Тихий переулок рядом со старым Арбатом почти полностью перегорожен бетономешалками. Среди доходных домов начала прошлого века — огромный котлован и пара подъемных кранов. Украсить арбатские переулки 50-квартирным монолитно-кирпичным домом «Афанасьевский» собирается группа ПИК, одна из крупнейших в России девелоперская компания. Стройка на Арбате — одна из немногих ее площадок, где еще идут работы. Жизнь на многих объектах ПИК за пределами центра Москвы замерла несколько месяцев назад.
Совладельцы Группы компаний ПИК Юрий Жуков и Кирилл Писарев полтора года были богатейшими девелоперами России — состояние каждого оценивалось в $6 млрд. За последние полгода их богатство уменьшилось вдесятеро. С началом экономического кризиса жилье, которое строят Жуков и Писарев, перестало продаваться, и капитализация ГК ПИК за несколько месяцев рухнула на 98% — до $300 млн. Еще недавно группа платила сотни миллионов долларов за земельные участки и заводы стройматериалов — теперь судится с кредиторами, пытаясь отсрочить выплату долгов. Более того, вчерашние миллиардеры постепенно теряют компанию: 25% ПИК уже принадлежит Сулейману Керимову, еще 5% отошли ВТБ.
История ПИК началась в середине 1990-х. Аббревиатура расшифровывается как «Первая ипотечная компания» — типичное название для риелторской фирмы того времени. «До приобретения домостроительного комбината они были риелторы, то есть никто, — объясняет в интервью Forbes один из московских строителей-ветеранов. — У них были деньги, проекты — но таких сотни». Писарев и Жуков сначала просто посредничали на рынке жилья, а потом стали покупать «оптом» квартиры на ранней стадии строительства и продавать их после сдачи дома. На вырученные от этих операций деньги предприниматели скупили в 2001 году у трудового коллектива акции одного из московских строительных гигантов — ДСК-2. Скупили, как признавался четыре года назад в интервью Forbes Кирилл Писарев, «полудружественным по отношению к руководству образом». Продукция ДСК-2 — популярные в Москве панельные дома серии КОПЭ, у комбината были свои площадки под застройку, и ПИК из риелторской фирмы превратилась в застройщика, возводившего целые районы — полмиллиона квадратных метров жилья в одном только 2002 году. Это восьмая часть всего, что построили в тот год в Москве.
В 2007 году ПИК разместила акции на трех биржах, в том числе в Лондоне. Инвесторам рассказывали о выручке в $1,5 млрд, росте бизнеса на 100% в год, миллионах квадратных метров строящегося жилья. Однако самый большой вклад в успешное IPO компании внесли оценщики, которые посчитали, что так называемый девелоперский портфель ПИК стоит $8,8 млрд.
Что такое «девелоперский портфель»? До того как российские строители один за другим стали размещать акции на бирже, в отрасли бытовала точка зрения, что реальную стоимость имеют заводы строительных конструкций, карьеры, грузовики, оборудование и собственно готовая недвижимость. А вот стоимость участков, на которых девелопер еще только собирается строить (в отрасли их называют инвестиционными проектами), в расчет не брали. Действительно, как их считать — по земле? Но земля не всегда оформлена в собственность, чаще находится в аренде. По цене покупки прав аренды? Но застройщики часто получали их за копейки, скупая, например, стоящие на этой земле старые автобазы. Проще было всю эту невнятицу вообще не учитывать.
Посчитав таким способом, без земли, стоимость всех 24 подконтрольных им фирм, Кирилл Писарев и Юрий Жуков в 2006 году внесли бумаги этих компаний в уставный капитал ОАО «Группа компаний ПИК». Получилось 28,5 млрд рублей — рекордная на тот момент сумма. На рынке говорили, что российский девелопер не может стоить так дорого.
Вскоре выяснилось, что может и больше. В конце 2006 года в российской строительной отрасли произошла тихая революция: девелоперы начали заказывать именитым международным консультантам оценку стоимости своих площадок исходя из того, сколько может принести бизнес-центр, жилой дом или гостиница, построенные на участке. Пионером стала «Система-Галс», по заказу которой эксперты фирмы Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko оценили портфель недвижимости, состоявший в том числе из земли под старыми московскими телефонными станциями, более чем в $1 млрд. В результате при размещении на бирже инвесторы оценили «Систему-Галс» в $2,1 млрд. Следом на биржу отправилась AFI Development (принадлежит миллиардеру Льву Леваеву) с портфелем, оцененным в $3,7 млрд, — на выходе получилась капитализация в $7,3 млрд.
ПИК по всем показателям была больше. Аналитики международной консалтинговой компании CB/Richard Ellis (CBRE) исследовали 413 принадлежащих компании объектов и земельных участков. Как говорила в интервью Forbes руководитель отдела оценки CBRE Яна Кузина, стоимость каждой площадки считали либо по планируемым доходам, либо сравнивая с другими проектами. Цифры получались невероятные. Вот только один пример. В 2006 году ПИК потратила $46 млн на покупку строительной компании «Стройинвестрегион», основная ценность которой заключалась в стройплощадках в Ярославле, Калининграде, Омске, Перми и др. CBRE в начале 2007 года оценила эти площадки в $700 млн.
Инвесторы охотно верили подобным оценкам. В конце 2007 года сингапурский государственный инвестиционный фонд GIC Real Estate (работает в 30 странах) купил у ПИК 25% проекта строительства жилого района «Ярославский» в Подмосковье. CBRE оценила весь этот проект более чем в $1 млрд, и сингапурский фонд честно выложил свою долю — $230 млн за 25%. В марте 2009-го столько стоила ПИК целиком. (Эйфории переоценки участков, к слову, поддались не все. Компания «Открытые инвестиции», подконтрольная группам «Интеррос» и «Онэксим», например, оценивала инвестиционные проекты по цене приобретения — независимо от того, какую выгоду из участка можно извлечь. Консерватизм подстраховал компанию: в отличие от ПИК ее капитализация рухнула не на 98%, а всего лишь наполовину.)
Вместе с ценой на акции падали и продажи недвижимости. Застройщики в полной мере ощутили экономический кризис в ноябре 2008 года, когда население почти отказалось от покупки новых квартир. По оценкам участников рынка, спрос на квартиры в строящихся панельных домах в Москве и области снизился по сравнению с докризисным в 10 раз. В третьем квартале прошлого года ПИК выручила от продажи квартир $700 млн, в четвертом планировала получить миллиард, но не вышло. По итогам прошлого года ПИК построила 813 000 кв. м — в два раза меньше, чем в 2007-м. «Поставщики перестали верить ПИК в долг», — рассказывает один из крупных московских девелоперов. Ускорило кризис в компании и желание продавать квартиры как можно дороже.
Артем Цогоев, бывший коммерческий директор компании Galaxy Group, которая на паях с ПИК инвестировала в строительство дорогого жилого комплекса «Английский квартал» в Москве, утверждает, что в прошлом году ПИК не спешила продавать свои квартиры, дожидаясь более высокой стадии готовности дома — и более высокой цены. «С таким настроением они и вошли в кризис», — заключает Цогоев. То же и с массовым жильем. Осенью, когда правительство Москвы решило помочь девелоперам, выкупая у них жилье, компания «СУ-155» продала городу 270 000 кв. м, а ПИК — только 90 000 кв. м: не устроила цена 40 000 рублей за кв. м. Сейчас ПИК держит цены на свои дома на 5–10% ниже докризисных (в Подмосковье квартиры продаются по 60 000–70 000 рублей за кв. м.). Продажи идут вяло.
Главное достояние ПИКа — домостроительные комбинаты ДСК-2 и ДСК-3 выступают поручителями по кредитам (2,7 млрд рублей банку ВТБ и 6 млрд рублей Сбербанку). Кредит ВТБ застройщик должен был отдать еще в 2008 году, но не отдал, и 2 апреля Московский арбитражный суд по иску ВТБ обязал ПИК немедленно погасить долг. Количество исков, поданных к структурам ПИК только в Московском арбитражном суде, приближается к 900. Недовольны и подрядчики, с которыми не рассчитываются, и покупатели квартир по всей России, которым ПИК обещала исправить недочеты в уже сданных домах, но с лета этого не делает.
Совокупный долг перед банками достиг 44,8 млрд рублей ($1,3 млрд), большая часть долгов — краткосрочные, их нужно погасить до конца полугодия. Крупнейший кредитор (на конец 2007 года — 18,5 млрд рублей) — Сбербанк. Продавать площадки, чтобы гасить долги, невозможно, покупателей просто нет. В недавнем отчете инвестиционного банка Nomura (один из организаторов IPO ПИКа) аналитик Марк Картлич обнулил показатель «стоимость чистых активов на акцию» ПИКа — он больше не верит в то, что площадки в России могут считаться активами. В начале весны катастрофа казалась неминуемой.
Спасение пришло со стороны владельца инвестиционной компании «Нафта-Москва» Сулеймана Керимова, который с начала кризиса охотно покупает подешевевшие строительные компании — например, недавно приобрел у Олега Дерипаски 75% «Главстрой-СПб», у которой большие долги, но и обширный портфель проектов. Первого апреля было выпущено официальное объявление, что одна из структур «Нафта-Москвы» приобрела 25% акций Группы компаний ПИК.
Тут же проблемы с долгами ПИК начали разрешаться. Инвестиционная компания «Сбербанк Капитал» получила от девелопера мандат на реструктуризацию задолженности: кредитор ПИК сам теперь выступает на ее стороне в переговорах с другими кредиторами. Такого на российском рынке девелопмента еще не было, говорит аналитик Merrill Lynch Татьяна Волочкович.
Керимов не раз выступал посредником в крупных сделках с «душком». Связанные с ним компании, например, были промежуточным звеном при продаже «Ингосстраха» Олегу Дерипаске. (Прежний владелец «Ингосстраха» предприниматель Андрей Андреев одно время утверждал, что бизнес у него отняли). Сулейман Керимов был крупным акционером Сбербанка и поддерживал тесные отношения с его бывшими руководителями.
После смены руководства в крупнейшем банке страны его отношения с владельцем «Нафта-Москвы» считаются уже не столь тесными, но в ситуации с ПИК Сбербанк действовал в интересах Керимова, уверены представители московского строительного сообщества. Писарев и Жуков «предложили Сбербанку реструктурировать задолженность и забрать пакет акций, — утверждает один из крупных застройщиков. — Но Сбербанк их перекинул — продавайтесь, мол, Керимову, тогда поможем». В Сбербанке комментировать эту версию отказались.
Аналитик «Уралсиба» Эльдар Вагабов полагает, что Керимов мог получить пакет акций бесплатно — лишь за обещание помощи в реструктуризации долга. Правда, и у Сбербанка в подобной операции может быть интерес: вместо акций дышащей на ладан компании он имеет возможность получить, хотя бы в будущем, деньги — за выходом ПИК из пике присмотрит бизнесмен «со связями». «Я думаю, присутствие Керимова разблокировало ситуацию, — комментирует главный экономист Альфа-банка Наталия Орлова, — финансовое состояние Керимова надежно. Возможно, сыграли роль его политические связи, возможность привлекать финансирование в проекты. Присутствие Керимова сделало ПИК более надежным партнером». Сразу после объявления о сделке стало известно, что ПИК включена в программу строительства жилья для военных (Минобороны будет покупать квартиры на правах соинвестора), и на рынке не сомневаются, что этот контракт — дело рук Керимова.
Многомиллиардное состояние досталось Кириллу Писареву и Юрию Жукову в считаные годы, причем большую часть работы сделали за них взлетевшие цены на нефть и пузырь, раздувшийся на рынке недвижимости. Теперь они отдают собственность бесплатно (у Писарева осталось 23% акций компании, у Жукова — 28%), только чтобы отсрочить выплату долгов. Что ж, бумажные дома в России перестали быть золотыми.