В этом году правительству предложили направить 30 млрд рублей на возведение объектов для социальной аренды. Во всем мире такие объекты называют доходными домами. В них могут снять квартиры как люди, которые приезжают в город на длительное время (проектные работники, студенты), так и сами горожане в различных жизненных ситуациях (например, увеличение семьи). С одной стороны, это неплохая альтернатива гостиницам, с другой — аренда предполагается долгосрочная, и такие объекты, как правило, оснащены и соответствующей инфраструктурой.
В Европе и США доходные дома строят на средства инвесторов, которые в итоге получают неплохую прибыль. Около половины жилья там арендуется гражданами поближе к месту работы, есть постоянный спрос со стороны населения. В России практика строительства доходных домов не так распространена. Во-первых, менталитет россиян заставляет их покупать квартиры в собственность, всего 5% жилья арендуется. Во-вторых, девелоперы не спешат строить доходные дома. Есть несколько примеров подобных объектов в Нижнем Новгороде, Ростове-на-Дону, но этот опыт не тиражируется пока на всю страну.
Идею доходных домов в разное время поддерживали мэр Москвы Юрий Лужков, депутаты Госдумы, власти регионов (Иркутска, Приморья). Автором последней инициативы стал гендиректор АИЖК Александр Плутник. Причем он придал идее модный инновационный формат. Доходные дома планируется начать строить в Москве уже в текущем году, так как именно в мегаполисах они имеют наибольший потенциал.
По замыслу АИЖК, все участники рынка выиграют от реализации проекта: люди получат доступные цены (около 10 000-15 000 рублей в месяц за аренду «однушки»), инвесторы смогут вложить деньги под привлекательный процент, а застройщики получат и прибыль, и правовую защиту, в том числе с помощью новых законов. Одна из таких законодательных новелл – создание целевого фонда для выкупа у девелоперов строящегося жилья. АИЖК при этом выступит соинвестором и гарантом по строительным рискам. Также могут быть выпущены ипотечные ценные бумаги, которыми будут обеспечены обязательства застройщика-наймодателя под залог доходного дома. Банки-кредиторы получат возможность их рефинансировать, продав закладную в АИЖК.
И все равно идея доходных домов в России вызывает вопросы. Доходные дома — низкомаржинальный бизнес с длительным сроком окупаемости. Для девелоперов, привыкших к более высоким доходностям и быстрым срокам окупаемости, такая модель бизнеса не будет привлекательной. В России дорогие кредиты – порядка 15-20% годовых, поэтому максимально быстро покрыть расходы девелоперов может именно продажа квартир, а не сдача жилья в аренду. По нашим оценкам, окупиться реально могут разве что дорогостоящие апартаменты (цена 150 000-200 000 рублей в месяц), их нельзя отнести к социальной аренде. Классический же доходный дом будет окупаться до 30 лет.
Сотрудничество частного бизнеса (застройщиков) и государства могло бы ускорить реализацию идеи, например, если бы девелоперы оставались собственниками доходных домов, а государство создало бы комфортные условия работы в этом сегменте – налоговые каникулы, льготы, недорогую аренду земли под застройку. Однако создание такой нормативной базы — дело небыстрое, мы вряд ли увидим работающие механизмы на рынке в этом или 2018 году.
Еще можно построить недорогое социальное арендное жилье в регионах, но непонятно, где будут работать люди, которые потенциально должны обеспечить на него спрос. Недорогое жилье – неэффективная экономика региона и безработица, то есть такие объекты заведомо убыточны.
Конечно, экономическая нестабильность, спад, снижение платежеспособного спроса требуют от всех участников рынка новых подходов. Поэтому некоторые застройщики начинают использовать смешанные механизмы, сочетающие продажу и аренду – например, выкуп с обратной арендой, механизм, работающий с туристической недвижимостью. Застройщик продает апартаменты, но далее управляет жилым комплексом, сдавая его в аренду приезжающим. Доход делится между собственником жилья и собственно УК.
Также могут получить распространение такие формы работы, как таймшер, когда один объект недвижимости и покупается в собственность и впоследствии сдается в аренду нескольким лицам, фракционная недвижимость, при которой за каждым собственником остается право посещения и проживания в квартире в течение некоторого времени (опять же работает в курортной недвижимости), и др.
Для развития концепции доходных домов девелоперам однозначно нужна поддержка государства. Сроки окупаемости проекта можно снизить за счет продажи части квартир, также могут быть введены менее жесткие строительные нормативы для подобных объектов. Безусловно, речь идет не о нормативах безопасности, а о таких параметрах, как, например, уменьшение площади дворовой территории или числа машино-мест. Также доходным домам нужен широкий пиар, который можно обеспечить только на федеральном уровне. Население должно знать о такой возможности, о преимуществах социальных арендных домов, в частности, о недорогой цене. Кроме того, государство может выделить участки под строительство доходных домов с удобным расположением – близким к деловому центру мегаполисов, например.
И еще один момент — глобально единственным стимулом развития рынка доходных домов в России может стать повышение общего уровня жизни россиян. Если люди перестанут думать, как они будут платить за жилье на пенсии, арендный рынок начнет расти. На текущий момент доходные дома и не слишком выгодны для девелоперов, и не слишком востребованы у населения – арендаторы выбирают съемное жилье до тех пор, пока не накопят первоначальный взнос на ипотеку.