Оптимисты со склада: дефицит складских площадей приведет к росту ставок в 2019 году

Михаил Рычагов Автор

На фоне стагнации офисного рынка и рынка торговых площадей особенно заметно бурное развитие складов. Инвесторы вкладывают деньги в новые объекты, спрос превышает предложение, рынок становится «рынком арендатора», рассказали опрошенные Forbes эксперты. Компании настолько поверили в успех, что начинают строить спекулятивные склады

Объем ввода складских площадей в Московском регионе вырос почти вдвое и составил 918 000 кв. м, отмечает руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL Евгений Бумагин. Более половины этого объема строилось под нужды конечных пользователей либо было сдано в аренду или продано до ввода в эксплуатацию. Спрос на склады в прошедшем году превысил 1,6 млн кв. м, говорит Бумагин.

Подобный результат стал возможен благодаря вводу в эксплуатацию ряда крупных проектов, которые были построены под конечного пользователя (build to suit — BTS), говорится в отчете S.A. Ricci. Среди них складские комплексы компаний «Ашан» (138 000 кв. м), «Утконос» (69 000 кв. м), «Детский мир» (62 000 кв. м), «Деловые линии» (52 000 кв. м). Крупнейший российский онлайн ретейлер Ozon арендовал склад площадью 122 075 кв. м в комплексе «Ориентир Север 1». По словам директора отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE в России Антона Алябьева, это крупнейшая сделка 2018 года.

Рекордом в сегменте BTS за всю историю российского рынка складской недвижимости стало строительство в 2018 году нового распределительного центра сети магазинов для дома и ремонта Leroy Merlin на территории логистического комплекса «Белый Раст» (Saint Gothard Investments, девелопер PNK Group). Сети потребовался склад площадью целых 140 000 кв. м.

Новые проекты

О запуске нового проекта 5 февраля объявил исполнительный директор компании Radius Group Захар Вальков. Владельцами компании Radius Group, строящей складскую и индустриальную недвижимость, являются чешская компания PPF (60%), а также Russian Logistics real estate fund (40%)

В строительство новой фазы индустриального парка «Южные врата» в Домодедове компания инвестирует 1 млрд рублей. Это будет не BTS проект с гарантированным клиентом и низкой доходностью. Девелоперы планируют найти арендаторов на открытом рынке.

«Впервые с 2014 года мы возобновляем спекулятивное строительство, — рассказал журналистам Вальков. — Мы видим, что компании растут, а макроэкономические показатели позволяют им инвестировать. Поэтому нами было принято решение продолжать развитие проекта «Южные врата». Правда, проект пока будет небольшим, всего 43 000 кв. м».

«Тот объем, который анонсировала компания Radius Group, я уверен, уйдет, еще даже не будучи построенным. Рынок очень активно развивается, запросов много, а такая локация будет очень востребована на рынке», — говорит партнер компании Colliers International Станислав Бибик. Руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield Егор Дорофеев тоже настроен оптимистично: «Предположу, что еще до ввода объекта в эксплуатацию в новом складе будет сдано порядка 50% площадей. Остальные 50% будут сданы в течение следующего полугодия. Не исключено, что новый блок вполне может занять моноарендатор. Спрос на такие объекты остается высоким».

Захар Вальков рассказал, что уже заключены три форвардные сделки по аренде, которые будут закрыты до конца года. «Но наша цель до конца третьего квартала сдать в аренду даже не построенные еще помещения», — добавил он.

Прогноз на 2019 год

Складской рынок будет развиваться, единодушно прогнозируют эксперты. «Сегодня это самый динамичный сегмент в коммерческой недвижимости», — говорит Бибик. По его словам, ряд федеральных игроков, среди которых PNK, Radius Group, А+, активно покупают землю и анонсируют парки. Он считает, что в 2019 году рынок еще больше укрупнится.

«Если раньше склады могли строить и локальные игроки, то сегодня парки строят практически только крупные игроки с большими мощностями и большим портфелем, которые на эффекте масштаба могут не только предлагать хорошие условия своим клиентам по цене и по срокам, но и выдерживать их», — рассказывает Бибик.

Несмотря на то, что большую часть складов девелоперы будут строить по-прежнему под конкретного заказчика, эксперты осторожно прогнозируют возвращение спекулятивных проектов в 2019 году.

Ретейлеры и компании e-commerce по-прежнему будут драйвером спроса на склады (на них пришлось 54% в структуре сделок 2018 года, свидетельствуют данные JLL). Эта доля будет расти: компании продолжают развивать свои розничные сети и логистику.

По данным консультантов, в 2019 году в России будет построено около 1 млн кв. м новых складов, при этом потребность уже сейчас превышает 1,2 млн кв. м. Есть крупные заявки от таких компаний, как «Яндекс.Маркет», Alibaba, Mail.Ru Group. Долгое превышение спроса над предложением приведет к дальнейшему росту ставок аренды. По прогнозам CBRE, в 2019 году ставка может увеличиться на 7-8% и достичь 3900-4000 рублей за кв. м в год. Доля свободных площадей снизится до 4-5% и дефицит складских площадей усилится, говорит директор отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE в России Антон Алябьев.

«Скорее всего, тот баланс рынка, который сформировался в 2018 году, будет смещаться в сторону девелоперов и собственников складской недвижимости», — резюмирует Вальков.