Продажи жилой, коммерческой, офисной недвижимости, а также земельных участков в Дубае в 2022 году уверенно росли от квартала к кварталу. И к октябрю число сделок на 77% превысило суммарный показатель прошлого года. Причем июнь оказался самым результативным месяцем за последние 13 лет. Цены выросли соответственно — на 89%, но это не останавливало инвесторов: в третьем квартале количество сделок стоимостью свыше 100 млн дирхамов ОАЭ ($27 млн — около 1,6 млрд рублей, здесь и далее — ноябрь 2022) увеличилось почти в полтора раза. Возникает вопрос: недвижимость в Дубае — это «пузырь», который может лопнуть, или эффективный финансовый инструмент для грамотного инвестора? Рассказывает Нина Суворова, сооснователь компании Rella, занимающейся инвестиционной недвижимостью в этом регионе.
Масштабный успех рынка недвижимости Дубая обусловлен рядом весомых и объективных причин, которые связаны в первую очередь с внешнеэкономической ситуацией и политикой правительства.
ОАЭ поддерживают дипломатические отношения со всеми: США, Россией, Израилем, Турцией, Африкой, Индией и Пакистаном, создавая максимально комфортные условия для жизни и бизнеса крупных игроков рынка из разных стран и тем самым формируя сильное бизнес-комьюнити внутри своей страны, что особенно ценно во время рецессии и глобальной нестабильности в мире. В Дубае нет налогов на доходы от работы по найму, сдачи недвижимости в аренду, на дивиденды и ценные бумаги, нет ежегодного налога на недвижимость и налога на наследство — данный налоговый режим привлекает многих талантливых предпринимателей, за которыми подтягиваются партнеры и сотрудники. Это качественно новая волна иммиграции, которая неизбежно способствует сильному росту спроса на недвижимость.
Отсутствие требований к объяснению происхождения денежных средств, беспроцентная рассрочка на строящиеся девелоперские проекты и тот факт, что в Дубай достаточно легко перевести деньги из любой точки мира и, более того, удаленно провести сделку купли-продажи, делает его уникальным городом для инвестиций, успешного развития бизнеса и комфортной жизни в целом. На текущий день Дубай привлек огромное количество квалифицированных и состоятельных мигрантов из других регионов и является точкой притяжения многих успешных людей: здесь проживает 67 900 долларовых миллионеров и 13 миллиардеров, а Henley & Partners, например, считают, что количество богатых жителей в Дубае будет стремительно расти и к 2030 году город войдет в двадцатку самых богатых в мире.
Стремительно растущий спрос привел к насыщению рынка огромным количеством различных строящихся проектов и объектов недвижимости на любой вкус, цвет и размер кошелка. Однако немногие из них с инвестиционной точки зрения отличаются высокой ликвидностью. Рассматривая покупку недвижимости как финансовый инструмент, важно учитывать всю специфику рынка Дубая. Грамотный подход к покупке инвестиционного объекта подразумевает не только соблюдение ряда обязательных параметров при его выборе, но и безусловное знание рынка и его тенденций.
Оценивая инвестиционную привлекательность того или иного проекта, важно обращать внимание на следующие ключевые характеристики:
- Авторитет застройщика, его портфолио реализованных проектов, успешные инвестиционные кейсы по покупке и дальнейшей перепродаже его объектов.
- Локация проекта, транспортная доступность, инфраструктура и стратегически важное окружение. Пример: близость к деловому центру «Бурдж-Халифа» положительно влияет на инвестпривлекательность проекта и дальнейший рост стоимости квадратного метра.
- Момент входа в проект. Оптимально, если есть возможности зайти на стадии pre-sale, то есть до появления проекта на открытом рынке. Закрытые продажи, как правило, подразумевают самые выгодные цены.
- Условия покупки и дальнейшей перепродажи, план рассрочки. Важно при выборе проекта держать фокус внимания на самых комфортных для покупателя условиях. В частности, предлагает ли застройщик «кредитное плечо». В нашей практике есть кейсы, когда при выплате всего 34–44% от стоимости проекта инвестор зарабатывал на росте 10–15% в перспективе трех-четырех месяцев.
- Финансовая схема сделки. Ввиду текущей ситуации и ряда ограничений наиболее распространенным решением вопроса оплаты стало внесение наличных на счет застройщика. Многие застройщики Дубая принимают оплату криптовалютой. Также есть опция внесения наличных на собственный банковский счет в Дубае.
По данным отчета Земельного департамента Дубая, 3-й квартал 2022 года показал увеличение объема трансакций на 57,5% и увеличение стоимости трансакций на 143,8%. Значительно повысилась арендная плата и начал увеличиваться индекс возврата вложений (ROI).
Рост капитала в Дубае составляет около 30%.
Вышеупомянутые показатели явно превосходят некоторые ключевые рынки Европы и США, что делает Дубай одним из самых перспективных направлений с точки зрения инвестиционной составляющей:
— безопасное сохранение и приумножение капитала, возможность получить значительную прибыль за счет сдачи актива в аренду или его перепродажи (наша практика показывает, что реально обеспечить доходность от 20% до 160% в зависимости от проекта и момента выхода из него);
— минимизация расходов по содержанию объекта в связи с отсутствием в ОАЭ налога на недвижимость и на прибыль;
— получение резидентской визы (при вложении в недвижимость от $240 000 — около 14,4 млн рублей) с такими преимуществами, как пребывание в стране без ограничений, открытие банковского счета, возможность стать налоговым резидентом, получать образование, медицинское обслуживание и официально вести бизнес и вообще трудовую деятельность.
По данным авторитетного издания Bloomberg, динамика роста цен на недвижимость Дубая сохранится как минимум в течение следующих двух лет.
Сейчас в ОАЭ начинается строительство самого высокого в мире жилого комплекса совместно с ювелирным брендом Jacob & Co., по сути это инвестиция для избранных. В проекте запланировано более 100 этажей, состоящих из роскошных резиденций с двумя и тремя спальнями. Здание будет отличаться уникальным дизайном, разработанным в узнаваемом стиле часового и ювелирного бренда Jacob & Co. и ведущего дубайского застройщика Binghatti.
Совокупность микро- и макроэкономических факторов, растущая экономика, динамика спроса, появление все более знаковых девелоперских проектов, продуманная космополитичность (достаточно упомянуть открытие самого крупного казино в мире) — все это усиливает и без того растущий интерес инвесторов. Стоит отметить, что среди них очень активны китайцы. А бизнесмены из Поднебесной умеют оценивать долгосрочную перспективность вложений.