Один из крупнейших застройщиков жилья в России — компания ПИК, принадлежащая Сергею Гордееву (74,6%), — запустил сервис по сдаче квартир в аренду в Москве. В проект «ПИК-Аренда» компания планирует инвестировать до 500 млн в течение двух лет. Это не первый случай, когда девелопер, специализирующийся на строительстве и продаже жилья, пытается диверсифицировать свой бизнес за счет сдачи квартир в аренду, отмечают эксперты рынка недвижимости.
Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая, напомнила, что когда-то непроданное жилье сдавала компания «Мортон».
«Девелопер «Инвесттраст» также предлагает квартиры в Новых Ватутинках в аренду с возможностью дальнейшего выкупа и зачета уже совершенных платежей в стоимость жилья», — прокомментировала Forbes Литинецкая.
Похожую схему тестирует и ФСК «Лидер». Как рассказала PR-директор Екатерина Самородова, застройщик в одном из своих проектов выделил пул из нескольких десятков квартир для сдачи их в аренду. Этот пилотный проект запущен, чтобы оценить спрос, «раскачать» его, а затем распространить этот продукт на другие жилые комплексы.
«Мы тестируем историю с арендой для поиска дополнительных ниш. Планируем вывод нового продукта по временной аренде от застройщика, так называемый тест-драйв квартиры», — рассказала Самородова.
Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова считает, что рынок «централизованной» аренды все еще находится в зачаточном состоянии. Относительно недавно к развитию этого сервиса приступил «Дом.рф» (бывшее АИЖК), а также этим занимается ГК «Пионер», если говорить о сети апарт-отелей YE’S.
Однако во всех случаях речь идет именно о сдаче в аренду квартир в своих проектах. Как отмечает Литинецкая, ГК ПИК выходит на новый уровень и охватывает весь рынок жилья, в том числе вторичный.
«Налоговый агент» государства?
Как пояснили специалисты ПИК, сервис позволяет подготовить квартиру к сдаче, заключить договор онлайн и контролировать арендные платежи.
И вот здесь, по мнению экспертов, кроется скрытая цель. «ГК ПИК заключает официальные договоры с собственниками арендуемой недвижимости, а значит, владельцы будут обязаны платить налог на прибыль, от которого многие уклоняются. Иными словами, ПИК станет «налоговым агентом» государства, которое таким образом сможет получить доступ к «теневым» доходам граждан», — рассказал один из участников рынка недвижимости.
В свою очередь, в компании «ПИК-Аренда» прокомментировали, что заключают с собственниками договор на эксклюзивное обслуживание квартир для того, чтобы обеспечить сдачу квартиры с минимальным сроком экспозиции, а также с целью регулирования отношений между собственником и арендатором. При этом компания предоставляет сервис круглосуточного call-центра, куда клиенты могут обратиться для решения возникающих проблем.
Управлять проектом ПИК будет команда топ-менеджеров, выходцев из российского подразделения Uber. Видимо, схему работы такси решили адаптировать под пока еще серый рынок аренды квартир.
«Идея проекта возникла, когда мы сами столкнулись с проблемами во время поиска жилья, такими как необходимость тратить время на просмотры, неполная информация о квартирах, ряд специфических условий, не оговоренных заранее», — прокомментировал руководитель проекта «ПИК-Аренда» Илья Дроздов.
По его словам, в развитых странах доля арендного жилья достигает 70-80% от всего рынка недвижимости, в Москве на данный момент этот показатель около 10%.
«Таким образом, потенциал роста однозначно имеется. Мы верим, что с появлением нового сервиса с уникальным функциональным предложением для собственников и арендаторов рынок станет прибыльнее для всех участников», — надеется Дроздов.
По словам президента группы ПИК Сергея Гордеева, компания пытается переосмыслить и изменить в лучшую сторону продукты на рынке жилья: «На наш взгляд, ниша арендного жилья может быть прозрачнее, должна обрести стандарт качества услуги и отношений между собственником и арендатором».
Конкуренция и выход из тени
Предполагается, что привлечение арендаторов на сервис «ПИК-Аренда» будет осуществляться через популярные площадки, такие как ЦИАН, «Яндекс.Недвижимость», Avito. Опрошенные Forbes эксперты рынка недвижимости полагают, что появление нового игрока может оживить конкуренцию на рынке.
Литинецкая считает, что новый сервис аренды от ГК ПИК действительно может составить конкуренцию риелторам, прежде всего за счет дополнительных услуг, таких как круглосуточные показы, профессиональные фото для объявлений, рекламное продвижение объекта собственника, но самое главное — за счет гарантий арендодателям. Например, потенциальные арендаторы будут проверяться специальными службами на предмет благонадежности. Кроме того, ГК ПИК компенсирует собственникам упущенный доход, если клиенты съедут раньше обозначенного срока.
«Поэтому аренда от ГК ПИК обладает высоким интересом в первую очередь для собственников жилья, которые планируют сдавать квартиру и хотят больших гарантий», — отмечает Литинецкая.
В то же время нужно понимать, что арендный бизнес по большей части является неофициальным и собственники редко платят налоги. При заключении договора с «ПИК-Аренда» арендодателям придется выйти из тени.
«С учетом и без того невысокой доходности от сдачи квартир в аренду, полагаю, для многих это станет поводом заключать соглашения с арендаторами напрямую, без официальной регистрации документа», — считает Литинецкая.
По ее мнению, сервис будет особенно актуальным для тех собственников, которые занимаются арендой, но при этом не проживают в Москве постоянно. Фактически на рынок выходит компания, которая будет заниматься управлением арендного бизнеса, и такая услуга может быть востребована рынком.
Доброхотова в свою очередь отмечает, что большинство квартир по-прежнему сдается частными собственниками — через частных же агентов или напрямую, некоторую долю квартир сдают и через крупные агентства недвижимости, однако это посреднические услуги. Агенты чаще всего гарантируют лишь поиск квартиры и заключение типового договора найма.
«Официальная аренда квартиры от крупного юрлица в массовом сегменте с гарантией — пока еще новинка даже на рынке Москвы. Поэтому скорее всего услуга будет пользоваться спросом», — считает Доброхотова.
Управляющий директор «Avito Недвижимость» Иван Дубровин отметил, что потребность в росте прозрачности на рынке аренды жилья существует как со стороны собственников, так и арендаторов. Поэтому появление проектов, делающих правила игры более цивилизованными, закономерно. Одним из них стал запущенный в июне сервис онлайн-бронирования квартир Avito. С помощью «Безопасной сделки» пользователям стало еще проще и безопаснее сдавать и снимать жилье — с гарантией безопасности оплаты.
Как поделят рынок аренды
Хватит ли «места» на рынке аренды жилья такому количеству сервисов, онлайн-площадок, частных риелторов? В этом вопросе прежде всего важна ценовая политика.
По мнению экспертов, ПИК фактически демпингует на рынке продаж жилья — возможно, он сможет себе это позволить и на рынке аренды. Так, в апарт-отелях YE’S (проект ГК «Пионер») минимальная ставка долгосрочной аренды — 41 000 рублей в месяц, в «Лайнере» (проекте «Дом.рф») также порядка 42 000 рублей в месяц. Если ПИК предложит ставки на уровне рынка частной аренды — 25 000–35 000 рублей за 1-комнатную квартиру — и сделает это во всех районах присутствия своих новостроек (а это почти все столичные округа кроме ВАО и Троицкого), это вполне может составить конкуренцию даже «Дом.рф».
Также арендаторов могут привлечь гарантии — например, приоритетное право пролонгации договора найма, защита от внезапного расторжения договора, страхование жилища и т. д.
Кроме того, говорится, что ПИК будет предлагать и управление арендой, это уже может, в свою очередь, привлечь возможных инвесторов, которые сейчас ищут квартиры с целью дальнейшей сдачи в аренду. И да, вероятнее всего это способ быстрее распродать объемы имеющихся квартир, которые по какой-то причине зависли на экспозиции.
В ЦИАН порталу Forbes заявили, что приветствуют появление профессиональных игроков на рынке аренды жилья.
«Мы уже начали активное сотрудничество по этому направлению и выгрузку первых квартир от «ПИК-Аренда» на сервис онлайн-площадки», — прокомментировал коммерческий директор ЦИАН Михаил Посредников.
Директор по развитию бизнеса «Яндекс.Недвижимость» Сергей Роменский отметил, что модель бизнеса «ПИК-Аренда» — агентство недвижимости. «Это делает нас не конкурентами, а потенциальными партнерами», — добавил он.
По итогам 2017 года выручка группы ПИК выросла в три раза, до 175,1 млрд рублей, а чистая прибыль упала более чем в шесть раз, до 3,2 млрд рублей. В прошлом году девелопер построил 2,1 млн кв. м в недвижимости — в 2,2 раза больше, чем в 2016 году.