Со всем разнообразием таких цифровых услуг, как платежи и покупки в интернете, китайские гиганты Alibaba и Tencent кардинально изменили привычки сотен миллионов покупателей по всей стране. В каком направлении эти корпорации будут двигаться теперь? Вероятнее всего в набирающий обороты (не без помощи государства) рынок аренды недвижимости.
За последние месяцы корпорации Alibaba, Tencent и JD.com (большая тройка китайской сетевой торговли) разместили сферу своих интересов в секторе недвижимости всей страны. Делали это, либо приобретая долю в стартапах по поиску аренды квартир, либо объявляя о намерении предоставлять подобные услуги самостоятельно. Толчком к этому послужил курс Пекина на поощрение аренды жилья в качестве альтернативы его покупке. По мнению властей, новая стратегия поможет обуздать стремительный рост цен на недвижимость и успокоить недовольных молодых профессионалов, которые никак не могут найти подходящие варианты для проживания.
Инвестиции в новые сервисы
Например, Tencent в середине января вложился в стартап по поиску жилья Ziroom. Новичку рынка в ходе раунда привлечения инвестиций удалось собрать $621 млн — в процессе участвовала и частная инвестиционная фирма Warburg Pincus. Ziroom представляет собой что-то вроде Airbnb, только на более долгие сроки. Изначально арендуя жилье у частного владельца, стартап затем обновляет отделку и сдает в субаренду пользователям своего сайта и мобильного приложения. Сейчас в ведении компании находится 500 000 квартир в девяти китайских городах, в числе которых Пекин, Шанхай и Шэньчжэнь.
Тем временем Ant Financial, коммерческий партнер корпорации Alibaba, позволил своим пользователям арендовать жилье прямо через приложение Alipay. Часть этого жилья предоставляется шанхайским стартапом по поиску недвижимости Mogoroom, которому оказывает поддержку Yunfeng Capital, инвестиционная фирма основателя Alibaba Джека Ма. Пользователи Alipay с хорошим кредитным рейтингом могут арендовать жилье без уплаты первоначального депозита, а оплачивать аренду и управлять контрактами через приложение могут абсолютно все.
Подобным сервисам есть куда расти. По данным инвестиционного банка Orient Securities, в 2015 году рынок аренды недвижимости в стране увеличился до $158 млрд. Джо Чжоу, глава исследовательского подразделения консалтингового агентства по недвижимости JLL, считает, что применение интернета в данной сфере находится в зачаточном состоянии, ведь через сетевые фирмы-арендодатели проходит лишь 2 млн квартир. В целом, по словам Чжоу, данный сегмент рынка страдает от острых проблем, таких как недостоверная информация, ложные объявления и необоснованно высокие гонорары агентствам.
Гиганты розничной онлайн-торговли в перспективе могут решить все эти трудности с помощью более широкого ценового диапазона и услуг вроде кредитного рейтинга. Чэнь Тао, аналитик пекинского консалтингового агентства Analysys International, добавляет: «Помимо всего прочего, это также и шанс предложить покупки в интернете или финансовые услуги еще большему числу молодых профессионалов — к примеру, им можно показывать целевую рекламу от Alibaba для покупки бытовой техники или использования платежной системы корпорации для оплаты аренды либо получения займа на покупку жилья».
Чэнь объясняет: «В главных мегаполисах Китая рынок долгосрочной аренды жилья огромен, но к помощи интернета съемщики в этих целях прибегают крайне редко. Создавая специализированные сетевые порталы, интернет-компании смогут получить еще больше клиентов, а также принести выгоду другим направлениям своей деятельности».
Более того, в октябре на ключевом заседании съезда Коммунистической партии Китая председатель Си Цзиньпин представил новый курс в сфере недвижимости. Дополнительный импульс корпорации получают от местных чиновников, которые тоже спешат воплотить в жизнь первые соответствующие инициативы.
Большие города
Например, в 12 крупных городах (среди них Шэньчжэнь, Нанкин и Сямынь) власти в качестве эксперимента дают съемщикам такое же право доступа к образованию и социальным службам, как и домовладельцам. Китайский институт прописки зачастую ограничивает доступ к некоторым благам цивилизации только местом рождения и местом регистрации дома. Это и заставило китайцев предпочесть покупку жилья аренде. Цены на квартиры выросли, так как семьи стали покупать недвижимость для вложения средств и тем самым совершают все больше спекулятивных сделок. Правительство же сейчас пытается жестко пресекать подобные операции по всей стране.
Лиза Юань, глава инвестиционного фонда Huaxing Growth Capital, вложившегося в Ziroom, полагает: «Проблема крупных городов заключается в нехватке качественной недвижимости для аренды. Из-за курса властей по данному вопросу застройщики могут увеличить долю жилья именно для сдачи внаем, а для обслуживания и учета таких площадей потребуются специализированные службы».
Кое-где, к слову, процесс уже в самом разгаре. В некоторых городах (в том числе в Пекине и Шанхае) начинается строительство жилых комплексов, где квартиры будут сдаваться исключительно в аренду. Поэтому для многих горожан услуги компаний по онлайн-поиску аренды жилья придутся как никогда кстати.
Например, Ван Синь, 29-летний научный сотрудник университета, проживающий в Пекине, однажды в ожидании конца ремонта в собственной квартире подписал договор аренды на четыре месяца с Ziroom. По словам Вана, аренду на столь короткий срок в обычных агентствах недвижимости найти крайне затруднительно, потому что они не предлагают таких же гибких условий. Он также добавил: «Место, которое мне предложили, было со свежим ремонтом, а еще каждый месяц предоставлялись услуги по уборке. С такими агентствами можно сэкономить уйму времени и сил».
Но даже в онлайне бизнес в сфере аренды сталкивается с определенными трудностями. Как отметил Чжоу из Jone Langs LaSalle, хотя Alibaba и Tencent надеются на долгосрочный рост в новой сфере, доходность стартапов, занимающихся подобной деятельностью, в короткой перспективе остается пока «весьма проблематичной».
Прежде всего это обусловлено тем, что основная часть дохода компаний приходится, как и до этого, на саму аренду, а не на интернет-сервисы. Чжоу объясняет, что в Китае прибыль с аренды жилья в среднем составляет 2%, в то время как на развитых рынках типа Японии или США она колеблется в пределах 6-7%. При таких ограниченных возможностях получения прибыли и при растущих расходах на ремонтные услуги и выплаты домовладельцам компании в настоящее время могут лишь тратиться, чтобы в перспективе увеличить свою долю на рынке.
Из-за того, что доходность пока проблематична, главное сейчас — отхватить как можно бóльшую долю рынка. Инвесторы в этом заинтересованы, поскольку хотят подготовить соответствующую среду для последующей продажи услуг в области недвижимости и инфраструктуры.
Перевод Антона Бундина