Дорогой кадастр: бизнес требует доработать механизм оценки коммерческой недвижимости

Налог на имущество физлиц от кадастровой стоимости стал неожиданностью для многих москвичей в декабре 2016 года. Столичным властям даже пришлось продлить кампанию по его уплате, чтобы дать горожанам время разобраться в новой системе. В то же время владельцы коммерческой недвижимости столкнулись с реформой значительно раньше, еще в 2013 году. На фоне кризиса властям пришлось «навигировать» реформу и поэтапно снижать ставки налога. Однако этого оказалось недостаточно: столичные бизнесмены надеются на новые льготы.

В конце прошлой недели в Московской торгово-промышленной палате бизнесмены и чиновники подвели итоги реформы по переводу коммерческой недвижимости на уплату налога на имущество по кадастровой стоимости. В частности, переход ставки пришлось осуществить плавно: в рамках антикризисного плана в 2016 году ставка составила 1,3% вместо ранее запланированных 1,5%, в 2017 году – 1,4% вместо 1,8%, а в 2018 – 1,5% вместо 2%.

С 2014 года минимальные пороги по площади для коммерческой недвижимости также снижались поэтапно: с 5 000 до нуля кв. м. по зданиям, расположенным на участках с торгово-офисным видом разрешенного использования, и с 2000 до 1000 кв. метров по зданиям, фактически используемым в торгово-офисных целях. На сегодняшний день около 90% торгово-офисных объектов Москвы уже переведено на уплату налога на имущество от кадастра, что принесло бюджету 30 млрд рублей только в прошлом году.

При этом с целью поддержки социально-значимых и производственных отраслей была создана сбалансированная система налоговых льгот, которая затронула гостиницы, промышленные парки, технопарки, индустриальные парки и другие объекты. Благодаря реализованным мерам в 2015 году общая сумма налоговых льгот для бизнеса составила всего 3 млрд рублей в отношении 1200 объектов недвижимости.

Однако уже теперь 2017-й год запомнился многим коммерсантам значительным увеличением стоимости. Это коснулось тех объектов, у которых стоимость ранее была занижена по причине неактуальных сведений о назначении объекта. «Например, бизнес-центры были оценены как объекты промышленности, рестораны были оценены как социальные объекты, — пояснил Ефимов. – Среднее изменение кадастровой оценки по объектам, характеристики которых не изменились, составило чуть менее 4% – по большей части рядом с новыми объектами: транспортными магистралями, станциями метро, зонами рекреации. Это касается и жилой, и нежилой недвижимости».

Год за годом налоги на коммерческую недвижимость в Москве затрагивают все более мелких собственников. Вначале ставками обложили коммерсантов, владеющих крупной недвижимостью от 5000 кв. метров. Постепенно этот порог снижался, пока не затронул всех владельцев зданий, расположенных на участках с торгово-офисным видом разрешенного использования, и собственников помещений от 1000 кв. метров, фактически используемых в торгово-офисных целях.

Это привело к тому, что сегодня уже около 90% торгово-офисных объектов Москвы обложили налогом от кадастра, сказавшись и на крупных собственниках, и на владельцах малого и среднего бизнеса. Пересчитанный налог принес столичному бюджету 30 млрд руб. только в прошлом году.

Подобными переменами остались недовольны многие бизнесмены. Коммерсанты надеются на введение новых послаблений применительно к собственникам. Так, президент группы ПСН Максим Гасиев предложил стимулировать строительство новой офисной недвижимости, первой пострадавшей от налога от кадастра. Он отметил, что сегодня подобных объектов строится мало, зато вакантных площадей много. Если не изменить подход, то на горизонте нескольких лет может произойти провал офисной недвижимости. «Льготы в течение нескольких лет, например, пяти, на новые здания изменили бы ситуацию», – уверен Гасиев.

Глава департамента экономической политики и развития Москвы Владимир Ефимов подчеркнул, что в Москве продолжает работу Межведомственная комиссия, обеспечивающая «эффективный досудебный механизм обжалования решений о включении объектов в перечень объектов». По статистике ДЭПР, за несколько лет по 40,8% поданных заявлений были приняты положительные решения.

Впрочем, не все остались довольны результатами оценки. Так, московский бизнес-омбудсмен Михаил Вышегородцев рассказал: «Комиссия Росреестра в конце 2016 года приняла решение в пользу предпринимателя на 40-50% снизить кадастровую стоимость объекта. А в январе 2017 года собственник получил уведомление о налоге, исходя из предыдущей кадастровой оценки, без учета снижения. И подобных обращений было много.

Таким образом, оценка снижается, а на следующий год мы получаем такую же стоимость, что и в 2016 году. А ведь собственники потратились на оценку в декабре, а теперь и в январе». Ефимов, отвечая на замечания, пояснил, что массовая оценка на то и массовая, что не может учитывать всех деталей, а потому указать стоимость конкретного объекта невозможно. Он подчеркнул, что правительство Москвы совместно с Росреестром продолжает работу, направленную на корректировку и выверку баз данных в целях исправления ошибок, связанных с кадастровым учетом объектов недвижимости, и подобные недочеты будут учтены.