Аналитики Avito тоже зафиксировали небольшой рост цен — на 5% до 50 428 рублей. «За два прошедших года (с декабря 2016 по декабрь 2018) медианная стоимость квадратного метра выросла на 7%, — рассказал представитель «Яндекс.Недвижимость». — С 52 800 до 56 000 рублей».
Почему жилье дорожает? По мнению специалистов Avito, дело в повышении ипотечных ставок. «Обеспокоившись тем, что времена дешевых кредитов скоро могут закончиться, покупатели поспешили сделать покупку на старых условиях», — говорит управляющий директор «Авито Недвижимость» Иван Дубровин.
«Эти события никак не связаны напрямую, — возражает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. — Цены начали расти еще в начале года, когда никакого роста ставок по ипотеке не было». Попов приводит перечень ключевых факторов: восстановление реальных доходов населения, рост доступности ипотечных кредитов на протяжении большей части года, снижение разрыва в условиях их предоставления между первичкой и вторичкой, а также рост интереса покупателей ко вторичке после ряда банкротств крупных застройщиков (Urban group и другие).
«Причины роста стоит искать не в макроэкономических факторах (увеличение ключевой ставки ЦБ и, как следствие, ипотечных ставок), а в росте спроса со стороны россиян, — говорит Юлия Огородникова из «Яндекс. Недвижимости». — Анализ поисковых запросов в Яндексе показывает, что интерес к недвижимости, новостройкам и ипотеке в 2018 году рос на 22%, 21% и 16% соответственно». На фоне роста запросов сокращалась база объявлений в интернете.
С ними соглашается управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. «Основная причина повышения цен на вторичное жилье – это рост спроса, что стало возможным благодаря снижению ипотечных ставок в 2017-2018 годах. Более доступный, чем в кризисные и докризисные годы, кредит (порядка 9,5% годовых против 12-14%) стимулировал прежде всего спрос на вторичную недвижимость. Проще говоря, как только кредит стал более доступным, клиенты отправились за жильем, причем они сделали ставку на готовые объекты. Поскольку готовые новостройки – это самый дорогой сегмент жилья, я полагаю, что с учетом печального финансового положения населения, спрос был сконцентрирован на объектах в старом жилом фонде. Более того, даже во «вторичке» не «первой свежести» покупатели искали самые доступные объекты. Это привело к постепенному «вымыванию» с рынка наиболее доступных объектов, соответственно, средняя цена выросла».
Еще одним фактором, влияющим на рост цен, могли быть перемены в регулировании строительной отрасли в части взаимоотношений девелоперов жилья и дольщиков. «Реформа долевого строительства приведет к росту цен на новостройки, — рассуждает Литинецкая. — Долевой рынок всегда привлекал покупателей главным образом более низкими ценами. У россиян была возможность купить морально и физически актуальное жилье, сэкономив при этом 20-30% от его стоимости... Теперь же эта экономия будет не столь очевидной: разница в стоимости жилья в здании от стадии «котлована» до его сдачи в эксплуатацию сократится, так как вырастут издержки девелопера. При этом риски в глазах покупателей возрастают из-за перестройки отрасли. Поэтому часть потенциальных покупателей строящегося жилья наверняка переключится на вторичный рынок, который по цене будет уже не так сильно отличаться от первичного».
Cпециалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» IRN.ru и вовсе полагают, что в реальности роста нет. «Даже в наиболее успешных сегментах рынка рост рублевых цен сильно отставал от темпов снижения курса рубля, — говорится в исследовании IRN. — То есть фактически падение реальной стоимости метра продолжается уже четыре года. Просто в 2018 году этот тренд был замаскирован сильным ослаблением отечественной валюты».