Новая перспектива: почему растет мировой интерес к недвижимости в Абу-Даби

Гендиректор Metropolitan Capital Real Estate и партнер Metropolitan Group Евгений Рацкевич рассказывает, что все чаще наблюдает переток клиентов из Дубая в Абу-Даби. Подразделение в столице ОАЭ группа зарегистрировала в 2018 году — накануне открытия местного рынка недвижимости для иностранцев. С тех пор Metropolitan Group, работающая в Дубае с 2008 года, ведет бизнес на обоих рынках и может вполне объективно сравнивать состояние спроса и предложения, учитывая также ситуацию в других эмиратах и странах (Великобритания, Австрия, Гонконг), где занимается недвижимостью.

— Как изменился рынок недвижимости Абу-Даби с момента открытия для иностранцев в апреле 2019 года?

— Об этом достаточно судить по итогам 2022 года в Абу-Даби: цены на квартиры и виллы показали годовой рост в среднем на 8%, при этом некоторые проекты на острове Саадият и в районе Аль-Раха-Бич — до 10%. Премиальные виллы стабильно пользуются высоким спросом, при этом на некоторые из них с 2020 года фиксируется почти 25%-ное увеличение цен. И на стадии строительства, и готовые виллы особенно востребованы в формате высококачественных коттеджных поселков, а дефицит таких объектов стимулирует дальнейший рост цен. За предыдущий год в эмирате было выведено на рынок примерно 8500 квартир, на 2023 год планируется порядка 5000. В сегменте вилл ситуация уникальная: в прошлом году их было построено очень мало, буквально одно комьюнити, а на 2023 год их запланировано около 1000 единиц, что говорит о том, что в Абу-Даби достаточно высокий потенциал роста средней цены на готовое жилье. 

Отмечу сложившийся устойчивый тренд на приобретение недвижимости в люксовом сегменте и высокий спрос на покупку жилья на набережной: Абу-Даби располагает 700-километровой береговой линией с лучшими пляжами в ОАЭ. Здесь мягкий белоснежный песок, чистейшая вода и целых 283 острова. Есть повышенный интерес к приобретению крупных земельных участков для строительства собственных проектов со стороны девелоперов из Дубая, а также инвесторов из России, Италии, Великобритании, Саудовской Аравии и других стран. Это обусловлено тем, что в эмирате все еще много неосвоенных территорий, в том числе островов, и относительно невелика цена земли, при этом хорошо развита инфраструктура.

— Однако в целом внимание инвесторов в недвижимость до сих пор сосредоточено на Дубае. Почему? И что обусловило рост интереса и продаж в 2022 году?

— Действительно, девять из десяти иностранцев, которые рассматривают покупку недвижимости в ОАЭ, смотрят в сторону Дубая. Абу-Даби остается в тени и пока популярен намного меньше — вплоть до того, что не все знают, что именно он является столицей государства. Абу-Даби занимает 87% всей территории ОАЭ, и это самый богатый из семи эмиратов, где сосредоточено свыше 90% запасов нефти. До недавнего прошлого Абу-Даби был местом, где 90% операций с недвижимостью совершались за счет потребностей внутреннего рынка — граждан и резидентов, то есть людей, которые рождаются и проводят здесь все главные этапы жизни: получают образование, работают, создают собственную семью, выходят на пенсию, а следовательно, заинтересованы инвестировать в свою же страну. В связи с этим важным преимуществом рынка недвижимости Абу-Даби является высокая доходность для инвесторов (чистая прибыль от вложенных инвестиций составляет 7–8% годовых), поскольку жилье здесь традиционно пользуется стабильным спросом. 

На сегодняшний день баланс поменялся. Перелом случился два года назад. На долю иностранных инвесторов и конечных потребителей из соседних эмиратов приходится уже примерно 25% сделок. При этом тенденция к ее росту сохраняется. Только за первые четыре месяца 2022 года количество зарубежных покупателей, по нашим данным, увеличилось в полтора раза, и 90% из них переезжают в Абу-Даби со своими семьями.

— Как много иностранцев сейчас проживает в этом эмирате?

— Пока не более 40% от общей численности населения, и по данному показателю Абу-Даби значительно отличается от Дубая, который называют городом экспатов. Такой значительный разрыв объясняет то, что природа спроса на недвижимость и темпы развития рынка в этих эмиратах абсолютно разные. Тем не менее примерно с 2021 года, как и Дубай, эмират показал несколько серьезных подъемов и далее расширялся уже рекордными с 2015 года темпами. 

— А чем отличается местный рынок в плане спроса и предложения?

— Наиболее слабыми здесь пока остаются сектора коммерческой недвижимости и сегмент аренды жилой недвижимости, поскольку в столице доминирует формат долгосрочной аренды. Краткосрочной аренде в Абу-Даби еще предстоит войти в восходящий тренд, так как она является достаточно новым явлением и популярна у туристов, рабочих и представителей бизнеса. Ее распространение должно стать мощным драйвером для рынка недвижимости в целом, а наибольшую выгоду от роста такого рода спроса получают зоны, близкие к культурным достопримечательностям, уникальным развлечениям, международным образовательным учреждениям, элитным отелям, роскошным пляжам, жилым комплексам и бизнес-центрам премиум-класса. Именно в сторону такой трансформации и движется сейчас эмират, превращаясь во всех смыслах в уникальное направление. Здесь уже можно увидеть и масштабные мегапроекты, и современную инфраструктуру для бизнеса и отдыха, и центры культуры и искусства. 

— В недвижимость Абу-Даби активно вкладываются инвесторы из стран ЕС и Великобритании. Что привлекает европейцев на этом рынке?

— Как я уже упомянул, Эмираты в целом и Абу-Даби в частности нацелены на комплексное развитие. Недвижимость далеко не единственная точка роста, так же активно развиваются сектор услуг, производство и логистика. Центральные банки всех крупнейших стран мира прикладывают усилия для борьбы с нарастающей инфляцией, что в свою очередь приводит к снижению деловой активности. Аналитики убеждены, что в ближайшие годы тренд не изменится, миру важно оздоровиться и пережить последствия пандемии. При этом рынок недвижимости ОАЭ сохраняет позитивный импульс, о чем свидетельствуют показатели индекса деловой активности PMI. Он рассчитывается для не связанных с нефтедобычей отраслей: показатели выше 50 указывают на расширение рынка, ниже — на сжатие. В марте 2023 года индекс PMI ОАЭ составил 55,9 пункта, что выше, чем в предыдущем месяце (54,3), и является показателем уверенного роста.

Что касается Абу-Даби, то, согласно глобальному исследованию Economist Intelligence Unit, три года подряд — с 2020-го по 2022-й — Абу-Даби признавали самым удобным для жизни городом Ближнего Востока и Северной Африки. Столица ОАЭ — идеальное место для работы и инвестиций. Статистический центр Абу-Даби утверждает, что в первой половине 2022 года ВВП эмирата вырос на 11,2% по сравнению с аналогичным периодом 2021 года. Это наглядно демонстрируют высокие показатели Абу-Даби и его устойчивость к глобальным экономическим вызовам.

— Насколько легко и перспективно вести здесь бизнес и комфортно жить?

— Начать бизнес в эмирате можно из любой точки мира. Для этого достаточно виртуальной профессиональной лицензии. Документ выдается с 2021 года Департаментом экономического развития Абу-Даби (ADDED) для нерезидентов в 13 секторах экономики. Процедура подачи заявки осуществляется онлайн через официальную платформу государственных услуг столицы TAMM. Если вы инвестируете в недвижимость Абу-Даби не менее 2 000 000 дирхамов (~ 44 млн рублей), у вас есть возможность получить 10-летнюю «золотую визу». Она не только позволит привезти в ОАЭ семью и домашний персонал, но и воспользоваться рядом эксклюзивных льгот, предоставляемых Управлением по делам резидентов Абу-Даби (ADRO). Среди них специальные предложения и скидки на автомобили, недвижимость, медицинские услуги, медицинское страхование и банковские услуги.

В Абу-Даби существует пять свободных экономических зон, где лица, не являющиеся резидентами ОАЭ, могут владеть компаниями на 100%. Все они связаны в единую базу в соответствии с проектом ADDED по улучшению бизнес-среды. Наконец, здесь работают сразу два международных аэропорта. В главном из них — Abu Dhabi International Airport — строится новый терминал, который увеличит общую пропускную способность порта до 45 млн пассажиров в год.

Что касается комфортности жизни, то Абу-Даби уже шестой год подряд занимает первое место среди 459 городов в рейтинге самых безопасных по индексу Numbeo, который присваивается на основе отзывов пользователей о преступности, загрязнении окружающей среды, безопасности и стоимости жизни. Благодаря развитой и эффективной системе здравоохранения Абу-Даби два года подряд (в 2021-м и 2022-м) получал звание лучшего в мире города, устойчивого к пандемии по версии Deep Knowledge Analytics.

— Насколько активны в Абу-Даби российские покупатели недвижимости?

— В последнее время очень активны, как и другие иностранные инвесторы. Основное отличие Абу-Даби заключается в том, что его выбирают больше те, кто ценит более культурный, спокойный, размеренный, семейный образ жизни. Переток клиентов из Дубая в Абу-Даби мы наблюдаем все чаще. Сейчас для Metropolitan Capital Real Estate примерно 30% сделок — это клиенты, которые не нашли того, что искали в Дубае, и мы познакомили их с новым для них рынком. 

— Есть мнение, что горизонт инвестиций в дубайскую недвижимость будет открыт еще пару лет, пока цены не выйдут на уровень рекордного 2014 года. А какие перспективы у недвижимости Абу-Даби?

— Здесь важно подчеркнуть, что мы видим тенденцию движения достаточно большого объема капитала в сторону ближневосточного региона в целом. Поэтому, даже если предположить, что мировая рецессия развернется в полную силу, именно рынок Эмиратов будет в наименьшей степени подвержен негативному влиянию и сохранит стабильность. 

По результатам первого квартала 2023 года рынок жилой недвижимости Дубая уже приблизился к отметкам пика 2014 года. Но нужно сделать две оговорки. Во-первых, стоимость денег сильно изменилась за это время. Во-вторых, проекты, которые запускались в 2012–2014 годах и сейчас, — это совершенно разный уровень качества, осмысленности исполнения и архитектуры. Поэтому сравнивать цену квадратного метра в последних по времени домах и построенных в нулевых или десятых годах, довольно сложно — это буквально небо и земля. 

При всем при том есть еще и очень важный индикатор, на который мы постоянно обращаем внимание, — это средний ROI, который дает любой рандомно взятый на рынке объект. В Эмиратах он до сих пор составляет 5–6%, и это очень здоровый показатель. Если сравнивать с другими крупными мегаполисами, то, например, в Гонконге это 1,5%, а в Лондоне — 2–2,5%. Благодаря своей стабильности, устойчивости и гибкости Абу-Даби — объективно одно из самых привлекательных мест в мире для инвестиций в недвижимость. Годовая рентабельность здесь в среднем колеблется между 6% и 9%, что гарантирует высокий долгосрочный доход. По мнению специалистов, этот рынок не просто останется стабильным, а будет только расти.

— Ваша компания сотрудничает с муниципалитетом Абу-Даби по вопросам регулирования рынка недвижимости. Насколько власти эмирата внимательны к нуждам иностранных инвесторов, идут навстречу их пожеланиям?

— Государство активно поддерживает рынок недвижимости, предоставляя частичный возврат арендной платы, снижая затраты на открытие бизнеса и так далее. Для надзора за деятельностью в сфере недвижимости и защиты инвесторов в Абу-Даби создана сильная законодательная база. С 2020 года здесь работает Центр урегулирования споров, благодаря которому многие разногласия решаются в досудебном порядке. Кроме того, в Абу-Даби действует комплексная схема, направленная на контроль и регулирование платы за обслуживание жилых объектов с целью защиты как собственников, так и застройщиков. По информации Департамента муниципалитетов и транспорта, например, в период с 2020 по 2021 год плата за обслуживание была снижена на 26,4%. Важным фактором для развития рынка недвижимости стал запуск этим департаментом цифровой экосистемы DARI, объединяющей в одну общую платформу различные службы недвижимости эмирата для предоставления комплексных инновационных услуг.

— Что особенно интересного сейчас намечается в жилой недвижимости?

— Ввиду активного роста востребованности роскошных резиденций очевидно, что ключевые девелоперы эмирата все чаще будут запускать не только доступные по цене проекты, но и ультрароскошные жилые комплексы, расположенные в самых престижных районах. Могу назвать несколько новых высококлассных проектов: Yas Park Gate, Louvre Abu Dhabi Residences, Saadiyat Lagoons, Grove Museum Views, Bloom Living, Reem Hills, Yas Golf Collection, Pixel, Sunset Valley. Ожидается, что во многих из этих комплексов будут анонсированы новые фазы, которые станут отличным вариантом для инвестирования.

В этом году в Абу-Даби планируется большое число запусков off-plan-недвижимости. Например, в январе были анонсированы три масштабных проекта, в том числе The Sustainable City Yas Island от Aldar Properties и Diamond Developers — это инновационное сообщество, которое демонстрирует, что застройщики все больше стремятся к использованию самых передовых и экологичных технологий, помогающих будущим резидентам снизить коммунальные расходы. 

Недавно состоялся запуск продаж уникального проекта на острове Яс от нового местного девелопера Nine Yards — Sea Le Vie. Международный застройщик Eagle Hills с базой в Шардже запустил и распродал за один день первую фазу проекта на Ramhan Island — 450 вилл стоимостью от 5 до 20 млн дирхамов (~114–448 млн рублей). Всего в соответствии с мастер-планом на Ramhan Island появится 1800 прибрежных вилл, 900 резиденций премиум-класса, 120 роскошных отельных резиденций и 120 обслуживаемых резиденций. Крупнейший ливанский застройщик Ohana только что распродал проект Ohana By The Sea. Последний, к слову, Metropolitan Group продавала эксклюзивно и только своим клиентам.

— Насколько культурные и инфраструктурные проекты, начатые властями эмирата (такие как музейный кластер, снежный парк, новый терминал в аэропорту), повлияют на рынок недвижимости?

— Абу-Даби реализует крайне амбициозную программу по привлечению частных и иностранных инвестиций, в том числе за счет диверсификации своей традиционно ориентированной на нефть экономики. Сделана ставка на стратегическое развитие таких ключевых отраслей, как туризм, гостиничный бизнес, досуговые центры, IT и высокотехнологичное производство, логистика. Без сомнения, все это существенно повлияет на спрос и цены на дома и квартиры. Но пока что эмират предлагает элитную недвижимость по более доступным ценам, чем аналогичные крупные города мира. Например, по данным Numbeo, по состоянию на январь 2023 года цена 1 кв. м апартаментов в центре Абу-Даби составила 13 800 дирхамов (~ 310 000 рублей), тогда как цена аналогичной площади в Лондоне достигает $9100 (~ 742 000 рублей). Абу-Даби сегодня — это редкое сочетание развитой рекреационной инфраструктуры, высокого уровня безопасности, конкурентных заработных плат и привлекательной стоимости недвижимости.