В мировой практике редевелопмента существуют три вида приспособления промышленных территорий к современным требованиям: совершенствование и переоснащение существующего производства, частичная рефункционализация и полная рефункционализация. Наиболее распространенными для Москвы являются второй и третий типы реновации промышленных зон с частичной или полной заменой функций на административные или жилые. Однако недавно городские власти заявили о том, что как минимум в пяти московских промзонах, расположенных за ТТК, сохранится и будет усилена производственная функция: далеко не каждая промышленная территория нуждается в смене функционала. В ряде промзон действительно логично сохранение и преобразование производственных функций: замена мощностей на более современные, экологичные, дополнение объектов качественными административными, офисными пространствами. Актуальным может быть формирование в бывших промзонах технопарков, где сосредотачиваются малые высокотехнологичные производства, инновационные бизнесы.
К жилой застройке преимущественно тяготеют промзоны, обладающие удачной локацией, расположенные вблизи ТТК в востребованных с точки зрения приобретения апартаментов районах. Примером может служить редевелопмент кондитерской фабрики «Большевик», планируемая застройка Бадаевского пивоваренного завода. Но в спальных районах, где неочевидна необходимость усиления деловой или жилой функции, обновление производства может дать позитивный эффект, увеличив число рабочих мест, что, в свою очередь, ведет к снижению маятниковой миграции из района в центр.
Универсального рецепта по развитию промышленных зон не существует: каждую площадку необходимо анализировать индивидуально. К примеру, если в окружении промышленной территории под застройку находится неблагоприятное производство, создание жилой функции (апартаментов) приведет к возникновению рисков при реализации девелопером. В то же время, если район достаточно насыщен жильем и при этом не развивается деловая и торговая функции, разумно запроектировать многофункциональный комплекс. При застройке промышленной зоны девелоперы все чаще практикуют такой подход, при котором удается в оптимальных пропорциях совместить ряд функций, формируя центр притяжения в локации.
Для эффективной реновации промышленных зон в городе необходимо произвести глубокий анализ площадки и прилегающих территорий, определив потенциал существующей застройки, назначение территорий вокруг, конкурентное окружение и другие факторы, в том числе транспортную доступность и общую развитость инфраструктуры района. Ряд промзон Москвы пока не может обрести своих инвесторов и найти новые функции, поскольку по ряду параметров (к примеру, экологическим показателям) не соответствует современным требованиям, предъявляемым к жилой и коммерческой застройке. Также причиной отказа от реновации могут быть плохие технические условия, не позволяющие подключить энергоресурсы и водоснабжение, создать соответствующие условия для комфортной работы и жизни.
Логика процесса
Актуальность реновации промзон не подлежит сомнению с точки зрения эффективности для городских пространств, однако окупаемость затрат зависит от грамотного подхода инвестора. Сложная финансовая модель преобразования промзоны приводит к необходимости совмещения сразу нескольких функций: чтобы из закрытой территории с пропускным режимом бывшие промзоны, пережив обновление, не превратились в очередное «серое» пятно на карте города, а постоянно привлекали целевую аудиторию, от жителей и офисных работников до туристов и пользователей общественной функции пространств. Срок возврата инвестиций при вложении в реновацию промышленной зоны может составить до 20 лет: многое зависит от функционала, заложенного в проект, и его актуальности для города. Именно поэтому реновация чаще всего осуществляется поэтапно: инвестор оценивает объем вложений исходя из эффективности, и сначала нужно понять, какая функция работает стабильно, а какая не востребована. Например, в первую очередь чаще всего вводятся в эксплуатацию деловые площади — офисная часть, и только после того, как объект начнет жить, начинается работа над апартаментами.
Стоимость реновации промышленной зоны зависит от статуса объекта, наличия или отсутствия на территории памятников архитектуры или возможности сноса части объектов, не представляющих исторической ценности. Логика процесса каждый раз уникальна, но принцип освоения по очередям должен сохраняться.
Конструктивные и инженерные особенности промышленных объектов, как правило, выясняются на этапе обследования. В ряде случаев после изучения проб грунта требуется рекультивация почв на бывшей промышленной территории.
Даже если здание до обновления имело административную, а не производственную функцию (например, служило административным корпусом завода), то зачастую ему для реновации необходимы и замена инженерных систем, и ремонтные работы. Индустриальным объектам — заводским и фабричных цехам — потребуется не только внутренняя перепланировка, а в большинстве случаев и работа с решениями по конструктиву. Безусловно, в этом случае необходима полная замена базовых инженерных систем.
В то же время не всегда реновация промзон — это масштабный и глубокий процесс обновления зданий. К примеру, иначе поступили создатели кластера «Флакон» на Дмитровском шоссе. Вложения в оснащение объекта были небольшими, и в результате здания по своим техническим характеристикам не соответствуют классу В, однако маркетинг места сделал его уникальным проектом на карте города, популяризовав модель креативного кластера. В результате небольших вложений при грамотно продуманной концепции «Флакону», находящемуся на второй линии, удалось достичь уровня арендных ставок первой линии домов на магистральной улице городского значения. При вложениях в $10 млн с 2008 по 2014 год «Флакон» создал бренд, который теперь масштабируется как франшиза.
В Лондоне одним из главных примеров экономически успешной реновации является район Доклендс и его знаменитая часть Кэнэри Уорф. Почти 2 млрд фунтов, вложенных государством, привлекли более 6 млрд вложений со стороны частного бизнеса. На уникальной площадке было построено более 2 млн кв. м коммерческой недвижимости, а помимо этого район приобрел социальную инфраструктуру и жилье, из заброшенного став престижным.
Таким образом, уникальная логика позволяет сформировать новые качественные проекты в черте города, раскрывая потенциал локации. Для промышленных зон не существует универсального рецепта развития, однако есть необходимость в формировании эксклюзивной концепции локации, так как пользователи всегда ищут уникальную составляющую в проекте, будь то офисный центр или апартаменты для жизни.