Попытки регулирования долевого строительства всегда представляли сложный баланс между мерами по защите дольщиков и сохранением объемов жилищного строительства. С середины 2018 года в России началась крупная реформа в строительной отрасли. Ее суть в перекраивании системы контроля за целевым расходованием средств дольщиков и переходе на использование эскроу в расчетах по договорам долевого участия (ДДУ).
Обязательное банковское сопровождение пришло на смену старой системе контроля. По новым правилам застройщики будут отчитываться о своих расходах не перед уполномоченными государственными органами, а перед банком. При этом предыдущий механизм нельзя было назвать безупречным, поскольку у него были уязвимые места и лазейки для вывода денег.
По новым правилам контроль предполагает обоснованность всех платежей. К каждому из них необходимо будет приложить документы, подтверждающие факт выполнения работ, оказания услуг, покупки материалов и т. д. В случае их отсутствия или каких-либо сомнений банк имеет право отказать в проведении платежа. Выбор уполномоченного банка остается за застройщиком, однако рассмотрению подлежит перечень, установленный Центробанком. Сейчас в нем 55 крупнейших кредитных организаций страны.
По новым правилам «выводить деньги» со строительных проектов станет значительно труднее, а это значит, что дольщик может быть более уверенным в целевом расходовании средств.
Вторая часть реформы предусматривает переход на обязательное использование эскроу-счетов в расчетах по ДДУ. Застройщики, как и ранее, будут заключать договора долевого участия, но вот оплата поступит не самой компании, а на специальный счет в банке. Средства там будут заблокированы до окончания строительства. Застройщик сможет их забрать, как только построит дом в срок и передаст квартиру дольщику. Если объект превратится в долгострой, то дольщик получит право уйти с проекта, забрав свои деньги. При этом финансирование строительства как таковое осуществляется либо за счет собственных средств застройщика, либо за счет банковского кредита.
Банковское сопровождение является обязательным для проектов, если разрешение на строительство получено после 1 июля 2018 года. Для проектов с разрешением до 1 июля банковское сопровождение вводится частично с 1 сентября 2018 года.
Обязательное использование эскроу-счетов в расчетах по ДДУ установлено для проектов с разрешением на строительство после 1 июля 2019 года. В период с 1 июля 2018 года по 1 июля 2019 года установлен переходный период, в котором право на выбор схемы расчетов по ДДУ предоставляется застройщику.
Две части системы: что изменится для дольщиков?
Если обобщить обе половины реформы, то получается вполне стройная конструкция. Банк и кредитует застройщика, и контролирует его расходы, а на счетах-эскроу аккумулируется оплата по ДДУ.
После окончания строительства банк произведет взаиморасчеты по всем обязательствам: за счет сумм, причитающихся застройщику с эскроу-счетов, будет погашен кредит на строительство. Средства, оставшиеся после зачета, поступят на счет застройщика и станут его прибылью. Таким образом, можно вывести следующую формулу реформы: «Обязательное банковское сопровождение призвано не допустить появления долгостроев, а эскроу-счета дают дополнительную защиту дольщикам, если объект все же стал проблемным».
Чтобы понять, насколько новая схема долевого строительства отличается от старой, рассмотрим ее с учетом основных стадий: заключение ДДУ, процесс строительства многоквартирного дома (МКД), передача квартиры по акту.
Заключение ДДУ: сейчас дольщик заключает и регистрирует договор, после чего вносит средства на счет застройщика. По новой схеме участник долевого строительства будет заключать ДДУ с застройщиком, а также договор с банком на открытие эскроу-счета.
Процесс строительства многоквартирного дома: на этой стадии строительства права дольщика точно такие же, как и при старой. После оплаты и до момента получения квартиры дольщик не вправе вмешиваться в финансово-хозяйственную деятельность застройщика и, по сути, становится наблюдателем строительных процессов на объекте.
Передача квартиры по акту: на этой стадии начинаются основные различия между схемами. Если дом построен в срок и квартира передана дольщику, то застройщик получает право на перечисление средств со счета эскроу. Если дом превратился в долгострой, то дольщики получают право на расторжение ДДУ. Если старая схема предоставляла при расторжении право на денежное требование к застройщику, то дольщики со счетами-эскроу будут обращаться не в компанию, а в банк. Расторжение ДДУ является основанием для возврата депонированных средств.
Искать ли подвох?
Отказ от ДДУ — это именно право, а не обязанность. Дольщик будет сам выбирать стратегию защиты своих прав, и не факт, что он предпочтет именно возврат средств с эскроу-счета.
Основной загвоздкой новой схемы является положение 214-ФЗ, согласно которому банк не начисляет процентов на эскроу-счет в период депонирования. В случае возврата средств дольщик получит ровно ту сумму, которую перечислил в момент заключения договора.
Потери, связанные с инфляцией, ростом цен на рынке недвижимости, ипотекой и прочими моментами, не подлежат компенсации. По этой причине перед участником долевого строительства встанет не очень простой выбор: забрать номинал и понести некоторые убытки либо держаться за «законтрактованную квартиру» и стать кредитором в деле о банкротстве застройщика.
Что касается процесса банкротства у дольщиков с эскроу-счетами, то деньги продолжают лежать на счете и дожидаться момента подписания акта-приема передачи. Когда Арбитражный суд утвердит нового застройщика, то к нему перейдут все права и обязанности по ДДУ, в том числе и право получить деньги дольщика после достройки дома.