Призраки пустых домов: почему в Японии бесплатно раздают недвижимость и в чем подвох
Нежилой фонд
Министерство внутренних дел и коммуникаций Японии опубликовало 30 апреля предварительные итоги статистического исследования жилья и земель, которое показало, что в Японии 9 млн пустующих домов — на 510 000 больше, чем в 2018 году. Это самый высокий показатель с момента начала таких подсчетов в 1993 году, когда пустых домов было 4,48 млн. Таким образом, за 30 лет количество пустых домов выросло более чем вдвое.
Из исследованных объектов недвижимости более 4,4 млн доступны для сдачи в аренду, но остаются пустыми в течение длительного времени и в основном расположены вдали от крупных населенных пунктов. Статус более 3,8 млн объектов неизвестен, и только 330 000 из 9 млн пустующих домов в настоящее время выставлены на продажу.
Общее количество единиц жилья в Японии составляет 65,02 млн, что на 2,61 млн больше, чем показывало предыдущее исследование. Это самый высокий показатель за всю историю наблюдений.
На фоне активного развития новой застройки Научно-исследовательский институт Номура прогнозирует, что к 2033 году больше 30% от всех домов в Японии будут пустовать. Ватару Сакакибара из департамента глобального консалтинга по инфраструктуре и энергетике института Номура так описывает назревающую проблему: «Если треть домов пустует, значит, в среднем по соседству с каждым домом будет один незаселенный. Незанятые дома становятся местом для свалки мусора, подвержены разрушению и привлекают сомнительных людей. Наличие 30% пустующих домов, конечно, нежелательно с точки зрения безопасности и предотвращения бедствий».
Правительство при поддержке частного бизнеса пытается систематизировать информацию о такой недвижимости и создавать так называемые банки акия. Вся основная информация о доступных домах хранится на сайтах HOME'S и At Home — эти две компании получили лицензию от правительства на деятельность в качестве агрегаторов недвижимости.
Почему никто не хочет покупать заброшенные дома
Парадоксальным, на первый взгляд, образом в ситуации, когда стоимость недвижимости в крупных городах Японии продолжает расти, японцы отказываются от права наследования собственности или никак не используют имеющиеся у них земли. Из-за активной миграции молодых японцев в крупные города недвижимость во многих случаях становится забытой и невостребованной, потому что некоторые получают ее в наследство, проживая вдали от места, где она находится, и вообще никогда ее не посещают. Но продавать старые дома своих родителей они при этом не хотят из-за эмоциональной привязанности к семейной собственности.
Также японцы не хотят переезжать в потенциальные города-призраки, которые из-за оттока населения правительство может вскоре объявить несуществующими, прекратив инвестиции в их развитие и поддержку.
Еще одна причина, по которой люди отказываются от жилья, — это налоговое и общее финансовое бремя, которое влечет за собой владение недвижимостью. А из-за того, что молодые наследники часто не знают, как правильно распорядиться доставшейся им недвижимостью с юридической и финансовой точек зрения, у последующих покупателей такой недвижимости могут возникнуть различные проблемы — от обременений в виде штрафов до путаницы с оформлением и поисками законных владельцев.
Снос старых построек также требует серьезных затрат, а поскольку большая часть акия была возведена до поправок в закон о строительных стандартах 1981 года, которые требовали повышения сейсмостойкости, их демонтаж становится обязательным условием. То есть существенную часть заброшенных домов сразу после покупки нужно будет снести и построить на их месте новое жилье. При этом надо учитывать, что в Японии не принято ремонтировать и восстанавливать дома самостоятельно, а сносить стены или возводить крышу прямо запрещено. Это означает, что любые серьезные работы потребуют участия профессиональной компании, услуги которой могут обойтись довольно дорого. Мелкий косметический ремонт может стоить до $2000, а капитальный, например, крыши обойдется до $18 000 без учета стоимости материалов.
Действия правительства, которые направлены на стимулирование участия владельцев в благоустройстве заброшенной недвижимости, зачастую только отпугивают молодых японцев. Недавний пересмотр законодательства, например, позволяет местным властям повышать налоги на заброшенные дома, если владельцы игнорируют просьбы муниципальных органов об их обслуживании или сносе.
В Киото и его окрестностях, где жилой фонд ограничен из-за особенностей ландшафта (город расположен в окружении гор), на данный момент зафиксировано около 110 000 пустующих домов и одновременно не хватает недвижимости для сдачи в аренду. Поэтому местные власти приняли решение ввести дополнительный налог на пустые дома. Инициатива должна стимулировать владельцев продавать и передавать пустующие дома и, как следствие, увеличивать количество жилой недвижимости в городе Киото.
Бизнес на заброшках
Меры по борьбе с проблемой пустующих домов можно поделить на два типа: направленные на демонтаж и ликвидацию свободных домов и на эффективное их использование.
Проект бизнес-планирования FANTAS, например, нацелен на владельцев акия, которые не знают, что с ними делать. Миссия проекта — визуализация потенциала пустующих домов, которая должна помочь изменить мышление владельцев и помочь им с минимальными вложениями получить максимальную пользу.
Другие компании подходят к проблеме с других сторон. Проект Sozoku.com, который начинался как образовательный, занимается разъяснением, как правильно управлять недвижимостью, в том числе как ее зарегистрировать в случае смерти основного жильца. А компания AGE Technologies предоставляет юридические услуги людям, получающим такие дома в наследство. Как отмечает руководитель компании, процесс наследования довольно сложно осуществить самостоятельно: «В большинстве случаев приходится отпрашиваться с работы, ходить в госучреждения в будние дни для сбора большого количества документов». Компания также предоставляет услуги удаленно, то есть ими могут воспользоваться даже наследники, живущие далеко от объекта наследования.
Компания Crassone связывает компании по сносу, владельцев пустующих домов и местные органы власти для эффективного и выгодного для всех участников процесса. Проект возник на фоне проблемы, с которой сталкиваются владельцы пустующих домов: им сложно найти подходящую компанию по демонтажу зданий и во многих случаях задействовано множество посредников, что усложняет бизнес-процесс, а сумма за услугу возрастает.
В качестве совместной государственно-частной инициативы по борьбе с пустующими домами проводится «социальный эксперимент по мониторингу пустующих домов», который объединяет управление пустующими домами с Yamato Transport, сетью логистических компаний и службой мониторинга. Кроме того, при сотрудничестве с крупнейшим в стране сетевым ретейлером подержанных книг, комиксов, дисков и других мелочей Book-Off был проведен социальный эксперимент под названием «Поиск сокровищ в пустующих домах». Владельцам таких домов предложили изучить все, что в этих домах есть, и найти то, что может быть выгодно продано в магазинах Book-Off. Таким образом в домах навели порядок, а бизнес смог на этом заработать.
Бесплатные акия — только в мышеловке?
При всей привлекательности цен на заброшенную недвижимость и обещаний передать часть домов в пользование бесплатно есть довольно много специфических условий, о которых предпочитают широко не говорить. Например, такую недвижимость практически невозможно приобрести с целью ремонта и быстрой перепродажи, так как такого типа дома обычно продаются с условием обязательного проживания покупателя в течение определенного периода времени, который определяет муниципалитет, выступающий в роли продавца.
Также зачастую у отдельных муниципалитетов, которые занимаются распределением недвижимости, есть требование сначала снять желаемое помещение в аренду на определенный период, прежде чем получить законное право на владение. В некоторых случаях может потребоваться проживать в жилье в качестве арендатора в течение 10 лет, и только после этого можно будет получить возможность законно его приобрести.
В периферийных районах, которые в Японии называют инаке, резко увеличивается количество доступной недвижимости, к которой прилагается обширный кусок земли. В большинстве случаев это сельскохозяйственные угодья, которые не использовались в течение длительного времени и могут находиться в запущенном состоянии. Такой статус земли накладывает дополнительные обязательства на владельца, который по закону о продовольствии, сельском хозяйстве и сельской местности обязан возделывать эту землю и заниматься сельским хозяйством. В свою очередь, фермеру необходимо пройти процедуру регистрации и получить разрешение на ведение сельскохозяйственной деятельности от местного совета, что превращает собственника в full-time фермера.
Кроме того, найти дом в хорошем состоянии не так-то просто, поскольку деревянные здания быстро ветшают из-за особенностей японского климата и частых стихийных бедствий. Зачастую ремонт и восстановление традиционного дома стоит дороже, чем постройка нового, строительство которого может быть ограничено условиями сделки. Собственник имеет право запросить субсидию до 600 000 иен (около $4000) от правительства, но это возможно только при условии, что ремонт действительно принесет пользу местному сообществу, например улучшит внешний вид улицы или повлияет на безопасность. Каждая префектура устанавливает свой размер фонда и правила предоставления субсидий в рамках программы.
Расходы на ремонт и различные сборы, налоги, необходимость дополнительной коммуникации с муниципалитетами и оформления сделок разных типов отталкивают покупателей внутри Японии. А вот некоторых иностранцев, которые не в курсе таких тонкостей, возможность недорого (или бесплатно) получить дом в экзотической и технологически развитой стране часто привлекает. Но только тех иностранцев, которые не погружались в тонкости вопроса.
Впервые массовый интерес к акия возник во время пандемии, когда запертые в квартирах люди искали возможность переехать в частный дом. Канадец Эрик Макаскилл одним из первых купил заброшенный дом в префектуре Нагано за $24 000 и тут же завел блог о сложностях восстановления традиционного японского жилья.
Антон Вёрман, ютубер из Швеции и автор книги «Бесплатные дома в Японии: правдивая история о том, как я зарабатываю деньги, ремонтируя заброшенные дома своими руками», в 2019 году получил свой первый японский вид на жительство и запустил процесс приобретения заброшенного жилья. «Я был удивлен, что менее чем за $100 000 я мог купить видавшую виды квартиру, — говорит он. — Не меньшее удивление вызвал тот факт, что очень немногие люди увидели возможности и потенциал таких мест. В итоге я потратил около трех месяцев на ремонт и переделки в этой квартире. Я не делал ничего дорогостоящего, просто придал «уставшему» жилью приличный вид».
Из акия в коминка
С началом активного информационного освещения проблемы заброшенных домов в иностранных СМИ японские компании, занимающиеся недвижимостью, начали приобретать жилые антикварные дома и продавать их покупателям за пределами Японии.
Американский писатель и японовед Алекс Керр приобрел свой первый заброшенной дом в 1973 году в горах Сикоку, самого маленького из островов Японии, за $1800. Уникальному зданию было около 300 лет, а стоимость его восстановления и содержания за десятилетия составила около $700 000. Часть расходов удалось покрыть государственными грантами. Сейчас это здание, как и большинство других восстановленных иностранными любителями японской архитектуры, сдается в аренду в качестве гостевого дома.
«Во многих культурах существует деревянная архитектура, но Япония лидирует в мире в том, что касается работ по дереву, — сказал Керр. — Старые японские дома минка расположены в естественной среде и при этом стоят недорого. В Котсуолде (район в графстве Глостершир на юго-западе Англии) деревянные дома стоят целое состояние, а в Японии их практически выбрасывают».
Деревенские дома минка или коминка, где «ко» означает «старый», — это старые традиционные деревянные дома, построенные около 100 лет назад в традиционном японском архитектурном стиле с использованием натуральных материалов. Они особо ценятся за использование метода деревянной столярной конструкции центральной колонны и толстых балок, для скрепления которых не используются гвозди. Вместо этого соединения создаются таким образом, чтобы они естественным образом попадали в пазы друг другу, что позволяет зданию выдерживать сейсмические нагрузки и стоять веками.
Благодаря направленным преимущественно на иностранцев проектам, которые объединяют информацию о коминка и популяризацию японской исторической архитектуры, возродился интерес к сохранению этого уникального архитектурного стиля.
Многолетнее падение курса иены по отношению к основным валютам также способствовало увеличению интереса к покупке недвижимости иностранными любителями всего японского. Владельцы сервиса Akiya&Inaka говорят, что в настоящее время они получают в пять раз больше запросов на заброшенную недвижимость, чем когда они начинали в 2020 году. «Сначала мы получали большинство наших запросов от жителей Японии, австралийцев и сингапурцев, — рассказывает один из основателей сервиса Мэтт Кетчам. — Сейчас это изменилось, и подавляющее большинство наших международных клиентов — из США».
В то же время отважившиеся на эту авантюру японцы весьма осторожно оценивают свои перспективы. Хана Саката, которая вместе с мужем занимается обновлением традиционных японских домов, сказала Guardian: «Среди иностранцев сейчас очень много хайпа по поводу огромных домов в Японии, которые раздают за бесценок. Но это большая ответственность, а рабочих, которые умеют их ремонтировать, не так много». Тем не менее она уверена, что в ближайшие 10 лет в Японии будет множество коминка, принадлежащих иностранцам.