Последние четыре года объем продаж нового жилья в старой Москве растет как за счет новых проектов, так за счет свежих очередей в уже построенных комплексах. Традиционно покупатели сильнее всего интересуются либо достаточно дорогими, либо наиболее дешевыми лотами.
В конце 2017 года застройщики и риелторы прогнозировали, что следующий год может стать рекордным для рынка недвижимости бизнес-класса Москвы, так как в реализацию должны выйти около тридцати новых жилых комплексов. По разным оценкам, уже к концу марта предложение квартир бизнес-класса заняло в столице максимальную по сравнению с прошлыми периодами долю (около 35- 45%) в общем объеме первичного рынка жилья.
Минимальные бюджеты покупки квартир для новостроек бизнес-класса оцениваются в 3,7 млн рублей за студию и в 13 млн рублей за однокомнатную квартиру в премиум-классе. Средний бюджет сделки в элитном сегменте в сравнении с аналогичным периодом 2017 года снизился на 11% до 99,3 млн рублей, средняя площадь снизилась на 5% до 129,7 кв. м. Наиболее востребованным районом в этом сегменте остаются московские Хамовники (66% от общего количества сделок в 1 квартале 2018 года).
И в Москве, и в Петербурге продолжает расти спрос на квартиры и апартаменты с финишной отделкой от застройщика: доля таких лотов дошла до 30%. Клиенты дорогого сегмента становятся все более требовательными, выбирая функциональные планировочные решения с отсутствием «слепых» зон. В первую очередь это касается премиального и бизнес-сегментов. Показательно, что около 30% покупателей на рынке российского премиального жилья в первом квартале воспользовались ипотечным кредитованием: это в два раза больше, чем год назад.
Семейное жилье
Российское правительство прилагает небывалые усилия для повышения рождаемости. Новые проекты стимулирования уже сейчас оказывают большое влияние на рынок бюджетного жилья: семьи, которые собираются родить второго или третьего ребенка, активно интересуются государственными льготами по ипотеке.
Другое дело, что для Москвы и области кредитный лимит по субсидиям составляет 8 млн рублей при минимальном первоначальном взносе 20% — в итоге стоимость жилья не должна превышать 10 миллионов рублей. Средний же бюджет покупки «трешки» в массовом сегменте в границах старой Москвы составляет около 13 миллионов рублей.
Увы, цена в этой категории недвижимости остается определяющим фактором будущей покупки. На другой чаше весов — застройщик, его бренд и репутация. Покупатель на посткризисном рынке как никогда внимательно относится к тому, кому отдает свои деньги. Как и в премиальном сегменте, клиент больше не готов переплачивать за площади, которые не сможет использовать, и требует максимальной функциональности от девелоперов и дизайнеров. В итоге клиенты, имеющие более одного ребенка, все чаще обращают внимание на покупку жилья за кольцевыми дорогами (МКАД в Москве и КАД в Санкт-Петербурге), а также на новые проекты семейных апартаментов.
Другое дело, что в условиях высокого предложения и кризисного спроса застройщикам приходится исполнять настоящие маркетинговые «танцы с бубнами», предлагая клиентам тест-драйвы квартир, уникальные детские сады и кружки, инновационные детские площадки, скалодромы и зоопарки. Наличием в комплексах «чего-то для детей», по нашим оценкам, интересуется до 70 % покупателей массового сегмента.
Застройщики привыкают к тому, что балом на первичном рынке жилья теперь правят «глубоко семейные» люди, знающие о том, что качественные государственные учреждения для детей в Москве и Петербурге или переполнены, или расположены слишком далеко. Один из вариантов для многих застройщиков сегодня – строить проекты со «средой под ключ». То есть жилые комплексы, из которых вообще не нужно никуда выходить.
Те застройщики, которые этого не понимают, расплачиваются рублем: от них уходят клиенты. Конкуренция остается на очень высоком уровне, а новые условия банков еще больше стимулируют спрос, что может привести к росту доли покупок с заемными средствами на 8-10% в массовом сегменте, на 3-7% — в проектах более высокого класса, и в целом повысить спрос в проектах.
На спрос и предложение в массовом сегменте, кроме того, будет влиять постепенная застройка так называемого «серого» и «ржавого» поясов Москвы и Петербурга с проектами транспортно-пересадочных узлов (ТПУ). Только в районе Московского центрального кольца (МЦК) до 2020 года намечено построить более 250 ТПУ. Это именно то, что называют «городской средой нового типа», концепция mixed-use, включающая интеграцию в состав комплекса транспортного узла. Девелоперам еще предстоит научиться работать с этими проектами.
Счастье от ума
Да, даже далеко за МКАДом и КАДом клиенты больше не хотят покупать «просто коробку». Они много путешествуют и знают, как бывает в Финляндии, Дании, Швеции, Испании, Италии, не понаслышке знакомы с тем, что застройщики и риелторы называют «умным домом». Последний, наконец, перекочевал из загородной и элитной недвижимости во вполне себе типовые городские квартиры, став must have в большинстве высококачественных новых проектов.
«Умный дом» — это, разумеется, не только ставшие обязательными сегодня системы видеонаблюдения и контроля доступа, но и, скажем, дистанционное управление всеми системами жизнеобеспечения с мобильного телефона. Конечно, здесь как никогда действует принцип «каждому своё», поэтому некоторые застройщики, в том числе и мы, внедряют различные «умные» опции с возможностью подключить/активировать те из них, которые нужны потребителю, и за которые он готов платить.
Многие девелоперы — дабы эффективно «защитить» свой проект перед клиентом, подтвердить актуальность актива — стремятся получить энергоэффективные сертификаты на свои проекты. И сегодня это не просто маркетинговая фишка, как несколько лет назад — наличие у дома сертификата Green zoom, LEED или BREEAM, напротив, подтверждает тот факт, что застройщик от обещаний, наконец, перешел к делу: не просто поcулил «золотые горы», но на реальных цифрах показал и доказал потребителю, что, например, в его доме плата за коммунальные услуги в среднем будет на 20% ниже обычного дома.
Примечательно, что социологи уже сейчас говорят о том, что новое поколение жильцов гораздо требовательнее, чем предшествующее: как с точки зрения ожиданий по качеству, так и с точки зрения вопроса экономии. Очевидно, что это веский аргумент интегрировать в проекты комплексные решения, включающие помимо всего прочего, и системы рекуперации тепла, и фильтры для очистки воздуха, и велосипедные стоянки, и увеличенную площадь озеленения дворов и придомовых территорий. Подчеркну, спрос на все эти — некогда избыточные опции — сегодня создают именно потребители. А застройщики лишь вынуждены следовать.
И эта ситуация характерна для рынка в целом. В стране постепенно формируется внушительная категория покупателей, которая двигает рынок вперед — выбирает жилье не только ориентируясь на локацию и минимальный «джентельменский набор», но и ряд других передовых характеристик: индивидуальность подхода с точки зрения дизайнерских и планировочных решений, возможности по социализации (наличие в проекте сообществ, кружков по интересам, развитие малого предпринимательства в ЖК, социо-культурных центров для совместного досуга и т.д.).
И благодаря смелым экспериментам застройщиков и УК, активному вовлечению людей «просто жилье» шаг за шагом трансформируется в эффективную жилую среду — с дворами без машин, с разновысотной застройкой без дворов-колодцев, с использованием качественных и долговечных материалов. Остается ждать, когда этот тренд станет для рынка такой же нормой, как стеклопакеты в новых домах и регулируемые радиаторы отопления.