Эмоциональные обсуждения пожара в «Зимней вишне» утихли. Сетевые жители разбежались комментировать житейские темы, ругать тротуарную плитку и лайкать котиков. Между тем реальность не изменилась: пожары со страшными жертвами в местах большого скопления людей были и будут продолжаться, так как нормы безопасности во многом противоречат экономической выгоде. И в этом споре перевес всегда на стороне экономики.
В нашей стране требования пожарной безопасности при строительстве как жилых, так и нежилых зданий очень жесткие. Предусмотрено все: и вторая лестница, если площадь этажа превышает 500 кв. м, и несущая стена между помещением и балконом, которая закроет от вырывающегося из окна пламени и позволит дождаться эвакуации, и межэтажное расстояние от окна до окна, чтобы огонь не перекинулся в квартиру наверху, и запрет на использование горючих материалов в конструкции вентиляционного фасада, и многое другое.
Но вот проектировать современное жилое и общественное пространство эти нормы сильно мешают. Лишняя лестница «съедает» бесценные квадратные метры и ухудшает функциональность планировок, дополнительные бетонные конструкции портят модное панорамное остекление, и вообще, если выполнять все требования пожарной безопасности, получается некрасиво и несовременно. Иными словами, современное строительство с его комфортными планировками, удобным зонированием, красотой архитектурных решений (а вместе с этим и выгодная реализация объекта) вступает в серьезное противоречие с действующими нормами пожарной безопасности.
Нарушать требования пожарной безопасности, конечно, нельзя, но если очень хочется, то можно разработать СТУ (специальные технические условия). После согласования СТУ вступают в силу, и строительство здания ведется уже по измененным нормам и правилам. По сути, специальные техусловия сводятся к обоснованию того, почему часть запрещенных элементов можно разрешить. Например, не делать вторую лестницу, если предусмотрены дополнительные меры пожарной безопасности. Такие СТУ согласовываются и уверенно применяются. В результате в новых проектах мы видим и панорамное остекление, и запрещенные камины, и много другой экзотики, которой по нормам быть не должно.
Почему приходится прибегать к СТУ? Наверное, потому, что никто серьезно не занимается разработкой новых систем защиты людей, в том числе и при пожарах. Не пытаются обновить утвержденные много лет назад СНИПы, внедрить новые технологические решения, найти варианты, позволяющие дешевле и лучше строить, комфортнее жить и вместе с этим эффективнее спасать при пожаре. Девелоперы, которые хотят применять подобные новшества, вынуждены заниматься сертификацией и одобрением в регулирующих органах самостоятельно. И далеко не всем хватает на это ресурсов и желания, особенно учитывая, что ко всем сложностям добавляется еще и невероятная косность этих организаций. И проблема не будет решена, пока разработкой и апробацией новых технологий, отслеживанием и внедрением у нас иностранного опыта, созданием новых нормативов не начнут серьезно заниматься на государственном уровне.
Экономика успешного торгового центра говорит о том, что самыми прибыльными для владельца ТЦ являются фуд-корт и торговые галереи, расположенные на первом этаже. С каждым следующим этажом арендная ставка резко снижается: люди редко поднимаются выше второго этажа, а значит, клиентский поток и прибыль падают. Заполнить магазинами третий этаж торгового центра сложно, а четвертый — практически невозможно. Именно поэтому там чаще всего и располагаются кинотеатры и культурно-досуговые, в том числе детские центры, у которых арендная ставка существенно ниже и которые хоть как-то обеспечивают клиентский поток на верхний этаж.
С точки зрения безопасности, это тупик. Какими бы ни были отделочные материалы, пожарная сигнализация и системы тушения и дымоудаления, эвакуировать 200 человек из зала на четвертом этаже крайне сложно. Но перенести кинотеатры на первые этажи, как хотят обязать собственников ТЦ, невозможно в принципе. Во-первых, разместить кинотеатр на первом этаже — это значит лишиться дохода. Во-вторых, в существующих торговых центрах для этого понадобится делать полную перестройку: менять конструктив, демонтировать дорогостоящее оборудование и переносить его на первый этаж, где также надо предусмотреть новое помещение, подходящее для кинотеатра. Ни один владелец ТЦ на такие жертвы пойти не готов. Так что в случае принятия этого закона кинотеатры просто закроются. А так как торговые центры существуют в основном как место проведение досуга, куда люди семьями приходят в выходные — кино посмотреть, в кафе посидеть, а заодно и что-нибудь купить (в будни загруженность ТЦ оценивают всего в 30%), — это приведет к снижению клиентского потока, а затем и к постепенному умиранию ТЦ.
В США, кстати, огромное количество ТЦ сегодня заброшены: развитие электронной торговли настолько интенсивно, что традиционные торговые центры не выдерживают конкуренции и закрываются. А учитывая, что Запад опережает нас лет на двадцать (начало строительства мегамоллов в России пришлось как раз на их расцвет за рубежом), то эта тенденция рано или поздно доберется и до нас. Уже сейчас мы видим, что в ТЦ появляются непрофильные арендаторы, такие, как, например, МФЦ, пришедшие на место не выдержавших конкуренции магазинов. Круг потенциальных арендаторов постоянно сужается, особенно это стало заметно после введения санкций и ухода с рынка многих иностранных компаний.
Поэтому новые торговые центры строятся уже далеко не так активно, а существующие жестко конкурируют между собой за арендаторов и клиентов. Так что мы движемся в том же направлении, что и весь западный мир. Если в условия эксплуатации торговых центров действительно будут внесены серьезные изменения, то собственникам придется полностью пересмотреть финансовую модель торговых центров. А это непременно повлечет за собой и существенные изменения на рынке торговой недвижимости.
Возможно, вместо традиционных торговых центров появится новый формат общественно-полезных пространств, где будут преобладать не магазины, а общественные учреждения, типа МФЦ, досуговые и образовательные центры (курсы и мастер-классы), коворкинги, творческие мастерские и т. д. В таких комплексах может появиться и деловая часть: ничто не мешает небольшим риелторским агентствам или дизайнерским бюро, например, вместо офисов на первых этажах жилых домов арендовать помещения в таких центрах. Так что не исключено, что мы сейчас стоим на пороге глобальных изменений и появления нового формата.