сочи», — рассказывает эксперт.

«Сочи особый город, вы же знаете.  Там долгие годы действовал механизм, когда с молчаливого согласия строились дома, потом легализовывались через суд, а власть не возражала, — объяснил Forbes вице-премьер, курирующий строительство, а во времена сочинской Олимпиады министр спорта Виталий Мутко. — Сейчас, когда некоторые фигуранты этой истории арестованы, начинают в обратную сторону проявлять бурную активность. Это нужно делать, но к тем объектам, где живут люди, должен быть осторожный подход. Я тоже разговаривал и с мэром, и с губернатором… В Сочи нам нужно делать хорошие набережные. Но этим не сегодня нужно было заниматься. Пять лет перед твоим носом строится дом, наконец он построен, ты это видишь и приезжаешь с бульдозером».

По словам вице-премьера, статья 222 Гражданского кодекса дает исчерпывающий перечень методов решения проблемы: как снести дом, если он построен незаконно, как его сохранить, и главный критерий — безопасность людей. «Если мы видим, что дом построен и в нем давно живут люди, что у него не все гладко с разрешительной документацией и планами застройки территории, но дом безопасен для проживания, то, возможно, это будет основанием для гуманного разрешения вопроса, — объясняет Мутко. — Там, где живут люди, которые считают себя добросовестными приобретателями жилья, заплатившими деньги, нужно быть очень внимательными. Такая задача поставлена перед всеми региональными властями».

Юрист Заур Алескеров советует жителям добиваться создания отдельных комиссий по каждому дому и отдельного рассмотрения каждого случая. Сейчас мэр Сочи Александр Пахомов изменил риторику и проводит встречи с обманутыми покупателями. Он пообщался с представителями уже девяти объектов. Каков результат? Например, на месте уже введенного жилого комплекса «Арт Лайт Сити» на Таврической улице должен был появиться гостиничный комплекс из шести трехэтажных зданий. На переговорах Пахомов предложил компромиссный вариант: укоротить дома, демонтировав верхнюю часть, чтобы общая высота не превышала 12 м.

«Переговоры о возможности избежать полного сноса самостроев в Имеретинской низменности ведутся мэрией только по тем домам, в которых застройщики успели продать помещения в период между судебными разбирательствами, собственники зарегистрировали право и проживают там. Важное условие — безопасность объекта и наличие коммуникаций», — отмечается в сообщении на сайте администрации Сочи.