Итоги 2017 года на рынке коммерческой недвижимости Германии, тактика и стратегия

По итогам 2017 года на рынке коммерческой недвижимости Федеративной Республики Германия был достигнут второй в истории статистики результат: JLL называет цифру 56,8 млрд евро, в Colliers International говорят о 57,3 млрд евро, а мировой лидер в сегменте коммерческой недвижимости — CBRE — заявляет о 57,4 млрд евро инвестиций. 

Несмотря на незначительные расхождения в итоговых цифрах, эксперты из топ-7 ведущих компаний мира сошлись во мнении, что, если бы не дефицит качественных объектов коммерческой недвижимости на территории ФРГ, показатели 2017 года были бы еще выше и рекорд 2007 года (59,3 млрд евро) вполне мог бы быть как минимум повторен. 

Тренд предыдущих лет на рынке коммерческой недвижимости Германии в целом остается неизменным: растущие цены и падающая доходность качественных объектов на фоне высокого спроса со стороны приобретающих инвесторов и ограниченного предложения со стороны продавцов.   

Из новых тенденций: небывало высокая доля сделок с объектами еще на стадии проектирования, появление на рынке коммерческой недвижимости Германии инвесторов из Японии, а также первые признаки того, что ценам на новую коммерческую недвижимость, вероятно, больше некуда расти.

Мы беседуем об итогах 2017 года на рынке коммерческой недвижимости Германии с владельцем и управляющим директором немецкой компании Gordon Real Estate Group (год основания: 2005-й) Ильей Гордоном, попутно обсуждая вопросы тактики и стратегии инвестирования в этот вид активов.

— Восьмой год подряд после окончания всемирного финансово-экономического кризиса 2008–2009 годов инвесторы со всего мира вкладывают все больше и больше средств в коммерческую недвижимость Германии. Почему? 

Представители топ-7 крупнейших компаний мира в сфере коммерческой недвижимости называют в различной последовательности восемь основных причин. Я перечислю их, дополнив пояснениями:

1. Несмотря на периодически возобновляющийся кризис еврозоны и невиданный в послевоенной истории политический кризис внутри Германии (из-за коалиционного кризиса с сентября 2017-го и по февраль 2018 года формально страна функционировала без  правительства), экономика ФРГ демонстрирует стабильный рост, который, по мнению экспертов (включая ЦБ ФРГ — Bundesbank), продолжится и в 2018 году.

2. Фундамент экономики ФРГ — ее реальный сектор, прежде всего — производство*.

* По информации Федерального объединения немецкой промышленности (BDI), Германия опережает все ведущие промышленные страны мира по числу компаний, занимающих первые, вторые и третьи места в определенных сегментах и нишах глобального рынка. Подобных фирм в ФРГ насчитывается примерно 1500, их ежегодный совокупный доход превышает 1,5 трлн евро, в их отделениях по всему миру работают свыше 7 млн сотрудников. Более 1000 из 1500 вышеупомянутых компаний являются абсолютными «чемпионами мира» в своих нишах и включены в «Энциклопедию немецких лидеров мирового рынка» (авторы: Флориан Лангеншайдт и профессор Бернд Фенор).

3. Постоянный рост экономики ФРГ в период с 2010-го по 2017 год наводнил страну значительными денежными ресурсами — прежде всего, благодаря успехам немецких экспортеров.

4. До рекордно низких показателей с момента объединения Германии в 1989 году упал уровень безработицы, в некоторых федеральных землях работает практически все трудоспособное население.

5. Возросло стремление населения** Германии к активному потреблению — в 2018 году рост составит до 2,0%.

** Внутренний потенциал к потреблению у населения Германии огромен: согласно данным Немецкого института экономических исследований (DIW), опубликованным в ноябре 2017 года, граждане и резиденты ФРГ обладают совокупным состоянием 5,4 трлн евро (без учета недвижимости, ювелирных украшений и предметов искусства), что в пересчете на одного жителя почти 82-миллионной страны составляет сумму 80 722 евро. Безусловно, эти деньги распределены среди населения неравномерно, но абсолютные показатели впечатляют. 

Что касается фактического потребления, то по прогнозам GFK Group ожидается, что немцы потратят в 2018 году на различные покупки 1,893 трлн евро, что в пересчете на каждого жителя Германии составит по 22 992 евро. Это на 633 евро больше, чем в 2017 году.

6. Ставки банковского финансирования продолжают оставаться на уровне, близком к историческому минимуму.  Этому способствует политика нулевой ставки рефинансирования Европейского центрального банка (ЕЦБ) — политически мотивированный подход, призванный обеспечить страны ЕС дешевыми деньгами. 

7. Финансовое могущество ведущих сетевых арендаторов Германии позволяет им подписывать с владельцами зданий коммерческой недвижимости Договоры аренды с невиданными сроками действия в 12, 15 и даже 20 лет (с опцией на продление) и невозможностью досрочного выхода арендатора из Договора без полной компенсации в пользу владельца здания в сумме, эквивалентной арендной плате за весь срок действия, прописанный в Договоре.

8. За последние десятилетия в Германии сформировалась, вероятно, самая совершенная в мире процедура купли-продажи недвижимости, обеспечивающая высочайший уровень правовой и финансовой безопасности участников сделок. 

— Впечатляющая информация! Расскажите, инвесторы из каких стран наиболее активно вкладывали средства в коммерческую недвижимость Германии в 2017 году и на каких позициях в этом списке находятся инвесторы из России и других стран бывшего СССР?

В лидерах, как и в прежние годы, оказались институциональные инвесторы из ФРГ — открытые и специальные фонды недвижимости. Впрочем, доля инвестированных ими средств по сравнению с 2016 годом сократилась с 60 до 55%, что соответствует объему инвестиций 32 млрд евро.

Доля иностранных инвестиций на рынке коммерческой недвижимости Германии, напротив, выросла с 40% в 2016 году до 45% в 2017 году. В абсолютных цифрах это 25,6 млрд евро. 

Среди иностранных инвесторов лидерами стали представители США с объемом инвестиций 4,2 млрд евро, что соответствует доле 16% от объема иностранных инвестиций в объекты коммерческой недвижимости на территории Германии в 2017 году.

На втором месте инвесторы из Великобритании: 2,9 млрд евро (11%), 3—4-е места поделили представители Китая и Франции: по 2,1 млрд евро (по 8%), топ-5 замыкают инвесторы из Сингапура: 2 млрд евро (данные Colliers International).

Новым явлением стал приход в Германию инвесторов из Японии. Ранее представители этой страны активно инвестировали в коммерческую недвижимость лишь двух иностранных государств, находящихся за пределами Азиатско-Тихоокеанского региона: США и Великобритании.

Эксперты ожидают, что в 2018 году в Германию начнется серьезный приток капитала из Страны восходящего солнца — таким образом и без того мощная конкуренция на рынке коммерческой недвижимости ФРГ обострится еще сильнее.

Что касается инвесторов из Российской Федерации и других стран бывшего СССР, то конкретных цифр по ним нет ни в одном статистическом ведомстве Германии, и достоверно известно лишь то, что, несмотря на повышенный интерес к приобретению объектов коммерческой недвижимости на территории ФРГ в 2017 году, россияне (даже совокупно с соседями по ближнему зарубежью) пока не входят в топ-10.

Дело в том, что после 2012 года, когда, по версии некоторых СМИ, «группой состоятельных бизнесменов из РФ» в Мюнхене был приобретен объект коммерческой недвижимости стоимостью в районе 300 млн евро, российские инвесторы предпочитали исключительно единичные сделки с объектами коммерческой недвижимости в ценовом диапазоне от 1 до 10+ млн евро. Не стал исключением и ушедший 2017 год. 

— Каким городам и регионам Германии отдавали предпочтение местные и иностранные инвесторы в 2017 году?

По итогам 2017 года почти 50% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость пришлись на топ-7 городов ФРГ. 

Лидером благодаря сделке с офисным небоскребом Sony Center (контрактная стоимость: 1,1 млрд евро, продавец: национальный пенсионный фонд Южной Кореи NPS Korea, покупатель: канадская Oxford Properties Group) стал Берлин с суммой инвестиций в диапазоне от 7,1 (данные CBRE) до 7,7 млрд евро (данные JLL), немного не дотянув (по версии последних) до рекорда 2015 года — тогда итоговая цифра составила 8,1 млрд евро.

На втором месте — Франкфурт с объемом инвестиций в диапазоне от 6,6 (данные CBRE) до 7,1 млрд евро (данные JLL). Главную роль в высоких результатах «финансовой столицы континентальной Европы» (как часто называют Франкфурт-на-Майне) по итогам 2017 года сыграла сделка с офисным небоскребом Tower 185, который был продан группой компаний во главе с австрийской CA Immo немецкой финансовой группе Deka за 775 млн евро.

На третьем месте — Мюнхен с объемом инвестиций от 5,7 до 6,3 млрд евро. Наиболее значимую роль здесь сыграли три сделки с объектами коммерческой недвижимости контрактной стоимостью от 250 до 300 млн евро, крупнейшей из которых стала продажа здания торгового дома Karstadt на Вокзальной площади; продавцом выступила австрийская Signa Holding, покупателем — американо-германская RFR Holding.

С четвертого по седьмое место в соответствующей последовательности расположились Гамбург (3,9 млрд евро), Дюссельдорф (2,9 млрд евро), Кельн (2,3 млрд евро) и Штутгарт (1,2 млрд евро). 

Доля инвестиций в объекты коммерческой недвижимости в населенных пунктах, расположенных за пределами топ-7 Германии, составила по итогам 2017 года более 50%. Здесь чемпионами выступили инвесторы из Азии, вложившие (по данным CBRE) свыше 62% от общего объема инвестированных ими средств в немецкие города класса В и С.

Как видно из вышеописанного, впечатляющие финансовые показатели, зафиксированные по итогам 2017 года в топ-7 городах Германии, в подавляющем большинстве случаев — заслуга институциональных инвесторов — крупных фондов недвижимости и инвестиционных групп, приобретавших в немецких мегаполисах сверхдорогие объекты коммерческой недвижимости. 

Основное же количество единичных сделок с классическими объектами типа супер- и гипермаркетов, небольших офисных зданий, логистических складов и отелей в ценовом диапазоне от трех до тридцати млн евро (за редким исключением) проходят за пределами топ-7 городов Германии, и эта тенденция год от года усиливается. 

— Ваши клиенты — инвесторы из Российской Федерации и других стран бывшего СССР — также ориентированы на крупнейшие города Германии?

Клиенты Gordon Real Estate Group, уже имеющие опыт сделок с объектами коммерческой недвижимости на территории ФРГ, как правило, нет.

Германия — страна, знаменитая своей децентрализацией, — радикально отличается в этом плане от России, где Москва — «центр вселенной», в котором сконцентрированы основные финансовые и административные ресурсы огромного государства, на втором месте — Санкт-Петербург, а все остальные города — периферия. 

По классификации GFK Group, занимающейся подсчетами покупательской способности населения в 100 странах мира, Германия поделена на 452 региона. Так вот, столица — Берлин — занимает по этому показателю лишь 286-е место. Зато 39 регионов из топ-100 представляют Баварию. 

Только представьте себе, что в какой-нибудь баварской деревне покупательская способность населения в пересчете на одного взрослого значительно выше, чем в 3,5-миллионной столице Германии…

Понимая местную специфику, некоторые наши клиенты выстраивают свою инвестиционную политику в Германии иначе, чем подсказывает им опыт, полученный в стране своего основного проживания и ведения бизнеса. 

— Неужели инвесторы из Москвы приобретают коммерческую недвижимость в немецких деревнях?!

Конечно, и не только инвесторы из Москвы. Наши самые первые клиенты из России по линии коммерческой недвижимости — бизнесмены из города с населением немногим более 1 млн жителей (входит в топ-15 городов РФ) — еще в 2011 году успешно инвестировали в двойной объект торговой недвижимости (полноассортиментный продуктовый супермаркет и дискаунтер) с общим паркингом, расположенный в деревне с населением менее 10 000 жителей в 40 км от международного аэропорта Франкфурта-на-Майне.

Знаменита эта деревня тем, что в ней десятилетиями компактно проживают семьи пилотов Lufthansa — одних из самых высокооплачиваемых наемных работников в Германии.

С момента сделки прошло ровно семь лет, оба объекта успешно функционируют, причем успешность эта обеспечивается не только силами местных покупателей, но и активностью жителей множества близлежащих (ещё меньших по населению и не имеющих на своих территориях полноассортиментных супермаркетов) деревень: по федеральной трассе, вдоль которой построены вышеописанные объекты, ежедневно проезжают свыше 14 000 автомобилей…

Рекорд же принадлежит бизнесменам из Москвы, которые в 2015 году приобрели через Gordon Real Estate Group полноассортиментный супермаркет известной сети площадью 2000 кв. м в деревне на границе двух богатейших федеральных земель Германии — Баден-Вюртемберга и Баварии. Численность ее населения составляет всего 4000 жителей.

Можно было бы списать подобные действия на неопытность инвесторов, но в данном случае речь идет о профессионалах высочайшего уровня компетенции. Кстати, в конце 2017 года они же приобрели при участии нашей компании очередной (в общей сложности пятый) полноассортиментный супермаркет в одном из топ-15 городов ФРГ с населением свыше 500 000 жителей.

Оба объекта — и в деревне с населением 4000 жителей, и в городе с населением свыше 500 000 жителей — объединяет одно и то же важнейшее качество: стратегическое местоположение.

— В городе с населением в полмиллиона человек достаточно стратегических местоположений, но каким может быть стратегическое местоположение в деревне с населением 4000 жителей?!  

— В историческом центре — у ратушной площади, куда съезжается население не только этой деревни, но и еще десяти близлежащих деревень, на территории которых нет полноассортиментного продуктового супермаркета уровня EDEKA или REWE (в Германии эти две сети конкурируют между собой так же, как Mercedes-Benz и BMW).

Вышеупомянутые инвесторы поняли и приняли принцип децентрализации Германии, в том числе и применительно к рынку коммерческой (в данном случае — торговой) недвижимости этой страны.

Его можно сформулировать следующим образом: не важно, сколько жителей живет в этом городе или в этой деревне, — важно, каково местоположение объекта коммерческой недвижимости в инфраструктуре данного населенного пункта и прилегающих к нему районов.

— Каким видам коммерческой недвижимости на территории ФРГ отдавали предпочтение немецкие и иностранные инвесторы, включая россиян, в 2017 году?

По итогам 2017 года лидером по объемам инвестиций традиционно оказалась офисная недвижимость с долей 44–47%, на втором месте — торговая недвижимость (лидер в количестве единичных сделок) с долей 20–21% , на третьем месте — объекты логистической недвижимости с долей 15% (данные Colliers International и JLL). 

Успех офисной недвижимости легко объясним: 7 из 10 самых дорогих объектов коммерческой недвижимости, проданных в Германии в 2017 году в ценовом диапазоне от 240 млн до фантастических 1,1 млрд евро за один объект, являются офисными центрами.

В то же время контрактная стоимость самого дорогого объекта торговой недвижимости, проданного на территории ФРГ в 2017 году (сделка с торговым домом Karstadt в Мюнхене), составила «всего» 300 млн евро.  

Что касается инвесторов из России и других стран постсоветского пространства, то здесь абсолютный чемпион по итогам не только 2017 года, но и последних пяти лет (по крайней мере, среди клиентов нашей компании) — продуктовый ритейл: дискаунтеры арендной площадью до 1600 кв. м, супермаркеты (от 2000 кв. м) и гипермаркеты (от 3500 кв. м), а также всевозможные комбинации с ними: отдельно стоящие объекты, объекты-«двойки» с сателлитами различного назначения, с общим паркингом — например, полноассортиментный супермаркет плюс дискаунтер, полноассортиментный супермаркет плюс галантерейно-парфюмерный магазин (700–1000 кв. м), полноассортиментный супермаркет плюс филиал банка (от 1000 кв. м); кроме того, это супермаркеты (1000–2000 кв. м), интегрированные в первые этажи жилых комплексов.

Причина подобного выбора очевидна: клиенты из России и стран постсоветского пространства считают, что даже в худшие времена люди в первую очередь будут тратить свои заработки и сбережения на то, чтобы утолить голод и жажду.

— Ваших клиентов не пугает активное развитие на Западе онлайн-торговли продуктами питания в интернете?

Пока нет. 23 декабря 2017 года в Германии произошло знаковое событие: мощнейшая сеть KAUFLAND (1200 гипермаркетов, из них 650 — на территории ФРГ), входящая вместе с дискаунтерной сетью LIDL в составе Schwarz-Gruppe в «Большую четверку» немецкого продуктового ритейла***, объявила о закрытии своего онлайн-сервиса по продаже продуктов питания в интернете. 300 сотрудников сети, задействованных в логистике в регионе Берлина, потеряли работу.

Причиной неудачи была названа «неспособность этого бизнеса на данном историческом этапе покрыть расходы на его содержание».

Из частных бесед с крупными функционерами сетей, входящих в «Большую четверку», мне известно, что все их подразделения онлайн-торговли убыточны. Главная экономическая причина: не окупается доставка.

Не стал исключением и с помпой вышедший на немецкий рынок онлайн-торговли продуктами питания американский гигант AMAZON со своим проектом Fresh: пресса регулярно сообщает о логистических проблемах этого онлайн-оператора на территории ФРГ.

Существует ряд исследований, которые указывают на то, что в настоящий момент в Германии через интернет ежегодно продается продуктов питания не более чем на 1 млрд евро. Для сравнения: совокупный оборот в этом сегменте торговли за 2017 год составил 183,5 млрд евро (данные GFK Group, IRI).

Для многих жителей страны, в которой преобладает население предпенсионного и пенсионного возраста (в Германии это самые состоятельные люди; средний возраст 1,1 млн немецких миллионеров составляет 62 года), поход за продуктами в красивый, современный супермаркет — акт социализации: на людей посмотреть и себя показать.

Кроме того, огромное количество немецких потребителей приобретают качественные продукты питания в специализированных отделах супермаркетов, торгующих свежим мясом, колбасными изделиями, сыром и морепродуктами. Совершенно невозможно представить заказ подобных позиций через интернет. 

Впрочем, полностью списывать со счетов онлайн-сервисы по торговле продуктами питания в долгосрочной перспективе было бы неправильно.

Есть достаточно большая группа продуктов (прежде всего, это напитки и продукты длительного хранения), которые, по результатам опросов населения, вполне могут быть заказаны через онлайн-сервисы.

Эксперты говорят о возможности 10-кратного увеличения выручки в ближайшие годы за счет оптимизации в логистике, и именно AMAZON подготовлен в этом плане лучше других игроков рынка, так как эта компания лучше, чем все остальные, умеет анализировать данные.

В сочетании с выходящими на мировой рынок офлайн-супермаркетами новейшего поколения AMAZON GO (без касс и почти без человеческого персонала) компания может со временем стать значимым игроком на рынке продуктового ритейла ФРГ, расширив группу лидеров с «Большой четверки» до «Большой пятерки».

И все же, по мнению экспертов, современным офлайн-супермаркетам, расположенным на территории Германии в лучших Locations (а значит, и инвесторам, в чьей собственности они находятся), в краткосрочной и среднесрочной перспективе ничто не угрожает: в ближайшие одно-два десятилетия немцы как ходили, так и будут ходить в свои любимые продовольственные магазины — даже если часть из них будет называться AMAZON GO.

Ну а что будет с этим миром, скажем, через 30 лет — не возьмется сегодня предсказывать ни один серьезный эксперт.

*** «Большая четверка» немецкого продуктового ритейла — EDEKA, REWE, LIDL/KAUFLAND (Schwarz-Gruppe) и ALDI — совокупно контролирует свыше 80% рынка торговли продуктами питания ФРГ.  

— Каким был ценовой диапазон сделок на примере объектов коммерческой недвижимости, которые приобретали в Германии клиенты вашей компании в 2017 году, и каковы их инвестиционные планы на 2018 год?

Мы не раскрываем данных о финансовых параметрах сделок клиентов нашей компании на территории ФРГ никому, кроме налоговых органов этой страны, поэтому я, с вашего позволения, сформулирую ответ на ваш вопрос следующим образом:

По состоянию на первую половину 2018 года инвесторы могут рассчитывать на приобретение на территории Федеративной Республики Германия продуктовых дискаунтеров (ALDI, LIDL, NETTO, PENNY, NORMA) контрактной стоимостью от 2,8 до 6 млн евро, отдельно стоящих полноассортиментных супермаркетов (E-CENTER / EDEKA, REWE, TEGUT) — в диапазоне от 5,4 до 12 млн евро; объектов, состоящих из полноассортиментного супермаркета и одного «сателлита» типа галантерейно-парфюмерного магазина таких сетей как DM или Rossmann — от 9,1 млн евро и выше, а если «сателлитов» два и более — от 14 млн евро и выше; гипермаркетов типа KAUFLAND — от 13 млн евро, торговых домов на главных шопинг-стрит немецких городов — от 17 млн евро и выше. Новое офисное здание обойдётся инвестору в сумму от 12 млн евро, новый логистический склад — от 10 млн евро и выше.

Необходимо уточнить, что речь идет не о подержанных и не о модернизированных, а исключительно о новых объектах коммерческой недвижимости на стадии проектирования, на стадии строительства или в стадии полной готовности.

Важное отличие от российских реалий: в Германии контрактная стоимость объектов коммерческой недвижимости в зависимости от стадии строительства не меняется, так как финансовая безопасность для Покупателя всегда остается на наивысшем уровне.

— На какую доходность объектов коммерческой недвижимости на территории ФРГ могут рассчитывать инвесторы в 2018 году?

Доходность — слишком общий термин. Инвесторов интересует Net Operating Income (NOI) — чистая (доналоговая) прибыль, вычисляемая по формуле: арендная плата нетто минус все затраты владельца на содержание объекта разделить на сумму контрактной стоимости объекта коммерческой недвижимости нетто и всех затрат на его приобретение, и умножить на 100 = чистая доналоговая прибыль в год.

В первом квартале 2018 года новые продуктовые супермаркеты с 15-летними Договорами аренды, с начальной доходностью (соотношение арендной платы нетто в год к контрактной стоимости объекта нетто) 5,2–5,5% годовых на западе Германии обещают NOI в районе 4,1–4,4% годовых.

— Весьма скромно…

Консервативные инвесторы из стран Запада и Азиатско-Тихоокеанского региона, инвестирующие в коммерческую недвижимость Германии уровня Core | Core Plus (низкий уровень доходности, высокий уровень надежности | очень низкий уровень доходности, очень высокий уровень надежности), возразят вам, указав на актуальные по состоянию на 2018 год ставки банковских депозитов.

— Раз уж мы заговорили о ставках… Ваша компания занимается организацией банковского финансирования сделок с объектами коммерческой недвижимости на территории ФРГ. На каких условиях может получить такое финансирование инвестор из России?

Во-первых, иностранный инвестор должен обладать собственным капиталом в объеме не менее 50% от контрактной стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Во-вторых, в его распоряжении  должна быть вся сумма дополнительных платежей, связанных с приобретением объекта коммерческой недвижимости — таких как Налог на приобретение недвижимого имущества на территории ФРГ (от 3,5 до 6,5% от контрактной стоимости объекта, в зависимости от федеральной земли; самая низкая  ставка этого единоразового налога — в Баварии, самы высокая — в Берлине, Северном Рейне-Вестфалии и ещё четырех федеральных землях), нотариальная пошлина (порядка 1,0% от контрактной стоимости объекта), регистрационный сбор (порядка 0,5% от контрактной стоимости объекта), комиссия компании-брокера (от 3 до 6% нетто от контрактной стоимости объекта) — совокупно от 8 до 14% от контрактной стоимости объекта коммерческой недвижимости, в зависимости от федеральной земли. 

В-третьих, заёмщик должен документально доказать легальность происхождения всех принадлежащих ему средств.

Если все три вышеперечисленных условия выполнимы, банк предложит заёмщику как минимум два варианта финансирования:

1. с фиксированной процентной ставкой, на длительный срок (от 10 и более лет), с невозможностью досрочного погашения заёмщиком тела и процентов  по кредиту / невозможностью досрочного выхода заёмщика из кредитного договора;
2. с плавающей процентной ставкой в привязке к EURIBOR (усреднённая процентная ставка по межбанковским кредитам в евро), на длительный срок (условно от 20 и более лет), с возможностью досрочного погашения заёмщиком тела и процентов по кредиту в любое время, в любом объёме / с возможностью досрочного выхода заёмщика из кредитного договора (в первые четыре года действия кредитного договора за досрочный выход заёмщику придётся уплатить банку штраф в размере 2,0% от суммы кредита — за выход в первый год, 1,5% — за выход во второй год, 1,0% — в третий, 0,5% — в четвёртый; начиная с пятого года действия кредитного договора досрочный выход заёмщика будет бесплатным).

Что касается процентных ставок, то по состоянию на I квартал 2018 года по единичным сделкам мы находимся на уровне не выше 2,0% годовых по кредитам с фиксированной ставкой; если же инвестор готов обсуждать пакетные решения (к примеру, если он планирует в ближайшие месяцы приобретение на территории ФРГ двух и более конкретных объектов коммерческой недвижимости), тогда у нас появляются шансы достичь на переговорах с банками чуть более впечатляющих результатов. 

Ещё более привлекательно на сегодняшний день выглядят кредиты с плавающей процентной ставкой: на рабочей неделе с 12.02 по 16.02.2018 клиенты Gordon Real Estate Group получили финансирование под приобретение нового супермаркета с начальной ставкой в 1,431% годовых, с фиксированной маржой банка в 1,8% годовых, ежемесячной коррекцией ставки EURIBOR (в день выдачи кредита: — 0,369%) и с возможностью однократного переоформления кредита данного типа в кредит с фиксированными процентами — в случае, если рост процентных ставок на финансовых рынках примет драматический характер. 

— В последнее время участники рынка коммерческой недвижимости Германии все чаще упоминают об интересе инвесторов к более рискованным, но и более высокодоходным инвестициям в объекты с upside / value-added / подержанные объекты, срок первого договора аренды которых подходит к концу. Ваши клиенты обсуждают с вами подобные возможности?

Редко. «План» по более рискованным, но и более высокодоходным инвестициям у клиентов нашей компании выполнен в странах их основного проживания, где они владеют различными бизнесами в области строительства, производства, торговли, логистики, экспорта-импорта.

При инвестировании в коммерческую недвижимость Германии эти люди применяют прямо противоположные стратегии: минимум вовлеченности, минимум рисков, максимум надежности. Как следствие — консервативная прибыльность.

Отход от вышеописанных установок на чужой территории несет в себе не только гипотетическую возможность чуть больше заработать, но и опасность катастрофически много потерять, что совершенно не входит в планы инвесторов, с которыми мы работаем.

— Но вы могли бы работать и с другими инвесторами, которые также могли бы стать вашими клиентами…

Нас привлекает популярная в Германии идея «узкой специализации». Стратегия нашей компании состоит в том, чтобы работать исключительно с целевой группой инвесторов, в задачи которой входит приобретение на территории Федеративной Республики Германия проектов и действующих объектов коммерческой недвижимости уровня Core | Core Plus. Так сложилось исторически, и пока на этот сегмент есть устойчивый спрос, мы будем в нем оставаться.

— Вы назвали одним из трендов ушедшего года приобретение объектов коммерческой недвижимости на стадии проектирования. Вы хотите сказать, что россияне с их горьким опытом финансовых потерь в долевом строительстве у себя на Родине легко идут на приобретение в Германии объектов недвижимости, которые находятся в стадии проектирования? Что-то с трудом верится.

В соответствии с федеральным законодательством ФРГ в сфере купли-продажи недвижимости на территории этой страны (MaBV, BGB) действует положение, которое можно сформулировать фразой: «Нельзя получить деньги за то, чего еще нет».

Поэтому, когда мы говорим о том, что инвесторы приобретают на территории ФРГ объекты коммерческой недвижимости на стадии строительства или даже проектирования, мы имеем в виду схему, при которой сумма контрактной стоимости объекта будет оплачена покупателем не сразу после заключения нотариального Договора купли-продажи, а только после того, как как продавец (девелопер) построит объект под ключ (в среднем за 8–14 месяцев) в строгом соответствии со «Строительным описанием» заказчика (100% объектов торговой недвижимости на территории ФРГ строятся под заказ ритейлерских сетей) и «Разрешением на строительство», выданным местными властями.

Часом икс для оплаты покупателем контрактной стоимости такого объекта коммерческой недвижимости является момент подписания двух Актов приема-передачи объекта: первый из них подписывается между девелопером, построившим объект, и заказавшей его строительство ритейлерской сетью, которая будет этот объект арендовать на долгосрочной основе, а второй — между девелопером (он же выступает в качестве продавца) и покупателем — приобретающим инвестором. 

Если по каким-либо причинам объект так и не будет построен в установленные сроки (они изначально прописаны в Договоре аренды и под копирку переходят в Договор купли-продажи), продавцом не будет выполнен главный пункт Договора купли-продажи — предоставить в распоряжение покупателя построенный под ключ и сданный по двум Актам приема-передачи объект коммерческой недвижимости.

Соответственно, сделка будет признана заверявшим ее нотариусом несостоявшейся и продавец (девелопер) не получит от покупателя ни (евро-) цента.

— Что произойдет, если приобретающий инвестор по каким-либо причинам не сможет оплатить контрактную стоимость объекта коммерческой недвижимости, который будет построен и сдан девелопером, скажем, через год после подписания Договора купли-продажи?

Финансовая безопасность продавца (девелопера) в сделках с проектами и действующими объектами коммерческой недвижимости на территории ФРГ обеспечивается внесением покупателем на фидуциарный счет**** заверяющего сделку нотариуса (приоритетное право выбора нотариуса — за покупателем) залога, эквивалентного 10% от контрактной стоимости приобретаемого объекта в соответствии с подписанным сторонами сделки Соглашением о резервировании объекта недвижимости / LOI (Letter Of Intent).

Если сделка не состоится по вине покупателя, который по каким-либо причинам откажется оплатить контрактную стоимость приобретенного им по Договору купли-продажи объекта коммерческой недвижимости, он потеряет 10% от контрактной стоимости объекта плюс сумму стоимости нотариальных и регистрационных услуг — максимум 1,5% от контрактной стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Если сделка не состоится по вине продавца, нотариус вернет деньги со своего фидуциарного счета на счет компании приобретающего инвестора — за минусом нотариальных услуг (максимум 1,5% от контрактной стоимости объекта коммерческой недвижимости), так как в соответствии с федеральным законодательством ФРГ именно покупатель является заказчиком нотариальных услуг, связанных с приобретением недвижимости.

Если сделка состоится, внесенная инвестором на фидуциарный счет нотариуса сумма залога будет использована в качестве части общего платежа за приобретаемый объект.

**** Фидуциарный счет нотариуса — наиболее популярный в Германии вид аккредитива. Открывается уполномоченным сторонами сделки нотариусом в банке покупателя на территории ФРГ исключительно в привязке к Договору купли-продажи конкретного объекта недвижимости. Не может быть использован для иных целей.

Суммы, находящиеся на фидуциарном счете, не могут быть обналичены или переведены куда-либо еще кроме заранее прописанных в Договоре купли-продажи банковских реквизитов продавца исключительно после выполнения всех условий для такого перевода, предусмотренных Договором купли-продажи объекта недвижимости.

— Как приобретающий инвестор может понять, что на объекте коммерческой недвижимости, в который он собирается инвестировать, нет обременений и что объект этот действительно принадлежит продавцу, который об этом заявляет?

В соответствии с законодательством ФРГ сделки с недвижимостью всех типов на территории этой страны легитимны лишь в случае, если процедуру подписания Договора купли-продажи в присутствии представителей сторон Покупателя и Продавца проводит лицензированный государством нотариус, который информирует об итогах сделки Поземельное ведомство ФРГ (аналог Регистрационной палаты РФ) и Налоговое ведомство ФРГ по конкретному региону.

Что касается обременений, то в соответствии со сложившейся практикой обременения (скажем, невыплаченный кредит под залог приобретаемого объекта коммерческой недвижимости) погашаются деньгами Покупателя после того, как его компания будет вписана Поземельным ведомством ФРГ в Поземельную книгу (Государственный кадастр) — вначале в качестве покупателя (так называемая «Блокирующая отметка», не позволяющая осуществить повторную продажу объекта), а затем, после завершения всех формальностей, и в качестве нового собственника. 

— Опишите пошагово действия иностранного инвестора — клиента Gordon Real Estate Group — по приобретению объекта коммерческой недвижимости на территории ФРГ.

1. Принятие принципиального решения об инвестировании в коммерческую недвижимость на территории ФРГ.
2. Заключение брокерского (в Германии его называют маклерским) Договора с нашей компанией. Это Договор типа Success Fee Agreement, действующий по принципу: «есть сделка — есть вознаграждение, нет сделки — нет вознаграждения».
3. Демонстрация клиенту проектов и объектов коммерческой недвижимости, отвечающих его представлениям.
4. Регистрация в Германии компании инвестора в форме GmbH (аналог ООО), специализирующегося исключительно на сдаче объектов коммерческой недвижимости в аренду. Подобное GmbH имеет возможность легально экономить на налогах.
5. Открытие банковского счета GmbH.
6. Обсуждение с банками условий финансирования возможной сделки.
7. Выезд на объект коммерческой недвижимости, рассматриваемый инвестором в качестве будущего приобретения, проведение переговоров с руководством компании владельцев.
8. Подписание сторонами сделки LOI / Протокола о намерениях, в котором фиксируются параметры будущей сделки, а также право Покупателя на резервирование объекта в течение четырех недель.
9. Проведение инвестором (силами местных специалистов) всеобъемлющих экспертиз Due Diligence, смыслом которых является выяснение целесообразности инвестирования в конкретный объект коммерческой недвижимости.
10. Принятие решения о приобретении объекта коммерческой недвижимости на основании изучения отчетов экспертов о проведенном Due Diligence.
11. Выбор приобретающим инвестором Нотариуса, назначение даты подписания нотариального Договора купли-продажи, поручение экспертам, осуществляющим поддержку инвестора, контроль над составлением текста Договора купли-продажи.
12. Участие в процедуре подписания нотариального Договора купли-продажи объекта коммерческой недвижимости на территории ФРГ, последующее оформление объекта на нового собственника.

— Какие виды экспертиз Due Diligence (DD) рекомендуется проводить инвесторам перед принятием окончательного решения о приобретении объекта коммерческой недвижимости на территории ФРГ?

Юридическая экспертиза (Legal DD)
В ее ходе специализирующиеся на арендном и строительном праве юристы, осуществляющие сопровождение сделки, запросят и проверят всю основную документацию на объект, проконтролируют наличие и содержание «Разрешения на строительство» объекта вместе с его строительным описанием, изучат и подробно проинформируют инвестора о содержании пунктов и положений Договора аренды.

Техническая экспертиза (Technical DD)
Ее проведение целесообразно на уже построенных объектах коммерческой недвижимости, в помещении которых технические эксперты проведут детальное исследование и составят список всех систем, имеющихся на объекте, предоставив инвестору отчет, касающийся в том числе точного распределения обязанностей по обслуживанию инфраструктуры объекта между инвестором, владеющим зданием, и арендатором (в Договорах аренды как правило детально прописаны лишь обязанности арендатора).

Финансовая & Налоговая экспертизы (Financial & Tax DD)
По итогам проведения этих двух экспертиз налоговые советники, специализирующиеся на коммерческой недвижимости, рассчитают прибыльность будущей инвестиции с учетом расходов на ее приобретение и содержание, а также опишут налоговую составляющую данного инвестиционного проекта.

Экспертиза местоположения объекта (Location Analysis)
В ходе этой экспертизы специалисты устанавливают и информируют инвестора о том, какова в этом «квадрате» покупательская способность населения, сколько потенциальных покупателей из всех близлежащих районов будет обслуживать данный объект (скажем, если речь идет о продуктовом супермаркете), а также о том, где расположены (и в идеале — еще и где могут появиться в будущем) прямые конкуренты.

Оценка залоговой стоимости объекта (Property Valuation)
В случае если инвестор намеревается приобрести объект коммерческой недвижимости при помощи банковского финансирования (условие — наличие 50% собственного капитала), заинтересованный в выдаче кредита банк проводит экспертизу залоговой стоимости такого объекта. Эта экспертиза чрезвычайно полезна для приобретающего инвестора, так как позволяет ему оценить соответствие контрактной стоимости объекта коммерческой недвижимости реалиям рынка.

Два важных момента:

1) Все экспертизы Due Diligence оплачиваются покупателем.

2) Исполнителями для проведения экспертиз Due Diligence должны быть специалисты высшего класса.

Последнее утверждение может показаться банальным, но искусство инвестора при проведении вышеописанных экспертиз состоит в том, чтобы, с одной стороны, не нанять слишком дорогих партнеров с громкими именами, а с другой — не впасть в излишнюю «бережливость», которая впоследствии может обернуться значительными финансовыми потерями.

Оптимальный вариант: выбирать золотую середину, нанимая известных в узком кругу профессионалов топ-класса, адекватных по стоимости услуг. Такие люди есть, но нужны время и опыт (часто негативный), чтобы их найти. У нас на это ушло в общей сложности 10 лет, зато сейчас мы можем с полной ответственностью заявить, что мы и наши немецкие партнеры предоставляем клиентам Gordon Real Estate Group сервис наивысшего качества.

— Опишите какую-нибудь характерную проблему, которую инвестору могут помочь решить исключительно профессиональные юристы в ходе проведения Legal Due Diligence?

Например, для инвестора совершенно принципиально, чтобы и земельный участок, и объект коммерческой недвижимости, на котором он построен (или будет построен) принадлежали одному и тому же физическому или юридическому лицу.
Это необходимо для того, чтобы приобретающий инвестор в результате сделки стал владельцем не только здания, но и земли, на которой оно находится.

Но дело в том, что в Германии множество качественных земельных участков находятся во владении крупных организаций — таких как католическая церковь или «Немецкие железные дороги», и местные инвесторы довольно часто строят свои объекты коммерческой недвижимости именно на таких участках, классифицируемых как Erbbaurecht — «Право наследственной аренды».

Срок действия Договора наследственной аренды составляет, как правило, от 49 до 99 лет, а суть Договора аренды данного типа состоит в том, что владелец здания коммерческой недвижимости, получая арендную плату от арендатора, в свою очередь платит (конечно, значительно меньшую по размеру) аренду владельцу земельного участка, на котором построено принадлежащее инвестору здание.
Подобную инвестицию нельзя назвать Real Estate Investment, так как в результате подобной сделки к инвестору не переходит владение землей. Таким образом, это в чистом виде Financial Investment.
Возможно, для кого-то и такая инвестиция на территории ФРГ представляет интерес, но до сих пор все без исключения клиенты нашей компании предложения относительно приобретения подобных объектов отвергали.

Почему?

Вот главные опасности для владельца здания коммерческой недвижимости, построенного на принадлежащем третьим лицам земельном участке (Erbbaurecht): во-первых, такой объект сложнее превратить обратно в деньги, так как далеко не каждый инвестор захочет приобретать здание без земли, во-вторых, такое здание невозможно продать без письменного согласования с владельцем земельного участка, и, в-третьих, по окончании срока действия Договора наследственной аренды владелец здания и члены его семьи теряют на него все права.

Первоочередной задачей специализированного юриста, уполномоченного приобретающим инвестором на проведение юридической экспертизы объекта коммерческой недвижимости, является определение типа земельного участка, на котором этот объект находится.

— На что еще вы рекомендуете инвесторам обратить особое внимание перед принятием окончательного решения о приобретении объекта коммерческой недвижимости на территории ФРГ? Назовите три ключевые позиции.

Это зависит от стратегии инвестора, но если говорить о клиентах Gordon Real Estate Group, главной задачей которых является сохранение и умеренное приумножение основного капитала, то этот список (помимо качественного местоположения, о котором мы только что упомянули) будет состоять из следующих пунктов:

1. Объект должен быть новым — это дает владельцу возможность пользоваться пятилетней гарантией, которую строительные и девелоперские компании предоставляют в соответствии с федеральным законодательством ФРГ.
2. У объекта должен быть надежный и мощный в финансовом отношении арендатор; если мы говорим о наиболее популярной среди русскоязычных инвесторов торговой недвижимости, то это должен быть один из топ-10 представителей данного сегмента рынка коммерческой недвижимости Германии: EDEKA, REWE, ALDI, LIDL, METRO, KAUFLAND, REAL, NETTO, PENNY, NORMA (я намеренно не употребляю здесь термин «ритейл», так как некоторые из указанных в списке сетей одновременно специализируются как на розничной, так и на оптовой торговле продуктами питания).
3. Договор аренды должен иметь максимально возможный срок действия (стандарт для торговой недвижимости — от 15 лет и выше, с правом продления). Также желательно, чтобы его «буква и дух» были достаточно «дружелюбными» по отношению к владельцу здания и не содержали существенных «перекосов» в пользу арендатора.

— Нарисуйте портрет вашего клиента — инвестора, вкладывающего средства в коммерческую недвижимость на территории ФРГ.

Гражданин Российской Федерации или Украины, средний возраст 50+, владелец активного (торговля, производство, строительство, экспорт/импорт) и пассивного (сдаваемая в аренду недвижимость) бизнеса на территории страны основного проживания. Цели инвестирования в коммерческую недвижимость в Германии: диверсификация, сохранение основного капитала, извлечение пассивного дохода.

Все без исключения клиенты нашей компании — «серийные» инвесторы, приобретающие от двух и более (рекорд на момент выхода интервью — семь) объектов коммерческой недвижимости на территории ФРГ. 

— А многие ли ваши клиенты из Российской Федерации обращаются по поводу приобретения Вида на жительство в Германии?

Вы удивитесь ответу, но их количество равно нулю. Дело в том, что в Германии иностранцу из страны, не входящей в состав Евросоюза, владеть пассивными источниками дохода в виде коммерческой недвижимости намного выгоднее, чем местному инвестору.

— Назовите пять главных причин, по которым инвесторам, вкладывающим средства в коммерческую недвижимость Германии, комфортно работать с вашей компанией.

1.  Скорость.
Наша компания способна в кратчайшие сроки находить по запросу инвесторов качественные проекты (чуть реже — новые действующие объекты, так как последние чаще всего раскупаются на стадии строительства) коммерческой недвижимости на территории ФРГ в ценовом диапазоне от 3 млн евро и выше.

2.  Отсутствие прочих посредников.
Мы получаем данные о новых проектах и действующих объектах коммерческой недвижимости напрямую от девелоперских групп по всей Германии благодаря личным связям в руководстве этих компаний, на установление которых ушло без малого 13 лет.

3.  Сервис полного цикла.
Компания Gordon Real Estate Group предлагает своим клиентам «сервис полного цикла». Это означает, что мы помогаем инвесторам решать абсолютно все вопросы, которые встают перед ними в процессе приобретения и последующего владения объектами коммерческой недвижимости на территории ФРГ. Я перечислю основные позиции.

Комплекс предпродажных услуг:

   •     организация и сопровождение сделок с объектами коммерческой недвижимости на территории ФРГ;

   •     помощь в регистрации компаний (GmbH) с пониженной ставкой налогообложения;

   •     услуга «Юридический адрес»;

   •     открытие банковских счетов для физических и юридических лиц, учредители которых не являются резидентами ФРГ;

   •     банковская оценка залоговой стоимости объектов коммерческой недвижимости;

   •     кредитование сделок с коммерческой недвижимостью на территории ФРГ при наличии у иностранного инвестора 50% собственного капитала и доказательств легального происхождения средств;

   •     помощь в организации проведения экспертиз Due Diligence немецкими специалистами экстра-класса.

Комплекс постпродажных услуг:

   •     управление объектами коммерческой недвижимости клиентов (Vendor Management) на всей территории Федеративной Республики Германия в сотрудничестве с локальными управляющими компаниями;

   •     помощь в оформлении права собственности на приобретенные объекты коммерческой недвижимости;

   •     помощь в заключении Договоров технического обслуживания инфраструктуры объектов коммерческой недвижимости;

   •     помощь в заключении Договоров страхования объектов коммерческой недвижимости на территории Германии по трем основным направлениям: 1) страхование зданий, 2) страхование третьих лиц от нанесения им ущерба во время нахождения на территории объектов, 3) страхование от потери арендной платы на весь период восстановления объекта коммерческой недвижимости после возможного ЧП (до 24 месяцев);

   •     помощь в организации бухгалтерских услуг, налогового консалтинга, технической экспертизы и юридических услуг в процессе владения объектами коммерческой недвижимости на территории Германии;

   •     бизнес-иммиграция в ФРГ для иностранных предпринимателей и физических лиц иностранного происхождения (§ 7, 21 AufenthG).

4.  Долгосрочные отношения.
С момента заключения покупателем — клиентом Gordon Real Estate Group — Договора купли-продажи объекта коммерческой недвижимости наша совместная работа на территории ФРГ не завершается — она продолжается (по обоюдному согласию сторон) в долгосрочной перспективе, обретая новые формы.
Например, сотрудничество по линии управления объектами коммерческой недвижимости (предмет нашей особой гордости, так как нет в этом бизнесе «фронта» сложнее) может длиться 15 и более лет — именно на такой минимальный срок подписывают договоры аренды немецкие сетевые арендаторы.

5.  Партнеры высшего уровня компетенции.
Для успешного вложения средств в коммерческую недвижимость на территории Федеративной Республики Германия инвестору (особенно иностранному) необходима поддержка со стороны профессионалов экстра-класса — банкиров, юристов, налоговых советников, технических экспертов, специалистов по Location Analysis.

За годы работы на рынке коммерческой недвижимости Германии компания Gordon Real Estate Group обзавелась такими партнерами, сочетающими главные для наших клиентов качества: высший уровень компетенции и адекватную стоимость услуг.

Gordon Real Estate Group
Business Center «Noll Turm«
Tulla Str. 89
79108 Freiburg
Germany

Интернет: www.gordon-group.de

Лицензия на посреднические операции с недвижимостью и финансовыми услугами, § 34 c GewO Abs. I & II от 4 марта 2005 года, выдана Ведомством по делам бизнеса и предпринимательства городской администрации города Фрайбург, федеральная земля Баден-Вюртемберг, ФРГ.
В части материала, касающейся итогов 2017 года на рынке коммерческой недвижимости Германии, использована информация Haufe Gruppe (www.haufe.de/immobilien).

*На правах рекламы.