После 2014 года, когда кризис на рынке коммерческой недвижимости (как следствие валютного и экономического кризисов) стал данностью, множество девелоперов достаточно быстро переориентировались на жилую недвижимость. Предложение на рынке жилья стало неуклонно расти. При этом кризисных явлений до сих пор не замечено, ибо спрос рос практически параллельно с предложением.
Причины этого тоже понятны:
- фондовый рынок для широких слоев населения, по сути, закрыт еще с 2008 года – его высокая волатильность оставила на нем только профессиональных игроков;
- игра с валютами прекратилась в конце 2014 года, когда девальвация удешевила рубль в два раза по отношению к доллару;
- коммерческая недвижимость подразумевает достаточно большой стартовый капитал, а профессиональных паевых фондов на этом рынке практически не существует. (по крайней мере которым можно было бы доверять и при этом доходность которых была бы приемлемой);
- валютные депозиты имеют крайне низкую доходность, тогда как в рублевые многие не верят (опять же, после 2014 года), да и доходность для рубля оставляет желать лучшего;
- биржевые товары (commodities) у нас не пользуются популярностью, разве что золото, которое, впрочем, достигло своего максимума в 2011 году и с тех пор либо падает, либо ведет себя крайне волатильно.
Таким образом, практичным вариантом для сохранения капитала и его приумножения остаются инвестиции в жилую недвижимость. В 2013 году было введено 3,2 млн кв. м жилья, в 2015 году – уже 3,9 млн кв. м (+22% к 2013 году), в 2017 году ожидается ввод уже 4 млн кв. м. При этом цены неуклонно продолжали расти вплоть до конца прошлого года, тогда как в 2017 году стоимость жилья в сегменте премиум-класса снизилась на 13%, в бизнес-классе — на 4%, а массовый сегмент (эконом-класс) показал незначительный рост в 1-3%.
Что сегодня представляет из себя жилая недвижимость? Большинство проектов до сих пор далеки от идеала. Сомнительное качество и архитектура, экономия на материалах, проблемы со вкусом у дизайнеров и т.д. Девелоперы привлекают деньги в основном за счет договоры долевого участия (ДДУ) и крайне редко пользуются проектным финансированием или собственным капиталом более чем на 30%. Когда проект «вышел из земли» его начинают «кормить» сами дольщики.
В классической схеме девелопер идет в банк и получает проектное финансирование, либо начинает стройку за собственный счет. Но на практике он выбирает не более 30% от выделенного кредитного лимита на проект, а начинает продавать будущие метры по ДДУ уже с момента начала стройки. Как только дом «показывается» из земли, денежного потока клиентов становится достаточно для финансирования стройки и эти деньги становятся для девелопера условно бесплатными (то есть, ему больше не нужно выплачивать банковский процент). Стоимость проектного финансирования сегодня варьируется от 10% до 15%, при этом 10% это скорее крайне редкие исключения (нерыночные договоренности), а на практике реальный процент — это 12-13%.
Отделка – явление достаточно редкое, да и не все готовы принимать ее. Инженерные системы высокого качества, «умные дома», премиальные отделочные материалы общих зон и вкус – часто ли мы это видим? Конечно, на рынке есть и просто замечательные, выверенные проекты с великолепной архитектурой и дизайном, но объективно – их единицы.
Что происходит на Западе?
На развитых рынках жилой недвижимости (например, в Великобритании) жилая недвижимость продается по следующему принципу — девелопер сам финансирует стройку и может позволить себе взять предоплату до 5% за квартиру. Полную оплату от покупателя он получает при вводе объекта в эксплуатацию, в абсолютном большинстве случав проекты сдаются с отделкой. Таким образом, покупатель не несет практически никаких рисков и, по сути, платит за готовый продукт. Финансирование стройки там осуществляется силами девелопера – либо с использованием собственных средств, либо за счет проектного финансирования банка. На практике, большинство девелоперских проектов финансируется из обоих источников одновременно — 20-30% предоставляется инвестором, а остальное покрывается с помощью привлеченных банковских средств. На некоторых европейских рынках, в частности в Германии, поступления проектного финансирования «привязано» к стадии строительства – по мере завершения котлованных работ, банк открывает доступ к новому траншу кредитных средств для следующего вида работ.
Но при этом нужно понимать, что стоимость проектного финансирования для девелоперов в том же Лондоне не превышает 5-6%, а стоимость ипотечных займов для населения – 1,5-3%.
Конечно же, цены в Лондоне – примерно в 3-4 раза выше аналогичных проектов в Москве. Но опять же, лондонский рынок гораздо более требователен к продукту, чем московский — качество проектов и используемых материалов здесь намного выше, все объекты продаются с отделкой. Но при этом — экономика этого города не в 3-4 раза сильнее Москвы.
Номинальный ВВП в Великобритании, несомненно, принципиально выше – их $40 100 к нашему $9000, но ведь по паритету покупательской способности у нас разница менее чем в два раза – их $42400 против наших $27000. Поэтому думаю, что у нас есть потенциал для роста цены (особенно с учетом того, что в долларах наши цены скорректировались практически в два раза вниз в 2014-2015 годах). Но, к сожалению, перспективы жилого сектора тесно связаны как с самим рынком недвижимости и трендами в его развитии, так и в общем с экономикой нашего государства.
Как изменится рынок?
Новый закон 218ФЗ предусматривает, что застройщику будет необходимо «держать» на счету не менее 10% от себестоимости строительства дома в фиксированном перечне банков, отвлекая средства и лишая девелопера возможности эффективно их использовать (как для реализации самого проекта, так и для запуска новых). Помимо этого, изменены требования к самому застройщику – они значительно ужесточены. Юрлицо, являющееся застройщиком, обязано иметь более трех лет опыта в строительстве, что ограничит возможность девелопера в создании специальных проектных компаний (SPV). Застройщик не сможет одновременно строить по нескольким разрешениям на строительство, создавая тем самым принцип – «один застройщик равно одно разрешение на строительство». Данная мера осложнит деятельность крупных застройщиков, которые одновременно реализуют сразу несколько масштабных проектов.
В случае введения нового закона, это с одной стороны, сделает рынок более стабильным надежным, защищенность дольщиков несомненно вырастет, а с другой стороны, все эти ограничения окажут давление на цены (естественно, что застройщики попробуют переложить эти затраты на покупателей). Особенно это касается региональных рынков, где маржа девелопера минимальна, и они не могут позволить себе ее уменьшить. Что же касается Москвы и Петербурга, то нарастающий уровень конкуренции и ужесточение закона (читай – рост себестоимости) окажут сбалансированное влияние на цены, при этом они останутся на сегодняшнем уровне (+/- 10%), но при этом значительно упадет маржа девелоперов.
Тем не менее, если подвести резюме, то я не жду реального кризиса на рынке жилья ближайшие 2-3 года. На цены будет оказывать негативное влияние нарастающая конкуренция, но позитивное влияние 218 ФЗ и общее давление со стороны регуляторов – оно не даст «ронять» цены, так как себестоимость будет увеличиваться. Таким образом, будет сохраняться текущий уровень цен в пределах 10% (средний по рынку). Считаю, что произойдет сокращение маржи девелоперов – рост себестоимости при сохранении текущего уровня рыночных цен, а качество проектов будет неуклонно расти, «квартальные застройщики» станут игроками из прошлого, а такие явления как высотки на окраинах Москвы, панельные дома, паркинг во дворе, потолки 27 метра и прочие «прелести» девелопмента последних 50 лет будут «вымирать как мамонты».
Жесткая конкуренция еще сильнее оздоровит наш рынок, убьет непрофессиональных «застройщиков» – от этого выиграют все участники рынка. Уже заметно укрупнение застройщиков. При этом для того, чтобы выжить, малым застройщикам придется переходить в классы бизнес плюс, премиум и элит, то есть создавать уникальный точечный продукт, который не столь чувствителен к цене квадратного метра. Уверен, что достаточно быстро рынок Москвы (по крайней мере в классе комфорт плюс и выше) полностью перейдет на сдачу объектов с отделкой. Также наметился очевидный тренд на снижение ключевой ставки, а значит и доступности ипотеки для населения – рост количества ипотечных сделок будем наблюдать каждый день.