Дача у моря. Спрос на недвижимость в Крыму вырос после открытия моста

Сегодня рынок недвижимости в Крыму — один из самых динамично развивающихся в России. Транспортная доступность и сложная логистика были до недавнего времени слабым местом Крыма. Сейчас ситуация изменилась: в апреле открылся новый терминал международного аэропорта «Симферополь», а в мае — Крымский мост. К 2020 году обещают завершить строительство федеральной трассы «Таврида» протяженностью более 260 км.

Пропускная способность трех «китов» транспортной инфраструктуры Крыма составляет порядка 6,5 млн человек (аэропорт) и 14 млн автомобилей в год (мост и федеральная трасса суммарно). После решения транспортной проблемы инвестиционная привлекательность региона возросла. И рынок недвижимости отреагировал на это значительным ростом спроса на жилье как в Севастополе, так и в других городах полуострова.

Движение вверх

Локомотивом рынка крымской недвижимости можно назвать «первичку». По данным «Avito Недвижимость», спрос на нее растет с начала года, и только за первый квартал интерес к новостройкам увеличился на 34% в сравнении с прошлым годом. Положительная динамика спроса сопровождается снижением цен. Особенно это падение заметно в Ялте и Севастополе — на 16% и 10% соответственно: рынок уже в достаточной степени насыщен предложением, чтобы квартиры начали дешеветь. Разумеется, не везде. Например, в Феодосии квадратный метр в новостройке подорожал на 22%, а в Алуште — на 15%.

Рост спроса за первый квартал особенно хорошо прослеживается по сравнению с предыдущим, а особенно с 2016 годом (наглядно это демонстрирует график динамики спроса).

Интерес покупателей очевидно сместился на новостройки, в результате вторичное жилье или не меняется в цене, или продолжает медленно дешеветь. В Севастополе и Симферополе цена на «вторичку» выросла, но незначительно: на 1,1% и 1,2% соответственно. В центральных районах «вторичка» дешевеет: в Белогорске, например, цены за год упали на 2,7%. То же справедливо для Керчи, города хоть и приморского, но больше перевалочного, чем курортного (снижение на 2,1%). Вероятнее всего эта тенденция продолжится и во втором квартале, причин для значительного роста цен на готовое жилье нет.

Дешевеет загородная недвижимость — тот самый «домик у моря», который привлекал в Феодосию и Севастополь вышедших на пенсию сотрудников советских НИИ. Спрос на нее остается стабильным, изменения цен локальными. Где-то, как, например, в Джанкое или городке Старый Крым, цены растут. Где-то падают: в Алупке и Армянске годовое снижение цен составило 25,8% и 17,8% соответственно. В среднем стоимость загородного жилья в республике упала на 5,7% за год.

География покупателей

По данным «Avito Недвижимость», более 30% интересующихся покупкой или долгосрочной арендой недвижимости на полуострове не из Крыма. Преимущественно это жители Москвы, Санкт-Петербурга и Екатеринбурга. Часть из них — покупатели, инвестирующие в новостройки для дальнейшей коммерческой эксплуатации. Остальные — обеспеченные жители российских мегаполисов, которые приобретают квартиры и загородные дома для личных нужд.

Среди некоторых москвичей стало популярным летать каждые выходные на дачу в Крым, а не в Европу, например. Многие горожане и вовсе переезжают на весь летний сезон поближе к морю (в основном те, для кого возможна удаленная работа) или как минимум перевозят семью на период школьных каникул.

Инвестиции в будущее

Есть мнение, что потенциальные покупатели готовы сейчас инвестировать в новостройки для последующей сдачи квартир в аренду на период летнего сезона. Здесь важно отметить, что приобретение недвижимости в курортных городах Крыма исключительно этой с целью — довольно «долгие» инвестиции. По нашим подсчетам, покупка двухкомнатной квартиры в Ялте в текущих условиях будет окупаться минимум 15 лет, а в Евпатории — 10.

Скорее люди инвестируют «в будущее», видя растущий потенциал Крыма, не исключая при этом возможности получения дополнительных доходов от посуточной сезонной аренды. Спрос на покупку жилья в новостройках, увеличение которого мы наблюдаем с начала года, продолжит рост. Мы ожидаем, что в этом году он поднимется ориентировочно на 20–30%.

Это ожидаемый тренд ввиду совокупности факторов, таких как улучшение логистических условий, развитие инфраструктуры, снижение ипотечных ставок, продвижение внутреннего туризма и повышение интереса к региону среди россиян, увеличение объема инвестиций России в экономику Крыма в целом.

По данным Минстроя, за год объемы строительства в Крыму выросли втрое, плюс снизились ипотечные ставки. Запуск моста, очевидно, упросит ситуацию с доставкой стройматериалов, то есть сыграет на руку застройщикам. Вследствие налаженной системы логистики повысится качество и снизятся цены на стройматериалы (сейчас в Крыму они стоят дороже по сравнению с городами Центральной России из-за высоких транспортных издержек). Стоит также ожидать прихода в регион новых застройщиков, и, как следствие, новый пик строительства и впоследствии увеличение продаж. Предположительно в 2018 году объем продаж превысит на 10–15% прошлогодние показатели.

Курортный сезон

По уровню развития туристической инфраструктуры Крыму пока сложно конкурировать с европейскими курортами или турецким all inclusive. При этом с каждым годом ситуация с уровнем сервиса улучшается. Прошлогодний турпоток был ниже, чем в 2016-м: 5,2 млн человек за год против 5,6 млн годом ранее, в том числе из-за возобновления чартерных рейсов в Турцию. По нашим прогнозам, число туристов в этом сезоне может увеличиться на 20%, что обусловлено опять-таки в первую очередь упрощением автомобильной логистики. Даже из исключительно экономических соображений. Например, среднестатистической московской семье из четырех человек поездка на один из крымских курортов на общественном транспорте обойдется в 13 500–18 000 рублей только в один конец. Поездка на автомобиле позволит сэкономить более 10 000 рублей на семью — это чувствительная сумма для многих россиян.

Прогноз по увеличению турпотока обусловлен не только транспортными предпосылками, но и весенними колебаниями курса валют. Многие россияне, не желающие переплачивать и рисковать, заранее приобретая зарубежные путевки, уже сделали свой выбор в пользу отдыха на отечественных курортах. Хотя и нельзя исключать, что фактор конкуренции со стороны дешевых турецких отелей будет сдерживать резкий прирост количества отдыхающих.

По данным Министерства курортов и туризма Республики Крым, только за первый квартал этого года в Крыму отдохнуло 269 500 туристов, что на 10,7% больше аналогичного периода прошлого года. А согласно статистике «Avito Недвижимость», Крым вошел в топ-10 самых популярных мест отдыха россиян на майские праздники, заняв шестую строчку рейтинга.

Первая неделя. Первые итоги

С момента запуска Крымского моста прошло больше недели, и уже можно подвести некоторые итоги первых семи дней. По данным инфоцентра «Крымский мост», за первые сутки по мосту проехало 20 000 машин, а в первые выходные после запуска автомобильного движения число транспортных средств уже превысило 23 000 (в воскресенье 20 мая). За первые пять суток с момента открытия моста между Краснодарским краем и Крымом по нему проехало почти 90 000 транспортных средств в обе стороны.

Май — начало курортного сезона, и традиционно число туристов, приезжающих на отдых, увеличивается с самого начала месяца, когда люди приезжают отдохнуть на длинные выходные. Безусловно, мост существенно облегчил логистику на полуостров, но не стоит сбрасывать со счетов и сезонное увеличение трафика.

Вслед за увеличивающимся с каждым днем числом гостей на полуострове растет интерес к недвижимости. Например, на Avito в категории посуточной аренды квартир в Крыму зафиксирован рекорд: на прошлой неделе спрос уже был выше на 75% по сравнению с мартом. Спрос на покупку квартир в новостройках продолжает расти: плюс 13% на прошлой неделе по сравнению со средним значением марта. Загородной недвижимостью пользователи интересуются на 15% больше, чем в начале весны.

Что с ценами?

В первом квартале стоимость всех видов недвижимости снизилась во многих городах Крыма. Сможет ли растущий спрос изменить эту ситуацию, зависит прежде всего от того, будут ли в среднесрочной перспективе застройщики готовы увеличить объем строительства либо предпочтут стабилизировать его на текущем уровне, создав дефицит предложения и увеличив цены на квадратные метры. Чтобы обеспечить рост цен только за счет растущего спроса, его текущего уровня недостаточно. Для этого необходимы резкий рост доходов самих крымчан и стремительное качественное развитие инфраструктуры, которое привлечет обеспеченных покупателей из других регионов, только улучшения транспортной доступности для этого уже мало.

На данный момент говорить о росте цен преждевременно. Больших скачков, как в 2015 году, точно уже не произойдет. Если сравнить текущий уровень цен в Крыму и Краснодарском крае, мы видим, что квадратный метр жилья в Ялте уже сейчас дороже, чем в Сочи.