Инвестиции в уединение: где создавать новую недвижимость для отдыха
В 1990 - начале 2000-х годов жители мегаполисов активно приобретали загородные дома в модных пригородах, затем в 2000-х возникла мода на недвижимость у моря — «свой кусочек солнечного юга». В последние 10 лет возрастает популярность проектов формата «очень дальние дачи» — горожане уже хотят «купить себе немного горного склона» в местах с нетронутой природой. Многие рассматривают такое приобретение не только как дом для отдыха, но и как выгодную инвестицию. Особенно в регионах, которые активно развиваются как туристические кластеры и где стоимость земли растет опережающими темпами.
До 2022 года россияне охотно инвестировали средства в зарубежную недвижимость. Даже средний класс покупал квартиры и коттеджи в Болгарии, Греции. Кто мог себе это позволить, приобретали особняки во Франции и Швейцарии. По понятным причинам сегодня внимание российского частного держателя недвижимости формата «дальняя дача» обращено на внутренний рынок. И этот рынок отвечает на спрос новыми интересными проектами «двойного назначения»: и средства сохранить и приумножить, и отдохнуть в комфорте от суеты больших городов.
Особого внимания заслуживает концепция «комфортного уединения», которая предполагает проекты уровня бизнес и выше со всеми «благами цивилизации», но расположенные на значительном удалении от населенных пунктов, в окружении первозданной природы.
Такой подход, по мнению экспертов отрасли, вполне отражает потребности большой платежеспособной целевой аудитории, уже оценившей прелесть альпийских лугов, горных озер и леса, помноженную на наличие инфраструктуры, в той же не слишком доступной теперь для россиян Швейцарии.
Основная сложность создания подобных проектов на обширной территории РФ — найти участок, где одновременно можно реализовать две главные составляющие — уединение и комфорт. Первозданные природные территории, как правило, труднодоступны, требуют больших инвестиций и масштабного инфраструктурного развития, что отдельно взятому девелоперу просто не под силу.
Поэтому пока проекты «дальней экодачи» появляются там, где идет активное комплексное создание новых рекреационно-туристических кластеров. Один из таких регионов опережающего роста — Горный Алтай.
«Чистый лист» с перспективами
На сегодняшний день Республика Алтай — отдельный горный регион, соседствующий с Алтайским краем, — является одной из наиболее активно развивающихся зон внутреннего туризма. Прежде всего, здесь еще сохранилось все то, что во многих местах с развитой инфраструктурой уже «поглотила» цивилизация: нетронутая тайга с реликтовыми кедрами, где можно запросто встретить бурундуков и косуль, горные озера с питьевой водой, природные «смотровые площадки» на вершинах. Вся эта экзотика уже сама по себе притягивает уставших от городских джунглей туристов. Здесь же можно увидеть петроглифы (древние наскальные рисунки), буквально не отходя от трассы, окунуться в местный колорит и в течение дня побывать в разных климатических зонах. И все это великолепие — в 4,5 часа лета от Москвы, лишь на полчаса дольше, чем перелет до Сочи.
Но с точки зрения комфорта для отдыхающих Горный Алтай — практически «чистый лист» и непаханая целина. Хотя уже построены несколько отелей (в частности, пятизвездочные Cosmos Collection Altay Resort и Teletskoe Vilage, а также Klever resort), в туристической инфраструктуре преобладают турбазы, кемпинги с местами под палатку, придорожные кафе от местных жителей. Да, в последние годы это приобретает все более цивилизованный вид, а кое-где и luxury-лоск. Но это отдельная небольшая ниша. Поэтому потенциал развития рекреационной и туристической отрасли Горного Алтая огромен.
Стоит ли удивляться, что вложения в регион стремительно растут. По опубликованным со ссылкой на Росстат данным, Республика Алтай в прошлом году стала всероссийским лидером по приросту инвестиций — 81,4% за год. Перспективы видны довольно отчетливо. На Алтай уже пришли такие игроки, как Сбер, АФК «Система», ВТБ. Заявлены и планомерно реализуются несколько рекреационных и инфраструктурных мегапроектов. Например, уже действует курорт «Манжерок», с несколькими отелями, спа-комплексом, с горнолыжными трассами и проложенными экотропами. Этот курорт не уступает знаменитой Красной Поляне и все еще активно строится.
Туристско-рекреационный комплекс «Каракольские озера» с отелями и полным набором инфраструктуры также планируют сделать всесезонным. По соседству с ним — буквально через сопку — располагается огромный экопоселок «Седьмое небо», задуманный как раз в той самой концепции «комфортного уединения».
На седьмом небе
Поселок можно назвать одним из самых больших в России по площади — более 1500 га, но не по количеству домов. Генпланом предполагается всего около 500 участков под строительство индивидуальных коттеджей в альпийском стиле и площадки для возведения высококлассных отелей. Застройке подлежит всего лишь 20% территории, средняя площадь участков здесь составляет 50 соток.
Уединение обеспечивается массивами реликтовых лесов и альпийских лугов, горными вершинами и озерами на огромной территории, большая часть которой не подлежит застройке и находится в аренде у девелопера.
Создавать здесь массовую застройку не получится. Даже на участках, которые у управляющей компании экопоселка «Седьмое небо» в собственности, вид разрешенного использования — земля для туризма и отдыха, что позволяет возводить лишь гостевые дома, дома для отдыха или отели.
За «блага цивилизации» в этом горном уединении отвечают протянутая через тайгу отдельная ЛЭП, привозной газ, индивидуальные септики на каждом участке. Рестораны, спа-комплексы, магазины — все это проектируется в отелях премиального уровня, первый из которых планируется сдать в рамках программы развития поселка уже в 2025 году. Там же будут работать пункты проката снегоходов, квадроциклов и другого «инвентаря» для активного отдыха. Транспортную доступность создают построенные в этом году ответвления от трассы на мегакурорт «Каракольские озера». До экодачи добраться можно на легковом автомобиле — для высокогорных районов Алтая это роскошь.
Естественный отбор
Та или иная концепция нередко разбивается о реальность, когда новые собственники участков начинают строить дома и обустраивать жизнь по своему вкусу. Это еще одна проблема нового формата поселков. Для «комфортного отшельничества» — привлекательного, но все же не массового вида отдыха — особенно важно, чтобы все жители разделяли изначальную задумку создателей проекта.
В качестве выхода из этой ситуации на рынке премиальных поселков Московского региона уже наработана практика предлагать ряд правил, которые покупатели обязаны соблюдать. Сейчас такой подход внедряют в других регионах.
«У нас прежде всего регламентируется архитектурный код проекта. В частности, обязательно должен присутствовать стиль альпийского шале. Это может быть современная альпийская архитектура или классическая, но это должны быть красивые дома из дерева. Другим обязательным условием для всех домовладельцев является септик на участках, глубокая очистка сточных вод. Наш экопоселок — это большой природный парк, и мы будем его сохранять и развивать», — рассказывает Данила Андреев, автор идеи и создатель «Седьмого неба». Собственные автомобили для трансфера жителей и гостей поселка — единственный «бензиновый» транспорт, который здесь пока используется. Для активного отдыха будет только электротранспорт, те же электроснегоходы или электробагги.
По признанию девелопера, такой порядок несколько сужает круг потенциальных покупателей. Однако он же гарантирует всем будущим жителям именно те уединение, комфорт и единение с природой, ради которых они и готовы приобретать участки в экопоселке. Тем более что недостатка в покупателях нет: за три года продаж половина из 500 лотов уже реализована.
Ограничения есть и для инвесторов в строительство отелей на территории. Площадки на горном хребте с «круговым обзором» девелопер готов передать лишь для реализации больших гостиничных комплексов.
Целостность проекта для нас настолько важна, что при инвестиционном контракте на строительство пятизвездочного отеля на сумму от 500 млн рублей, мы готовы передать инвестору землю в лучших местах бесплатно.
Доступные комфорт и уединение
С точки зрения инвестиционной привлекательности и ликвидности, вложения в проекты «комфортного уединения» — это вложение в землю. Именно она имеет основную ценность как не восполняемый ресурс с присущими только данной местности природными характеристиками, от которых, собственно, и зависит востребованность поселка.
В Горном Алтае стоимость земельных участков за прошлый год увеличилась в два раза, подсчитали в ЦИАН. В среднем по региону цена за сотку составляет более 140 тысяч рублей (по данным АВИТО).
По данным компании «Экопоселок Седьмое небо», стоимость гектара земли для девелоперских проектов за 7 лет выросла примерно в 10 раз. В то же время частные участки стабильно дорожают на 80-120% в год в среднем. Например, 30 соток в районе «Олимпия» в 2021 году стоили 980 тысяч рублей, а к 2023 году подорожали до 3,6 млн рублей. В экопоселке «Седьмое небо» лот, купленный три года назад за 4 млн рублей, сейчас был продан за 12,7 млн. На открытый рынок предложение выйти не успело — его выкупил сам девелопер.
Кстати, купить участок «Седьмого неба» на вторичном рынке практически невозможно. Собственники, понимая инвестиционный потенциал этой земли, не говоря уже о ее рекреационной ценности, расстаются с ней только при самых сложных обстоятельствах — такие случаи единичны и объекты выкупаются сразу, не доходя до агрегаторов объявлений.
При всех неоспоримых достоинствах «Седьмого неба» порог входа для частного строительства пока довольно низкий и доступный даже среднему классу — цена участков стартует от 2.7 млн рублей за 20 соток в новом районе (135 тысяч рублей за сотку). Лучшие участки на высоте с панорамным видом стоят около 35 млн рублей за гектар. Это все еще в несколько раз ниже стоимости аналогичной площади в «перегретых» по ценам районах Подмосковья или Сочи, хотя цена стабильно растет. Помимо этого, компания «Экопоселок Седьмое небо» предоставляет возможность приобрести землю в рассрочку.
«Здесь и сейчас сложились сразу несколько факторов. Развитие региона, развитие инфраструктуры курорта в районе Каракольских озер, огромная территория в горах, которую даже в масштабах Алтая найти трудно. Все это дает бурный рост цен на участки. Сегодня покупка земли на Алтае — это как приобретение участка в Сочи перед началом олимпийских строек. Будет ли подобный потенциал в других регионах? Не знаю. Но в любом случае, я уверен, что наша концепция «комфортного отшельничества» получит дальнейшее развитие в ближайшие годы. На примере нашего проекта мы видим, что спрос на инвестиции в такого рода «свой тихий угол» есть, и спрос этот только растет», — резюмирует Данила Андреев.