Проблемная стройка: почему число обманутых дольщиков в России будет расти

Новый приказ Минстроя об изменении критериев признания граждан обманутыми участниками долевого строительства вступил в силу 23 февраля. Законодатели внесли четыре важных новации, которые так или иначе отразятся на работе застройщиков и на дольщиках.

Во-первых, был сокращен срок, после которого объект включается в реестр проблемных. Если раньше он составлял девять месяцев, в течение которых застройщик задерживает выдачу ключей, то теперь его ограничили шестью месяцами. Данное требование фактически ничего не изменит, девелопер продолжит работать, однако теперь к проекту будет приковано пристальное внимание со стороны контролирующих органов. Присвоение же статуса «проблемного объекта» отразится в первую очередь на продажах, которые неминуемо сократятся, в следствие чего положение застройщика может ухудшиться. Не исключаю, что часть клиентов, уже заключивших ДДУ на покупку квартир в таком объекте, захочет расторгнуть договоры.

Причины срыва сроков строительства

При этом законодатели не принимают во внимание характер причин, по которым происходит задержка сроков. В ряде случаев это случается по независящим от застройщика причинам, по вине ресурсоснабжающих организаций. Могут возникнуть сложности с подведением коммуникаций к стройплощадке. Не всегда все обстоятельства можно оценить и предусмотреть заранее.

Еще одна распространенная причина — банкротство строительных компаний, и как следствие необходимость смены генподрядчика. Это всегда очень долгий и сложный процесс, который может привести к увеличению сроков реализации проекта.

Кроме того, не стоит забывать о постоянно меняющемся законодательстве, регулирующем долевое строительство, и существующих бюрократических обременениях. Например, по срокам получения разрешений на строительство наша страна занимает 115-е место. Не всегда застройщики успевают вовремя адаптироваться к новым требованиям. Так, в первом полугодии прошлого года вступили в силу поправки, согласно которым изменился порядок получения документов на ввод в эксплуатацию. В ряде случаев это привело к сдвигу сроков сдачи объектов. Конечно, в данном случае речь не идет о задержке на полгода. Но в совокупности и эти обстоятельства могут стать причиной срыва сроков.

Если быть справедливыми, стоит учитывать причины возникновения просрочки и в каких-то случаях делать исключения для добросовестных застройщиков, не причисляя их объекты к списку проблемных.

Процедура банкротства и нарушение проектной документации

Во-вторых, законодатели предложили признавать объект проблемным сразу после того, как в отношении застройщика началась процедура банкротства. Ранее необходимо было ждать окончания этой процедуры, которая может длиться годами. Это изменение, безусловно, справедливо. Однако признание объекта проблемным не решает главную проблему — завершение строительства в короткие сроки.

И, наконец, третье и четвертое нововведение предусматривают включение объекта в список проблемных, если застройщик отклонился от первоначально утвержденного проекта. К сожалению, данная норма не учитывает существующую практику строительства масштабных девелоперских проектов и объективные рыночные факторы, из-за которых застройщики вынуждены вносить изменения в проект. Очень часто меняется квартирография, это происходит в кризис, когда снижается платежеспособность населения, меняются параметры спроса и застройщики вынуждены уменьшать площади квартир. При этом каждый раз приходится заново проходить экспертизу проекта. Я могу понять обоснованность данного требования, только если речь идет о несанкционированных изменениях.

Последствия для покупателей жилья

Безусловно, приказ принимался в интересах участников долевого строительства, у которых появилась надежда на скорое положительное урегулирование ситуации вокруг недостроенных объектов. Проблемные объекты берутся на контроль Минстроя, а застройщики ежеквартально должны отчитываться, какие действия они предпринимают для завершения строительства. В ряде случаев благодаря приказу действительно получится ускорить сроки решения вопроса. Однако приказ не является панацеей от проблемных строек. Как правило, местные власти осведомлены о существующих проблемах в сфере долевого строительства, и наличие или отсутствие статуса «проблемный» не играет при этом ключевой роли. Несмотря на это, процесс завершения строительства по многим объектам длится годами.

Кроме того, законодатели упустили несколько важных моментов. На сегодняшний день в большинстве случаев незавершенное строительство по договорам долевого участия в незначительной степени связано с умышленными противозаконными действиями девелоперов. Статистика показывает, что в большинстве проблемных объектов сделки заключались по схеме ЖСК, предварительных договоров купли-продажи и другим «серым» схемам. Однако в приказе не предусмотрена возможность внесения в Реестр пострадавших граждан лиц, заключивших другие формы договоров. То же самое относится к покупателям апартаментов, которых нельзя включить в реестр, хотя в большинстве случаев апартаменты приобретаются в качестве аналога квартир.

Последствия для застройщиков

В заключение отмечу, что вышеперечисленные изменения критериев отнесения объектов к проблемным так же, как и все последние новации в законодательство о долевом строительстве, призваны еще больше ужесточить ответственность застройщиков. Возникает зависимость от новых контролирующих органов, например, Компенсационного фонда, банковских структур. В то же время застройщики лишаются части своей компетенции, зато на банки теперь возлагается не свойственная им функция технадзора. Положение усугубляют постоянные изменения в «правилах игры», непростая экономическая ситуация в стране и ограниченная платежеспособность населения. С одной стороны, все инициативы законодателей направлены на то, чтобы число проблемных объектов в стране уменьшалось. Но на практике скорее всего оно будет расти, причем не только за счет принятия новых критериев, но также по причине ухода из отрасли мелких и средних девелоперских компаний, которые вряд ли адаптируются к грядущим изменениям и в ряде случаев не смогут завершить строительство своих объектов.