Наследники кольца. К кому перешла недвижимость национализированных московских банков
«Считается, что в этом году объем инвестиций в коммерческую недвижимость составит $2–3 млрд, — рассуждает в своем кабинете на 52-м этаже одного из небоскребов Москва-Сити глава Colliers Николай Казанский. — Но почему-то не принимают в расчет сделку с портфелем О1 Properties. А ведь кто-то по крайней мере взял на себя ответственность за $3 млрд долгов».
Портфель О1 Properties Бориса Минца и его партнеров в начале 2018 года CBRЕ оценивал в $3,6 млрд. Однако получил ли он деньги, неизвестно: контрольный пакет достался компании Riverstretch Trading & Investments в ходе урегулирования задолженности размером 25 млрд рублей перед МКБ. Сам Борис Минц уехал с семьей в Лондон. Компанию Riverstretch на рынке связывают с группой «Регион», в ней работали некоторые ее топ-менеджеры и сам бенефициар компании Павел Ващенко.
Незадолго перед этой сделкой O1 Properties рассталась с несколькими бизнес-центрами, которые получила двумя годами ранее вместе с новыми акционерами — владельцем группы ИСТ Александром Несисом и совладельцами Forum Properties Андреем Баринским и Владимиром Зубрилиным. Бизнес-центр «Заречье» за €8 млн и долги достался компании, которой управляют люди, работавшие в структурах Несиса. А проекты «Большевик» и A-Residence перешли под управление компании RWB Group, созданной бывшими менеджерами Бориса Минца.
A-Residence — это девелоперский проект компании «Аврасис» рядом с крупным бизнес-центром «Аврора Бизнес Парк», построенным Баринским и Зубрилиным. «О1 Properties занималась коммерческой недвижимостью, а часть проекта «Большевик» и A-Residence — апартаменты, — рассказывает источник на рынке недвижимости. — Поэтому их как бы объединили в один лот». СМИ сообщали, ссылаясь на пресс-службу RWB, что владельцем проектов является Cesium Limited. Эта компания фигурировала в проспекте эмиссии облигаций О1 Properties в 2016-м, было сказано, что ею владеют Несис, Баринский и Зубрилин. В RWB Group отказались говорить о владельцах «Большевика» и «Авроры», сообщили только, что совокупный арендный доход составил в 2018 году порядка $55 млн.
Для чего понадобилась распродажа? «Группе надо снижать долговую нагрузку, но как это сделать, если с тобой судится Центробанк? Как расплатиться с Московским кредитным банком, если из-за этих судов нам не позволяют вести какую-либо деятельность?» — приводили «Ведомости» эмоциональные слова сына Бориса Минца Дмитрия в марте 2018 года. Центробанк, точнее санируемый ФК «Открытие», оспаривает в суде несколько сделок, совершенных накануне введения временной администрации. Тогда компания О1 Group Бориса Минца за один день выпустила облигаций на 65 млрд рублей и погасила ими долги перед «Открытием», из-под залога было выведено активов на 30 млрд рублей.
Группа О1 Properties
Было. Акционерами компании были Борис Минц, Александр Несис, Goldman Sachs, Андрей Баринский, Владимир Зубрилин.
Стало. Контроль над компанией, а значит, и портфелем проектов, перешел к компании Riverstretch Trading & Investments (бенефициар Павел Ващенко) и ФК «Открытие».
Что произошло. Долг О1 Properties составляет больше $3 млрд, однако ее контролирующий владелец Борис Минц отдал компанию в ходе урегулирования задолженности в 25 млрд рублей ($430 млн) перед Московским кредитным банком. Предправления другого акционера ФК «Открытие» давал понять СМИ, что сделка по передаче Riverstretch контроля над O1 Properties может быть еще не окончена. Смена акционера не сказалась на жизни арендаторов бизнес-центров: управляет ими все та же управляющая компания, что и при Минце.
Под управлением О1 Properties
Было. Обоими проектами управляла и по крайней мере частично владела компания О1 Properties.
Стало. Объектами управляет компания RWB Group, созданная бывшими менеджерами О1 Properties во главе с Александром Островским. Со ссылкой на пресс-службу СМИ писали, что принадлежат объекты кипрской Cesium Limited. Ею по состоянию на 2016 год владели Андрей Баринский и Владимир Зубрилин.
Что произошло. В 2015 году Баринский и Зубрилин стали миноритарными акционерами О1 Properties, акции они получили в обмен на свой объект «Аврора Бизнес Парк», который вошел в портфель О1 Properties. В июне 2018 года Cesium Limited выкупила у компании часть этого портфеля — проект «Аврасис». Проект «Большевик», бывшая фабрика, где расположен созданный Минцем Музей импрессионизма, в портфель O1 Properties больше не входит.
Группа Бинбанка
Было. Недвижимостью владели компании, связанные с семьей Гуцериевых: Михаилом Гуцериевым, Саит-Саламом Гуцериевым, Микаилом Шишхановым.
Стало. Недвижимость попала в Рост Банк, а через него в банк плохих долгов «Траст».
Что произошло. Акционеры вносили в банк активы, свободные от других залогов, или те, с залогодержателями которых удалось договориться. В основном это бизнес-центры или складские комплексы, входившие в корпорацию АНД и расположенные не в самом центре города. Кроме коммерческой недвижимости, сданной в аренду, в Рост Банк перешли девелоперские проекты, паркинг, а также контрольные пакеты акций в компаниях группы «Интеко» и 49% ООО «А 101» — девелоперах, которые занимаются строительством жилья.
Группа «Югры»
Было. Недвижимость была на балансе банка «Югра».
Стало. Объекты вернулись к «Бакус Евротрейдинг Файненшнл» и другим офшорам, юридическим и физическим лицам. Участники рынка недвижимости полагают, что за всей цепочкой стоит основной акционер банка Алексей Хотин.
Что произошло. Летом 2017 года за несколько дней до введения в банк «Югра» временной администрации несколько заемщиков оформили отступные на залоги по кредитам перед банком и тем самым погасили их, улучшив показатели «Югры». Так на балансе банка оказались не статусные, но популярные бизнес-центры. Менеджеры из АСВ оценили недвижимость втрое ниже, а потом и вовсе сделки отступного были расторгнуты, а кредиты восстановлены. Сейчас «Югра» добивается выплаты этих кредитов, а суд накладывает взыскания на предметы залога — те самые бизнес-центры. По-прежнему уцененные втрое, объекты выставляются на торги.