Александр Ручьев, основатель и президент группы компаний «Мортон», которая входит в тройку крупнейших застройщиков Московского региона, в интервью Forbes на выставке MIPIM поделился своими впечатлениями от выставки недвижимости в этом году и прогнозом ситуации на рынке. А также объяснил свое видение конфликта с местными жителями в микрорайоне Ильинское-Усово и почему не боится повторить судьбу другого массового застройщика, компании СУ-155, оказавшегося на грани банкротства.
— Какой вы находите в этот раз выставку MIPIM?
— Видно, что народу гораздо меньше. Это самый безлюдный MIPIM, что я видел за 10 лет. Не только из России участников стало меньше, из других стран тоже, стенды стали проще. Связано это, наверное, с замедлением экономики. Рецессия ведь не только в России, но и в Европе.
— Вы приехали сюда без стенда?
— Мы никогда не представляли здесь собственные стенды — были соэкспонентами на стендах Правительства Московской области и Москвы. В этом году от столичного региона стендов нет. Мы приехали сюда для участия в мероприятиях деловой программы, пообщаться с другими девелоперами. Приняли участие в двух конференциях, провели несколько деловых встреч и два совещания с зарубежными партнерами. 16 марта улетаем обратно.
— На одной из конференций вы сказали, что в Подмосковье снизились продажи жилья. Но несмотря на снижение спроса и переизбыток предложения, девелоперы продолжают запускать один за одним гигантские проекты. Каким может быть выход из этой ситуации?
— Я говорил о снижении спроса на новостройки дальнего Подмосковья, расположенных более чем в 15-20 км от МКАД — это важное уточнение. Интересные проекты с хорошей инфраструктурой недалеко от границ Москвы давно стали альтернативой столичной недвижимости и продаются хорошо. А что касается предложения, я бы сказал, что некоторые только говорят, что строят большие проекты. Людей, которые бы сейчас много строили, в действительности очень мало. Мы видим, что объемы строительства сократились у многих. Я думаю, что в 2016 году произойдет некая самонастройка рынка. Многие девелоперы, застройщики, будучи отрезанными от источника финансирования, не смогут продолжать свое строительство и будут вынуждены остановиться. Спрос, хоть и сократившийся, перейдет к тем, кто может строить.
— Сколько вы построили в 2015 году и какие планы на 2016?
— В 2015 году мы ввели 950 000 кв. м жилья, более 100 000 кв. м комммерческой недвижимости и 120 000 кв. м промышленной недвижимости. С точки зрения жилья мы немного сократились, но в других сегментах выросли. В 2016 году, думаю, не будет ни увеличения, ни падения, останемся на том же уровне.
— В последнее время «Мортон» старается вступить в партнерские отношения с другими компаниями рынка, например, писали о переговорах с Capital Group, «Лукойлом» (дочерняя структура компании – застройщик проекта «Тушино – 2018»). Для чего вам это нужно?
— К сожалению, с Capital Group у нас никакого партнерства не получилось. Дважды вели переговоры по двум разным площадкам, общались и с Павлом Тё, и с Эдуардом Берманом, однако с их стороны что-то всегда не получалось, так что, видимо, стать партнерами с этой компанией нам не суждено. С «Лукойлом» только начинаем переговоры — подписали соглашение о партнерстве по строительству автозаправочных станций в наших микрорайнах с льготными ценами для жителей и ищем точки соприкосновения по строительству жилья. В условиях сокращающегося спроса мы хотим диверсифицировать свой поток и иметь несколько партнерских проектов и несколько проектов за рубежом.
— В каких странах?
— Сейчас в активной стадии переговоры по проектам в Индии, Монголии, Вьетнаме. Речь идет о строительстве жилья и инфраструктуры. В каждой стране мы подбираем себе местного партнера и привлекаем финансирование от местных банков. Например, на проекты в Индии, Арабских Эмиратах, Вьетнаме финансирование нам уже одобрено.
— Стоит ли в таком случае упорствовать в желании реализовать проект в Ильинском-Усово, если там так велико сопротивление местных жителей?
— Ситуацию там раскачивает немногочисленная группа из 5-10 человек, которая стремится сделать политическую карьеру. Они уже простестовали против проектов других застройщиков, а потом в какой-то момент накал конфликта спадал. Что касается местных жителей, то не все так однозначно. Живущие в соседних многоэтажных домах ждут нашу инфраструктуру и относятся к проекту нормально. За последние полтора года мы его существенно доработали и сбалансировали, снизили этажность до 7-9 этажей. Есть и недовольные — они живут в дорогих коттеджах, и просто не хотят, чтобы рядом с ними жили другие москвичи, с более низким доходом. Эти мотивы не кажутся мне достаточными, чтобы остановить стройку.
— Вы сказали, что произойдет самонастройка рынка. А в чем ошибся Михаил Балакин? Некоторые считают, что «Мортон», еще один строитель-гигант из Подмосковья, может повторить судьбу СУ-155.
— У Балакина было очень много региональных проектов, на которых сложно заработать, и очень много госзаказов, от которых они зависели. Плюс кредиты. Они, по сути, проели компанию. Что касается нас, то нам прочат, что мы пойдем по чьему-то пути – Балакина, например, или «Миракс групп». Но у нас свой путь — только качественные проекты в Москве и ближайшем Подмосковье, минимальная доля госзаказа, оптимальная кредитная нагрузка. В прошлом году мы сократили нашу задолженность перед банками с 26 млрд рублей до 23 млрд рублей, в этом году планируем снизить до 17 млрд рублей. Поэтому работаем и будем работать дальше совершено нормально.