Уловки риелторов: как «револьверные продажи» жилья маскируют под технологии
Жизнь — это движение: вместе с новым витком развития рынка меняются и принципы работы с клиентами. Сфера недвижимости стремится к прозрачности, совершенствованию качества услуг и внедрению smart-решений, позволяющих быстрее работать с информацией и упростить процессы документооборота. Модные сервисы и технологии вносят свои коррективы, и даже старые методы работы — такие как «револьверные продажи» — обретают новое лицо под маской инноваций.
Сам принцип «револьверных продаж» нельзя назвать новым — более того, по своей идее он является отголоском эпохи становления рынка, когда риелторы «пылесосили» данные о продаже квартир и тем самым собирали базу для своей работы. Собственно, это и есть ключевой момент: риелтор, хорошо знающий свой район или даже округ, занимается целенаправленным сбором данных в своей локации. Сейчас ему в этом помогают онлайн-площадки и каталоги, из которых можно почерпнуть сведения о реализуемых квартирах.
Сначала начинается обычный обзвон — частный риелтор узнает, насколько актуально выставленное объявление, давно ли оно висит в базе, сколько просит собственник за жилье и на какую вилку дисконта согласен. Остается только определить, по какой цене выставить «замануху» — несуществующую квартиру в попытке привлечь внимание покупателя. Зачастую это личное жилье риелтора, которое указывается в объявлении с заниженной стоимостью, а после того, как начались звонки, клиента стараются переориентировать на другие предложение в том же районе. Более того, если одни риелторы работают сами по себе, будучи частными маклерами, то другие, объединяясь в некую команду, создают некое подобие платформы и умной альтернативы для клиента. Однако по факту за «роботом» и технологическими сервисами стоит группа людей, которая занимается «мифическим» подбором квартир и берет за это повышенную комиссию. Дополнительный посредник начинает «выжимать» тех риелторов, которые уже работают с участниками сделки.
Сама схема состоит в следующем: как только клиент заинтересовался «заманухой» и контакт с потенциальным покупателем установлен, начинаются просмотры других вариантов квартир, сопоставимых по площади и локации. Как правило, риелтор демонстрирует очень хорошее знание района, чем и подкупает. Он может рассказать, чем знаменита школа по соседству, куда пойти гулять в выходные и где можно купить самые свежие фермерские продукты. Такой человек — кладезь знаний: о чем не спроси, он все знает. Поэтому неподготовленный человек может не заметить умысла и находиться в плену очарования. На самом деле во время показа всячески умалчивается вопрос цены, поскольку вокруг нее будут разворачиваться дальнейшие действия.
Риелтор будет называть разную стоимость для участников сделки. Он будет давить на продавцов, стараясь максимально снизить ценовую планку, но сделает это вовсе не в интересах другой стороны. Покупатель, наоборот, заплатит больше, чем есть на самом деле: так как у риелтора найдутся для этого все аргументы. Иными словами, если квартира стоит 10 млн рублей, то продавца будут убеждать реализовать её, допустим, за 9,8 млн рублей, а покупателя совершить приобретение за 10,2 млн рублей, а разницу между этими суммами посредник положит себе в карман.
Конечно, ближе к сделке клиентам становится очевидной разница в суммах, однако мастерство риелтора заключается в том, чтобы замаскировать свою комиссию под «интересы продавца». В ход идут самые разные аргументы. Например, что собственники жилья конфликтуют собой, и какую-то часть суммы нужно заложить отдельно, чтобы сделка не сорвалась. Еще одно обоснование — необходимость гасить долг за коммунальные услуги.
Все эти доводы похожи на правду, поэтому за фасадом убедительных фраз очень сложно увидеть реальную ситуацию.
Клиент верит в то, что эти действия совершают в его интересах, а риелтор получает свои деньги, уводя их под расписку. Кроме того, такие посредники стараются сделать все, чтобы участники сделки ушли от своих агентов и доверили решение квартирного вопроса одному человеку. Таким образом, вся схема «замыкается» на одном «специалисте», а люди, которые могут разгадать умысел, исключаются из поля зрения покупателя и продавца.
Вместе с этим можно констатировать, что не каждый клиент попадает на удочку таких посредников. Почувствовав неладное, люди отказываются от такой помощи и обращаются в крупные агентства, чтобы минимизировать свои риски и получить услугу «под ключ». Также есть и фактор экономии. Размер комиссии в таких случаях в два раза выше, чем обычно.
Если речь идет о простой продаже квартиры, то средний заработок классического риелтора, работающего в крупном и зарекомендовавшем себя агентстве недвижимости, составляет 100 000 — 200 000 рублей для квартир недорогого сегмента, для объектов бизнес-класса и выше — 2-3% от стоимости сделки. Однако комиссия в денежном эквиваленте зачастую оказывается выше средних цен. Просто ее настоящий размер «скрыт» от участников сделки.
Завышенное «вознаграждение», связанное с разницей в стоимости для продавца и покупателя, в то же время не делает данный способ привлекательной бизнес-схемой для риелторского бизнеса, и не только с морально-этической точки зрения. Нужно очень сильно исхитриться, чтобы убедить участников сделки в абсолютной надежности сделки и нарисовать красивую картинку. По факту работа такого посредника превращается в «театр одного актера», который сначала должен проработать огромное количество квартир, потом зацепиться за потенциального покупателя, а далее втереться в доверие настолько, что человек не увидит «схемы» за розовой пеленой.
Пусть даже сайты и пестрят фразами про «большую базу данных», «собственный движок», «магию технологий», «алгоритмы обработки» и «искусственный интеллект», такие продажи очень трудоемки в «обработке» клиента и внушении истины в последней инстанции. Большая комиссия нивелируется сложностью процесса, муками совести и необходимостью приложить все свои навыки красноречия, чтобы добиться результата. Продавцы и покупатели не настолько глупы, чтобы их можно было ввести в заблуждение с помощью нескольких нехитрых манипуляций. Пока одни риелторы начинают пробовать различные схемы, то другие, насытившись экспериментами, возвращаются к классической форме работы с учетом реальных новшеств рынка, а не придуманных сервисов для клиента.