Тверская экономкласса. Почему люксовые магазины и кафе уходят из центра Москвы

Кутузовский стал проще

Реконструкция, расширение пешеходных зон за счет проезжей части, сокращение числа парковочных мест внесли свои коррективы в привычные профили проспектов. Кутузовский покинули многие премиальные бренды: заведения общественного питания (Zoлотой, Kutuzovskiy 5, «Город», Social Café, PESHI), автосалон Porsche, магазин «Кашемир и Шелк», салон красоты Freshmania. Вместо них появились несколько продуктовых магазинов («ВкусВилл», «Магнолия», «МясновЪ», AB Daily), «Мосхозторг», а также ресторан «Рыбный порт». Все они относятся к среднему и «средний плюс» сегментам.

Открытие метро «Дорогомиловская», которое ожидается в 2020 году, может укрепить тренд демократизации премиального Кутузовского за счет ретейла и общепита для, условно говоря, пассажиров метро. Это недорогие кофейни, особенно прибыльный формат «кофе навынос», продуктовый ретейл среднего ценового класса, магазины «спонтанных» покупок — подарки, косметика и т. д. Возможно, это поможет проспекту зажить новой жизнью. Пока вакантность в торговой недвижимости здесь самая высокая среди всех улиц — 25,5%. За год она снизилась на 1,9 п. п.

Сувенирные лавки вместо мебельных салонов

Доля вакантных площадей в помещениях стрит-ретейла, расположенных на пяти крупнейших проспектах (Ленинский, Мира, Кутузовский, Комсомольский и Ленинградский), в 2018 году достигла 13,4% от общего объема торговой недвижимости на этих улицах. Это на 2,9 п. п. меньше, чем в аналогичный период прошлого года.

Наименьшая доля вакантных площадей зафиксирована на Комсомольском и Ленинском проспектах (9,1% и 9,6%, соответственно). Отличие этих проспектов от других в том, что пятую часть всего предложения (20,6%) приходится на магазины профиля «товары для дома» (интерьерные и мебельные салоны, магазины отделочных материалов и т. д.). На проспекте Мира и Ленинградском проспекте максимальную долю площадей арендуют заведения общественного питания (17% — рестораны, кафе, кофейни, фастфуд и пр.), а доля магазинов товаров для дома составляет всего 8%.

С точки зрения ценовых сегментов состав арендаторов разнороден, но большая часть все-таки пока относится к среднему и выше среднего уровням, хотя более демократичные бренды все-таки появляются и в большем объеме, чем это было еще пять лет назад. Это «ВкусВилл», «Штолле», «Мосхозторг», «Красное&Белое», «Магнит» и т. д.

Мы ожидаем, что политика городских властей по «пересаживанию» москвичей на общественный транспорт продолжит оказывать все больше влияния в сторону упрощения профиля арендаторов и на других проспектах, не только Кутузовском. Причем товары, условно говоря, запланированного спроса (то, за чем люди чаще всего едут целенаправленно), например одежда, бытовая техника, стройматериалы и т. д., постепенно будут уступать место магазинам спонтанного, «пешеходного» спроса — косметика, сувениры, цветы, банки, сервисные услуги и т. д.

Третьяковский проезд против городских фестивалей

С завершением реконструкции города в рамках программы «Моя улица» большинство центральных улиц стали удобнее для пешеходов: в пользу тротуаров сократились парковочные зоны. Протяженность таких благоустроенных улиц увеличилась с 2,5 тыс. м до 25,5 тыс. м. С одной стороны, это, конечно, увеличило трафик в среднем на 23%. С другой стороны, снижается трафик со стороны автомобилистов, по умолчанию более платежеспособной публики.

Люксовые бренды медленно, но верно «уходят» с торговых улиц в торговые центры. Однако будут жить «островки» элитных и премиальных магазинов в избранных торговых коридорах. Третьяковский проезд остается полностью люксовым, никаких изменений в ассортименте за последние три года там не произошло. Доля люксовых товаров на Кузнецком Мосту составляет 14% (двукратный рост с 2015 года) в Столешников переулке — 47% (плюс 27%), на Петровке — 46% (плюс 44%). За три года на этих улицах открыли свои магазины такие элитные и премиальные бренды, как Zilli, Harry Winston, Louis Vuitton и многие другие.

Однако даже эти улицы не обошла стороной волна демократизации. «Пятачок» рядом с ЦУМом оброс недорогими сетевыми кафе и магазинами: «Скалка» и French Kiss, «Lavka», бургерная Farsh, фуд-холл Food-store на углу Кузнецкого и Рождественки. Третьяковский проезд остается островком элитных товаров в окружении уже поистине народной Никольской (на нее, кстати, стоит очередь из рестораторов). Заповедник роскоши буквально «отбивается» от наступлений нецелевого трафика и народных гуляний. Например, владельцы недвижимости добились, чтобы город запретил размещать в Третьяковском проезде экспозиции городских фестивалей.

«Неудавшиеся» Елисейские Поля на Тверской

В недавнем прошлом все ожидали, что Тверская превратится в аналог Елисейских Полей с магазинами лучших люксовых брендов. Но, вероятнее всего, ее ждет иное будущее, что ярко отразило открытие двухэтажного магазина «Ашан». С улицы ушел ряд дорогих брендов (Henderson, Rolex, Vertu, «Даниэль», Escada), зато открылось много заведений недорогого общепита и магазинов – «Мой Ашан», H&M, «Мосхозторг», Lush, Natura Siberica, «Тирольские пироги», «ТоДаСё».

За последнюю пару лет общепит перетянул на себя основной спрос в стрит-ретейле. Внутри Третьего транспортного кольца доля общепита в помещениях этого сегмента превышает 40%. Рестораторы более тяготеют к Камергерскому переулку (85% площадей от общего предложения улицы приходится на операторов общественного питания), Климентовскому переулку (75%), улицам Арбат (72%), Никольской (59%), Б. Дмитровке (52%) и Пятницкой (51%). При этом на магистралях (в отличие от пешеходных и транспортно-пешеходных улиц) доля заведений данного профиля существенно ниже — 12,8%.

Мы ожидаем, что в ближайшее время общепит нарастит свою долю в стрит-ретейле еще на 5-7%. Этому будут способствовать новые станции метро и МЦК, программа «Моя улица» и крупные городские фестивали (в прошлом году их прошло 12). Товарный ретейл и особенно люксовые товары будут смещаться в торговые центры со стабильным целевым трафиком.