Инвестировать, пока не поздно: Villagio Estate о том, почему вкладывать деньги в загородную элитку выгоднее, чем хранить их в банке

— Алексей, расскажите про рынок загородной элитной недвижимости. Что на нем происходит сейчас? Какие тенденции? Наблюдается спад или рост спроса?

— На рынке наблюдается стабильная динамика спроса. Никакого спада, скорее, даже наоборот. Мы занимаемся застройкой на Новорижском шоссе, и у нас в поселках ежемесячно проходят в среднем от 12 до 15 сделок. Если говорить о динамике за последние три месяца, то в октябре отмечался хороший рост: мы закрыли 25 сделок. В ноябре наблюдался сезонный спад, потому что был отпускной сезон и многие люди до 10–15 (ноября. — Ред.) разъезжались из Москвы. Потом, когда вернулись, произошло оживление. Декабрь — тоже какая-то гиперактивность. Последние 2–3 недели очень много заявок, очень много покупателей, больше, чем в октябре. Очень много.

— Как думаете, сколько до Нового года продадите домов?

— До Нового года, я думаю, будет более 20 сделок.

— С чем связываете это оживление?

— В декабре заметил такой момент: стали приезжать люди, которые купили биткоин. Еще один влияющий фактор — Новый год: это такой психологический аспект, многие стремятся закрыть сделку до января. Есть некоторый отложенный спрос, который начал сейчас появляться: покупают те, кто год назад приезжал и присматривал дом. Плюс мы запустили особое предложение: у нас есть дома, которые стоят около 40 млн рублей. Это как раз та ниша, которая на рынке в дефиците.

— Если говорить о тенденциях рынка за последние пару лет, то что происходило с сегментом? Как варьировалось количество сделок? Росло, уменьшалось?

— Не росло, не уменьшалось. Оно стабильное.

— Влияют ли кризисы на рынок загородного элитного жилья?

— Кризисы вообще не влияют на сферу с точки зрения количества сделок. С точки зрения цен — другой вопрос. Что мы вообще имеем в виду под кризисом? Я подразумеваю момент, когда доллар вырос с 36 до 60 рублей. Тогда цены в долларах снизились, а в рублях подросли. Например, если объект в 2014 году стоил 1 миллион долларов, то в рублях цена составляла 36 миллионов. Сейчас тот же объект за 1 миллион долларов стоит где-то в районе 47 миллионов рублей. Но в долларах это уже не миллион, а меньше, порядка 800 тысяч. Это единственное, что изменилось. Все остальное стабильно и ровно, без спадов, изменений и всплесков.

— Говоря о видах домов, какие наиболее интересны покупателям? Огромные особняки, таунхаусы, может быть, даже дуплексы?

— Самой большой популярностью, если не брать крайности, пользуется  участок 18–20 соток с домом 350–400 м2 под отделку. Его как раз можно продать за 40 миллионов.

— Почему?

— Потому что пришло время, когда все стали считать свои расходы. Смотрите, дом 1000 м2 надо содержать. Это огромный штат людей. Это большие расходы на электроэнергию, отопление, газ. Это обслуживание большой территории. Плюс налоги, конечно. Никто не хочет тратить лишнего, все стараются жить, не разбрасываясь деньгами. Каждый понимает, что для жизни 400 м2 более чем достаточно.

— Если рассматривать эту недвижимость как инвестицию, загородная элитка — хороший вариант?

— Да, это хорошая инвестиция. Но смотря чего вы от нее ждете. Если сохранить деньги и немножко заработать, то да. Если получить серьезную прибыль, то это вряд ли. Ко мне приходили клиенты в 2008 году (в то время многие теряли свои деньги на бирже) и говорили: «Все, что у нас осталось, — это дом. Можете его продать?» Мы продавали дом, у них были деньги. Это актив, из которого всегда в любом случае можно выйти в деньги.

— С чего нужно начать человеку, который решил инвестировать в загородную недвижимость? Можно вас попросить дать инструкцию?

— Инвестор может прийти к нам с конкретной суммой. Мы найдем для него интересный объект на вторичном рынке от собственника, которому срочно нужны деньги, и их познакомим.

Мы давно работаем на рынке, знаем всех игроков, у нас сформирован большой пул собственников, которые доверяют нам сопровождение сделок. Мы знаем, где можно найти объекты по самым выгодным ценам. Мы готовы быстро познакомить продавца и покупателя таким образом, чтобы сделка принесла прибыль каждой стороне.

Также многое будет зависеть от объекта. Бывает, кто-то строил дом, не достроил — деньги кончились. Надо достроить и продать. Люди готовы опускаться ниже рыночной цены из-за срочности, у нас есть такие вполне реальные случаи.

Также инвестор может купить дом на первичке за те же 40 миллионов, вложить в ремонт порядка 30 миллионов, и тогда у него получится продать этот объект уже примерно за 100 миллионов.

Есть еще вид заработка: купить, сделать ремонт и сдать в аренду. Сейчас очень много желающих снять дом, люди платят от 500 тысяч рублей в месяц за небольшой особняк. Стабильный доход от 500 тысяч рублей в месяц — это интересно. Можно сделать дом больше и сдавать его за 1 миллион рублей. В этом сегменте начинает вырисовываться неплохая экономика, но раньше это никто не просчитывал, а сейчас появляются первые инвесторы. Речь идет, конечно, о долгосрочной аренде. Минимум год, в среднем — три года.

— Какой средний срок возврата инвестиций?

— От одного года до трех лет. Это интереснее, чем оставить в банке на депозите.

 — Какова прибыль в процентах?

— 30% за период — это гарантированно. Если повезет, то может быть и порядка 50%.

— Можете привести пару примеров удачных инвестиций?

— Была неплохая инвестиция. Мы человеку продали дом за 38 миллионов рублей на вторичном рынке. Инвестор буквально за три месяца освежил фасад, потратив на это 3 миллиона рублей, и продал дом за 50 миллионов. Весь процесс прошел в рамках одного года. То есть его прибыль составила более 30%.

— Это исключение из правил, что быстро все происходит?

— Когда ты покупаешь, нужно отдавать себе отчет, что объект может не продаться за год. Каждый дом всегда продается, он всегда дожидается своего покупателя, но это может занять время. У нас в поселках были дома, которые находились на выезде. Никто не хотел их покупать. Мы делали большие скидки, но все равно ничего не продавалось. Тогда махнули рукой: потом продадим. Вернули нормальную цену, как на все особняки. И вот дом стоит-стоит, а потом раз — и человек покупает, причем неожиданно. У каждого объекта есть свой клиент. Дом всегда будет продан, рано или поздно.

— Если говорить о доле инвесторов и доле тех, кто покупает для себя, она меняется со временем или стабильна, как и рынок?

— Да, конечно, меняется. Она поменялась, когда случился прошлый кризис. Инвесторы ушли, и с 2008 года спрос стал формироваться на личное потребление. Я склоняюсь к мысли, что только в последние 2–3 года появились сделки, которые совершаются с точки зрения инвестиций.

— Какова сейчас пропорция «инвесторы — жители»?

— Примерно 85–90% покупают для себя, а 10–15% — это инвесторы.

— Вы говорите, что инвесторы вновь пришли на рынок буквально пару лет назад. С чем это связано? Просто появились деньги?

— Появились деньги.

— Как думаете, доля инвесторов будет расти?

— Я думаю, нет, она будет сохраняться на уровне 10–20%. Недолго, где-то еще год, может быть, два. Идет сильное сокращение объема предложений за городом, там не строят ничего интересного. Наверное, через пару лет будет наблюдаться дефицит хороших предложений, а спрос останется. Сохранение спроса на фоне сокращения предложения формирует тенденцию к увеличению роста стоимости объектов. Данный прогноз реален при сохранении текущей ситуации.

— Выходит, если хочется инвестировать, то лучше делать это в ближайшие два года?

— Да. Через пару лет будет наблюдаться дефицит хорошего продукта, хороших коттеджных поселков.

— А стоит ли инвесторам всерьез опасаться за свои средства или в любом случае дом продастся в перспективе?

— В любом случае дом продастся.

— Есть ли определенные периоды, когда выгоднее всего инвестировать?

— Несколько сезонов есть. Можно инвестировать в декабре, под Новый год мы даем выгодные условия. Хорошо инвестировать в августе, потому что в этом месяце наблюдается низкая покупательная активность: все в отпусках, можно что-то выгодное купить.

*На правах рекламы