Перефразируя известное изречение: быть сегодня девелопером — это когда мечтаешь услышать «да» от банкира, а не от девушки. И это отнюдь не преувеличение, особенно если ты не являешься крупным застройщиком элитной недвижимости.
Проблема доступа строителей к кредитным линиям была актуальной как минимум в течение всего периода новейшей истории России. Зачастую в банках стоит просто запрет на кредитование отрасли: резервирование дорогое, при этом адекватно оценить риски на порядок сложнее, чем в иных отраслях экономики. Все это привело к тому, что на отечественном рынке фактически можно посчитать по пальцам одной руки число банков с достаточным опытом кредитования девелоперских структур, а доля строительства в общем портфеле кредитов уступает европейскому показателю в два раза: 7% против 14%.
Такие цифры особенно настораживают на фоне перехода к проектному финансированию жилищного строительства. И, учитывая специфику отечественной экономики, на сцену выходит государственный игрок. Конечно, можно сколь угодно много говорить об огосударствлении нашей экономики, о краткосрочных и долгосрочных перспективах такого подхода, но это уже отдельная обширная тема.
Восстанавливая цепочку событий
Оглядываясь назад, понимаешь, что рано или поздно специализированный строительный банк должен был появиться. Отправной точкой явно послужило банкротство осенью 2015 года крупнейшей девелоперской группы страны СУ-155, которое вывело на совершенно другой уровень вопрос решения проблем обманутых дольщиков. Это стало первым прецедентом в истории, когда решение вопроса достройки объектов проблемного застройщика было взято под прямой контроль Минстроя России.
«Мы вынуждены были вмешаться в этот процесс. Я лично возглавил рабочую группу, которая в еженедельном режиме занимается решением проблем. Сейчас могу с уверенностью сказать, что решение найдено», — говорил министр строительства Михаил Мень осенью 2015 года. Таким образом, этот случай стал первым в истории российского строительного рынка, когда девелопер проходил процедуру санации по аналогии с банковским сектором. Достройка объектов была возложена Минстроем России на банк «Российский капитал», тогда он и стал известен более широкому кругу.
Параллельно с этим нарастала волна обманутых дольщиков, не осталось сомнений, что систему долевого строительства необходимо качественно менять. Минстрой совместно с Единым институтом развития в жилищной сфере уже в 2016 году начал процесс реформирования рынка. Сначала путем ужесточения требований к застройщикам, внедрения фонда защиты дольщиков взамен страхованию, создания единой информационной системы в сфере жилищного строительства. Сегодня уже разработана дорожная карта поэтапного ухода от долевого строительства в его привычной форме в сторону проектного финансирования с использованием эскроу-счетов.
Как итог, у властей имеется два механизма решения проблем. С одной стороны, к началу 2018 года появился банк с опытом санации крупнейшего девелопера. С другой стороны — Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), на платформе которого аккумулируется весь объем информации о жилищном рынке страны. Надеемся, обе структуры при совместной работе смогут предложить удачные решения по созданию профильного банка для реализации пилотных проектов с использованием механизмов проектного финансирования жилищного строительства.
Первым шагом по совместному взаимодействию стала передача в самом конце прошлого года банка «Российский капитал» в структуру единого института развития в жилищной сфере. Таким образом, уже в 2018 году в структуре АИЖК появится профильный ипотечно-строительный банк.
Специализированный банк в мировом опыте
Практика создания специализированных банков для строительной отрасли уже зарекомендовала себя во всем мире. Имея общую основу и направленность, различные специализированные банки имеют все-таки ряд особенностей.
Когда говорят «строительный банк», первое, что приходит в голову, — известный China Construction Bank, который сегодня реализует проекты не только на национальном инфраструктурном рынке, но и на международном. Однако функционально такая финансовая корпорация более близка к банкам развития, в российской практике аналогом является ВЭБ. Такие банки осуществляют финансирование капиталоемких проектов по строительству объектов инфраструктуры, направленных на долгосрочное развитие страны. В основном это относится к проектам, которые не могут быть осуществлены за счет коммерческого сектора.
Если говорить очень условно, то сейчас АИЖК само по себе является некоторым видом специализированного ипотечного банка (или корпорации) наподобие Federal National Mortgage Association (Fannie Mae), Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac). Однако если посмотреть на объем функций, то АИЖК уже давно вышло за рамки классического определения ипотечной корпорации — взять хотя бы ведение программы развития городской среды, либо проведение сделки по переселению ряда министерств в «Москва-Сити», либо содержание единой системы мониторинга всего рынка жилищного строительства в стране. После присоединения фонда РЖС, АИЖК трансформировалось в институт развития в жилищной сфере. Чтобы иметь полный набор инструментов, не хватало только полноценного ипотечно-строительного банка.
В данных условиях важно на пути реформирования жилищной сферы не получить громоздкую, неповоротливую структуру со сложным механизмом принятия решений.
Ипотечно-строительные банки предоставляют целевое долгосрочное залоговое финансирование проектов жилищного и коммерческого строительства или строительства объектов социальной инфраструктуры. Привлечение финансирования происходит через выпуск облигаций, как правило, гарантированных государством и обеспеченных закладными. Ярчайшими мировыми примерами являются Deutsche Pfandbriefbank AG, Construction Bank of Ghana.
Застройщикам — банк, а населению?
Даже несмотря на масштабные планы развития нового банка на ипотечном рынке страны, потенциальная польза для конечного потребителя — населения — этим не ограничивается. Новый ипотечно-строительный банк вполне вероятно станет одним из основных игроков среди финансовых организаций, которые будут предоставлять услугу открытия эскроу-счетов для покупки недвижимости на стадии строительства. В свою очередь, рыночные компетенции строительного банка, по оценке девелоперов, позволят увеличить круг надежных застройщиков и тем самым повысить уровень сохранности средств населения.
Если отталкиваться от международного опыта, а также от уже существующего государственного вектора на развитие городской среды, справедливо предположить появление линейки специализированного кредитования. Примечателен опыт Германии, где Reconstruction Loan Corporation (KfW-Bank) обеспечивает долгосрочное финансирование специализированных проектов, связанных со строительством. Например, в целях внедрения новых методов строительства, реконструкции и реновации существующего жилого фонда и коммерческой недвижимости, повышения энергоэффективности существующей недвижимости, перехода к зеленым технологиям и экологичности. Такие банки значительно ускоряют переход к новым технологиям и позволяют относительно быстро улучшить уровень городской среды.
И это логично: если ставка кредитования проектов с применением инновационных технологий и материалов, с озеленением и благоустройством территорий будет раза в полтора-два ниже, то девелоперу просто экономически выгодно выбирать такой вариант реализации проекта. Все это, несомненно, впоследствии скажется на уровне жизни в городах, позволит реализовывать проекты благоустройства и развития инфраструктуры для населения.
О реальном воплощении потенциала нового банка можно будет судить уже к концу этого года. Нельзя говорить о монополизации рынка проектного финансирования со стороны этого банка — порядка 20 банков имеют аналогичную возможность по участию на данном рынке. Преимущество новой структуры во многом заключается в релевантной оценке отраслевых проектных рисков, чего сложно достичь большинству финансовых организаций.