Равнение на верх: кому и для чего нужны небоскребы и сколько они зарабатывают
Поднимаясь ночью в небо над Дубаем, авиапассажиры стараются еще раз увидеть невероятный силуэт башни Бурдж-Халифа, самого высокого здания Земли. Опустив взгляд вниз, они увидят километровые караваны из автоцистерн, озаряющих темноту своими оранжевыми проблесковыми маячками. Связь между этими двумя картинами неочевидна. Можно предположить, что так, воспользовавшись затишьем на дорогах, перевозят нефтепродукты — ОАЭ входят в первую десятку стран мира по добыче нефти. Кто-то решит, что наблюдает подвоз пресной воды — многомиллионный Дубай стоит на границе пустыни и соленого Персидского залива. Правильный ответ, однако, контринтуитивен. Деликатно выражаясь, в цистернах везут продукты жизнедеятельности счастливых обитателей Бурдж-Халифа. Поразительным образом грандиозный венец архитектурной и инженерной мысли человека не подключен к системе общегородской канализации, отсюда и впечатляющие ночные рейды автопарка коммунальных служб.
Джейсон М. Барр, профессор экономики Ратгерского университета и один из ведущих мировых экспертов по экономике небоскребов, упоминает этот парадокс среди реалий, обычно приводящих в восторг неискушенную аудиторию. Его же, конечно, интересуют парадоксы иного порядка. Например, тот факт, что ежегодный рост рыночной стоимости Эмпайр-стейт-билдинг (построен в 1931-м, высочайшее здание мира до 1970-го) составляет 5%, а более современного Сирс-тауэр (построен в 1974-м, высочайшее здание мира до 1998-го) — лишь 1,3%. Однако в своей новой книге «Города в небесах» Барр постарался сделать свой рассказ о том, где, как и почему строятся небоскребы, познавательным и развлекательным.
Сейчас в мире продолжается бум строительства высотных сооружений: за первые два десятилетия XXI века их построено в семь раз больше, чем за весь ХХ век. Основной рост пришелся на Азию, где расположено девять из десяти самых высоких зданий мира. Пять из них находятся в КНР, хотя стоит отметить, что с 2021 года новые строения выше 500 м в стране запретили, а еще ранее Си Цзиньпин, не впечатленный дизайном небоскреба CCTV от звездного архитектора Рема Колхаса, потребовал запрета высоток причудливой формы. С формами в Китае вообще все непросто: четырехугольный проем в верхней части Шанхайского всемирного финансового центра (492 м), из-за которого здание напоминает открывалку для бутылок, был сделан для снижения ветровой нагрузки. Первоначальный проект предусматривал круглое отверстие, как отсылку к китайским «лунным воротам» (традиционный вход в сад), но местные власти посчитали, что отверстие слишком похоже на восходящее солнце на японском флаге, и круг заменили трапецией.
Стоит оговориться, что не везде к знаменитым архитекторам относятся как в Китае. В Лондоне, где получить разрешение на строительство особенно трудно, громкое имя позволяет строить объекты в среднем на 14 этажей выше. Оно же привлекает и жильцов: исследования в Британии и США показывают, что люди готовы платить на 5–17% больше за право жить в доме от «стархитектора». Другой анализ экономики небоскребов Америки и Нидерландов выявил константу повышения офисной арендной ставки в зависимости от этажности: с каждым новым этажом она увеличивается на 0,6%, то есть компания с 60-го этажа платит за метр на 24% больше, чем фирма с 20-го.
Сколько стоит небоскреб? Всемирный торговый центр 1 (541 м со шпилем), построенный на месте башен-близнецов, стоил $3,8 млрд. Другая нью-йоркская высотка, 1 Вандербильт (427 м), — ровно $3 млрд. Гигантский Бурдж-Халифа обошелся лишь в $2,1 млрд, и этому, несомненно, поспособствовала разница в стоимости рабочей силы. А как небоскребы зарабатывают, помимо продажи апартаментов и сдачи внаем пространства под офисы, гостиницы и рестораны? Смотровая площадка Бурдж-Халифа приносит около $200 млн в год. Если бы в здании больше ничего не было, оно окупилось бы за 10 лет. Старый добрый Эмпайр-стейт зарабатывает на этом около $35 млн в год, а две стальные антенны, используемые для радио, телевидения и сотовой связи, приносят ему еще $10 млн.
Вообще высота не является ограничением для архитекторов. Проблема лишь в том, как обеспечить легкость подъема людей наверх и инсоляцию и предотвратить раскачивание здания, уложившись при этом в бюджет. Для этого разрабатываются новые виды бетона, лифтовых кабелей и решения для стабилизации. Для сверхвысоких (выше 1 км) зданий будущего также предстоит преодолеть проблему высотной болезни у людей из-за резкого перепада давления. Барр прогнозирует, что в ближайшие два десятилетия в мире будет построено как минимум две километровые башни.
Но удивительные небоскребы могут быть разными. Например, «горизонтальный небоскреб» уже не шутка, а реально строящийся в Саудовской Аравии амбициозный проект городского развития The Line. Это титаническое сооружение будет иметь высоту 500 м, ширину 200 м и длину 170(!) км. По сути, это будет город под одной крышей. В нем планируется разместить не менее 9 млн жителей, что сопоставимо с населением Нью-Йорка. Ключевая особенность The Line — внутренняя транспортная система, которая позволит жителям добираться из одного конца в другой всего за 20 минут. Для этого планируют использовать железнодорожную линию или технологию hyperloop. К 2027 году, после сдачи первой очереди, ожидается, что его население составит 1 млн и люди смогут удовлетворять все свои повседневные потребности, не покидая The Line (снаружи лишь пустыня и горы). Ожидаемая стоимость проекта — $1 трлн. В случае успешного завершения он произведет революцию в нашем представлении о том, какими могут быть города в ближайшие десятилетия.
А у жильцов Бурдж-Халифа есть неудобство, с которым им все-таки приходится соприкасаться, причем буквально: чтобы попасть в свою квартиру, необходимо не менее десяти раз прикладывать магнитную карточку в разных местах этой башни-крепости.