Возможность выбирать образ жизни — одно из базовых прав современного человека. Сегодня вы хотите жить в пяти минутах от работы, а после идти в кино или бар, и готовы снимать квартиру в складчину, чтобы находиться в центре городских событий. Через пару лет вы создаете семью и покупаете свою первую недвижимость: компактную студию в новостройке с хорошей транспортной доступностью. Потом у вас рождаются дети, и появляется другое желание: перебраться в квартиру попросторнее в уютном районе поблизости к хорошей школе. Это только один из множества возможных сценариев повседневной жизни в городе. В разном возрасте и в разных ситуациях люди могут делать выбор, как и где им жить, а хорошая городская среда предоставляет комфортные и безопасные условия для всех возможных образов жизни.
Пока российские города выбора своим жителям практически не дают. Сегодня 77% жителей считают свои районы однообразными. Четыре из пяти домов в каждом городе обязательно будут типовыми, а растущие в полях панельные многоэтажки не предлагают нового, а только воспроизводят сложившийся уклад. Поменять эту тенденцию призван новый стандарт качества жилой застройки, который сейчас разрабатывают специалисты КБ «Стрелка» и ДОМ.РФ при поддержке Минстроя России. Новые решения приходят на смену типовому жилью прошлого века.
Барбекю у дома или театр на соседней улице
Современные покупатели не выбирают жилье «в вакууме». Стоимость и планировка все так же важны, но не менее важно городское пространство, в котором жилье расположено.
Жилье наравне с особенностями перемещений, потребления и проведения досуга влияет на базовые сценарии повседневной жизни: пригородный, городской и центральный. Предпочитаете близость к природе, автономию от соседей и лужайку во дворе? Пригородным сценарием предусмотрены такие типологии жилья, как коттедж, таунхаус, городская вилла. Из других значимых характеристик: собственный гараж или место для парковки, а также индивидуальный придомовой участок.
Следующий сценарий — городской — наиболее востребован у потребителей. В перспективе он станет основой массового доступного жилья в России. Комфортные и безопасные условия для городского сценария жизни предоставляет среднеэтажная застройка с широким диапазоном квартир по планировке, конфигурации и площади. Так, квартиры на первых этажах выходят в палисадники, а на верхних этажах есть используемые террасы. Кстати, согласно опросам, идеальное жилье для россиян — это индивидуальный коттедж, а предпочтительное — квартира в многоэтажном доме.
Жители, выбравшие активный и насыщенный событиями образ жизни в центральных частях города, жертвуют квадратными метрами собственных квартир в пользу разнообразия общественных пространств — когда прямо под окнами находятся кафе, магазины, кондитерские, бары, театры и библиотеки. Здесь человек больше не живет по принципу «мой дом — моя крепость», его заменяет отношение к городской среде «везде как дома». Новое строительство по центральному сценарию предполагает компактно размещенные на участке здания высотой до девяти этажей, которые создают высокоплотную городскую среду с большой долей коммерческих функций.
Каждый сценарий предполагает определенные возможности и ограничения. Выбирая жизнь в индивидуальном доме в тихом районе с прекрасной экологией, мы становимся зависимы от личного автомобиля. Отдавая преимущество центральной среде, должны быть готовы к более высокой стоимости аренды или покупки жилья. Успех города заключается в разнообразии.
Конец эпохи «Ctrl+C — Ctrl+V»
Эпоха домостроения, которую можно было бы назвать Ctrl+C — Ctrl+V (команды на компьютере «копировать — вставить»), подходит к концу. Наиболее важными факторами при выборе жилья становятся качество планировки квартиры и возможность сделать все по своему вкусу. На смену крохотным кухням, совмещенным санузлам и идеальной слышимости того, что происходит у соседей, приходят комфортные и адаптивные помещения. В среднем сегодня на одного человека приходится меньше одной комнаты. Современный рынок жилья движется в сторону базового принципа: один человек — одна комната. Это означает, что помимо общих зон квартиры у каждого жильца есть свое личное пространство.
Вместо ограниченного набора квартир советской пятиэтажки, кочующего с этажа на этажа, из дома в дом, появляется линейка разнообразных планировок — от студии до квартир с несколькими спальнями, вместо фиксированной площади — целый размерный ряд для каждой квартиры. Дополнительная возможность перепланировок позволяет предоставить будущим жильцам почти неограниченный выбор.
Типовое жилье досталось нам как наследие прошлого века. В 1950-1960-е годы оно было ответом на остро стоявший жилищный вопрос: обеспеченность жильем составляла 6,8 кв. м на человека. Сейчас этот показатель составляет 26 кв. м: потребность в получении «своего угла» удовлетворена. Россия почти достигла социального стандарта ООН в обеспеченности 30 кв. м жилья на человека. На первый план выходят параметры качества, а не количества.
Плюс пять метров
Даже самая маленькая студия должна предоставлять минимальный набор функций из повседневной жизни и удовлетворять базовые потребности: спальня — сон, кухня — прием пищи, санузел — гигиена. Но на этом запросы не заканчиваются: людям нужна социализация и самореализация. Новый подход к планированию жилья предполагает, что гостиная комната для общения жильцов и приема гостей также станет обязательным пространством в квартире. Здесь помогает расширенный размерный ряд для каждой квартиры: в будущем стандартная квартира с двумя спальнями будет представлена целым размерным рядом: S, M, L, XL — от 50 до 90 кв м.
Как могут изменить квартиру дополнительные пять квадратных метров? С увеличением площади расширяется функционал квартиры. С дополнительными квадратными метрами появляется отдельный кабинет для работы, новые места для хранения, прачечная, гардеробная. Эти сервисные зоны разгружают жилые пространства, позволяя использовать их по прямому назначению.
Аренда и другие мировые тренды
Уже сегодня в разных городах России появляются жилые районы, которые основаны на вышеперечисленных принципах. Однако в настоящее время успехи относятся только к жилью в собственность. Цивилизованный рынок качественного кооперативного и арендного жилья у нас пока не развит.
Что такое аренда квартиры сейчас? Куча неудобств в процессе поиска и отсутствие каких-либо гарантий. В результате мы часто вынуждены выбирать между квартирой со старым ремонтом, но по приемлемой цене и в хорошем месте, и новостройкой с плохой транспортной доступностью и отсутствием инфраструктуры. Мировой рынок аренды жилья ушел далеко вперед. Сегодня в Германии, Швейцарии, Австрии доля аренды достигает 40-55%.
Есть еще несколько мировых трендов, пользующихся популярностью у современных горожан. Сегодня жители объединяются в кооперативы, преследуя не только утилитарные цели, но и следуя своим представлениям о предпочтительном образе жизни. Комплекс More Than Housing в Швейцарии построен в 2015 году: это 13 зданий и почти 1200 жильцов. Кооператив основан на принципах «общества 2000 Вт», цель которого заключается в снижении энергопотребления до 2000 Вт на человека в год. Идея кооператива нового формата заключается также в социальном разнообразии. Апартаменты разного типа рассчитаны на традиционные семьи, пожилых людей, сожителей, людей, живущих в одиночку. У жителей кооператива почти нет автомобилей, они пользуются электромобилями или кооперативным велопрокатом. Денежный фонд, формирующийся из взносов жителей, поддерживает местные общественные инициативы. Стоимость аренды квартир в More Than Housing на 20-30% ниже рыночной. Несмотря на то, что кооперативу пока не удалось достичь цели в 2000 Вт, проект был признан успешным и отмечен ООН-Хабитат (программа ООН по населенным пунктам).
Гибкость застройки
Жилье нового типа отличает эффективность использования пространства. Здесь нет длинных коридоров, бессмысленных перегородок и слишком вытянутых комнат. Не менее 30% квартир в доме ориентировано на два фасада: это увеличивает проветриваемость, освещенность и, наконец, дает красивый и разнообразный вид. В Дании проводили исследования о влиянии планировки на развитие и работу мозга человека, где выяснили, что так называемые квартиры-распашонки наиболее благоприятны для жизни. К слову, теперь там принят закон, который обязал ориентировать все квартиры в новых жилых комплексах на две стороны.
Кроме того, многокомнатные квартиры делятся на общественные и частные блоки. Важно, чтобы каждый член семьи имел свое изолированное пространство, но при этом существовала и общая зона, например объединенная кухня-столовая и гостиная, где все члены семьи могли бы собираться вместе.
Еще одна характеристика современного жилья — адаптивность. Состав помещений больше не может оставаться неприкосновенным. Пространство квартиры становится гибким для изменений: одну и ту же комнату в разные периоды времени можно использовать как кабинет, гостевую спальню, детскую игровую. Квартиры на первых этажах могут быть совмещены с рабочим пространством, доступ к которому осуществляется прямо с улицы. В будущем жилая застройка будет настолько гибкой, что сможет превращаться в офисы или мини-производства, если того потребуют экономические, социальные или демографические реалии.
Эксперименты прошлого — эксперименты будущего
История нашей страны знает примеры жилищных экспериментов, и все они связаны с изменением социально-экономического и политического контекста. В 1929 году на Шаболовке появился дом-коммуна рабочего жилищно-строительного кооператива (РЖСКТ). В центре дома располагался коммунальный блок — кухня и столовая, клуб, библиотека, спортивный зал. По сторонам длинного коридора — спальни на 9-12 человек с общими санузлами. На крыше располагались душевые и солярий. Всё это стало выражением представления об образцовом социалистическом городе: идеал новой тогда жилой застройки подразумевал, что жилые дома должны располагаться рядом с рабочими местами, рядом с домами должны располагаться спортплощадки, рабочие клубы для культурных мероприятий и дополнительного образования. Огромная общественная столовая, или фабрика-кухня, избавляла женщин от готовки и работ по дому, ведь они трудились наравне с мужчинами в организациях или на производствах. Впрочем, масштабного распространения эта идея не получила.
Зато эксперимент Никиты Хрущева закончился тем, что сформировал большую часть застройки страны. «Советской архитектуре должна быть свойственна простота, строгость форм и экономичность решений», — постановил ЦК КПСС в 1955 году. На смену дорогим домам по индивидуальным проектам пришли экономичные типовые жилые массивы на свободных территориях. Советская модель домостроения, результатом которой стали «хрущевки», была основана на переосмыслении западного опыта массового расселения. Так, двумя десятилетиями раньше Германия нуждалась в массовом расселении и экспериментировала с «минимумом существования», проверяя, насколько маленьким может быть жилье.
Еще одним знаковым экспериментальным проектом СССР стал «образцово-перспективный район» Северное Чертаново. В 1970-х попытались уйти от бескомпромиссной типизации жилых домов, стремились к доступности и удобству. Впервые в квартирах начали проектировать свободные планировки, а все секции жилого корпуса соединялись холлом, так что можно было перемещаться между ними, не выходя на улицу. Подобные дома должны были появиться и в других районах Москвы, но позже от этой идеи отказались — она оказалась слишком дорогой и долгой для реализации.
Эксперименты сегодняшнего дня соответствуют тенденциям эпохи: если раньше государство ориентировалось на усредненную жилую единицу, домохозяйство и горожанина, то сегодня даже массовое жилищное строительство постепенно переориентируется на разнообразие.