Ничья земля: кому из инвесторов достанется территория Бадаевского завода?

Этот материал будет опубликован в апрельском номере Forbes, который поступит в продажу 20 марта.

Во вторник 11 марта стало известно, что московские власти разрешили группе «Абсолют» построить жилой комплекс на территории Бадаевского завода. Forbes вспоминает, как инвесторы боролись за право реализовать один из самых перспективных девелоперских проектов столицы.

«Очень интересная площадка, — говорит один из участников списка Forbes, указывая на промзону, которую хорошо видно из высотного ресторана гостиницы «Украина». — Я думал купить, но проект проблемный, решил не связываться». Внизу громоздятся корпуса Бадаевского пивоваренного завода и карандашной фабрики им. Сакко и Ванцетти. Производство было окончательно выведено отсюда в 2006 году, помещения сдаются в аренду. Но не они представляют интерес, а 14,3 га земли в престижном месте, между Кутузовским проспектом и набережной Тараса Шевченко, напротив небоскребов «Москва-Сити». Ее рыночная цена может составлять до $300 млн.

Но с этой землей все непросто: ее хотели застроить самые разные люди, отношения между которыми часто строились на запутанных «понятийных» договоренностях. До конца непонятно, кто является полноправным хозяином земли. Право собственности на нее — у правительства Москвы. Фабричные корпуса, стоящие на ней, принадлежат ОАО «Бадаевский пивоваренный завод» и ОАО «Сакко и Ванцетти». Их основным собственником является группа «Абсолют» миллиардера Александра Светакова (№520 в мировом рейтинге миллиардеров по версии Forbes, состояние — $3,1 млрд). Земля под постройками была в аренде, но сейчас договор аренды расторгнут.

В феврале 2014 года стало известно, что часть этой земли, 5 га, получит государственная нефтяная компания «Роснефть», которая планирует построить на них свой новый гигантский офис площадью 200 000 кв. м (больше комплекса «Газпрома» на улице Наметкина или любой отдельно взятой башни «Москва-Сити»). От кого «Роснефть» получит этот участок? От Москвы. Александр Светаков сказал Forbes, что эти 5 га земли были переданы городу безвозмездно, и отказался от дальнейших комментариев. Но пока неясно, о  каких именно гектарах идет речь.

«Согласиться с предложением НК «Роснефть» о выделении ей участка ориентировочной площадью 5 га», — говорится в решении градостроительно-земельной комиссии (ГЗК). То есть его границы на местности не определены, чиновникам только предстоит выделить участок и нанести его на кадастровую карту. Пока все 14,3 га на карте обозначены как единый и предназначенный для «проектирования многофункционального жилого комплекса» участок. Что это за огромный жилой массив?

В марте 2005 года ОАО «Сакко и Ванцетти» и ОАО «Бадаевский пивоваренный завод», заканчивая вывод производства на другие площадки, заключили с городом инвестиционный контракт, который позволял им построить между Кутузовским проспектом и набережной Тараса Шевченко многофункциональный жилой комплекс «Парк-Сити» общей площадью 582 600 кв. м с объемом инвестиций $477 млн.

Таких крупных объектов и так близко к центру в Москве еще не было, проект сулил гигантские барыши.

Бадаевский пивзавод к тому моменту контролировали структуры владельца Внешагробанка и акционера «Зерновой компании ОГО» Ильи Хайкина, он сдавал помещения в аренду под офисы. «Сакко и Ванцетти» принадлежала группе «Абсолют» Александра Светакова и группе ПИК Кирилла Писарева и Юрия Жукова.

Компания «ПИК-Инвест» стала заказчиком строительства, город заключил с ней краткосрочный договор аренды земли, срок которого истекал в конце казавшегося тогда далеким 2010 года. Кирилл Писарев рассказывал «Ведомостям», что компания планирует привлекать сторонних инвесторов. Например, «Интеко» Елены Батуриной (№1565; $1 млрд) могло получить до 25% проекта. Однако из проекта ничего не вышло. Почему?

В суде представители «Сакко и Ванцетти» и «Бадаевского» во всем обвиняли город, который только в июне 2010 года утвердил планировку территории. Без этого документа застройщик не мог приступить к проектированию и строительству, хотя уже тратил какие-то деньги. Девелопер успел заключить договоры на продвижение проекта с Jones Lang LaSalle, на рекламные услуги с «Медиа-Шторм» и на эскизное проектирование с «Моспроектом-2 им. Посохина» (все эти организации впоследствии добивались платы за свои услуги в суде).

Возможно, виноваты не только московские власти. «Трое акционеров долго не могли договориться между собой о том, как именно и что именно строить на территории», — рассказывает один из консультантов по недвижимости, работавший над проектом. В 2007 году Илья Хайкин спешно уехал в Лондон, после того как против него было возбуждено два уголовных дела в связи с операциями с землями подмосковных совхозов. А осенью 2008 года и группе ПИК, и «Абсолюту» стало не до масштабных инвестиций. В 2009 году Кирилл Писарев и Юрий Жуков уступили контрольный пакет компании Сулейману Керимову (№196; $6,9 млрд), который должен был решить проблемы с непомерными долгами компании. Деньги у девелопера проекта «Парк-Сити Инвестмент» кончились, началась череда судебных разбирательств с подрядчиками.

Летом 2010 года стало известно, что долю группы ПИК в проекте собирается выкупить Сбербанк. Была идея построить здесь центральный офис, на площадку приезжал сам Герман Греф. Но сделка не состоялась, стороны не договорились о цене. Долю ПИК в итоге получил «Абсолют», став крупнейшим владельцем проекта. Группа ПИК отчиталась, что за свои 32% получила $76 млн, которые пошли на уплату долгов.

А осенью 2010 года Юрия Лужкова сменил Сергей Собянин, и многие «бумажные» проекты замерли. «Абсолют» не сумел добиться продления сроков аренды земли, и город договоры расторг. Александр Светаков оказался в сложной ситуации: исторические корпуса «Бадаевского пивзавода» и остатки зданий «Сакко и Ванцетти» принадлежат подконтрольным ему компаниям, но без прав на землю они «повисли в воздухе». Девелопер «Парк-Сити Инвестмент», который также подконтролен «Абсолюту», затягивал расчеты с подрядчиками и в результате в июле 2012 года был признан банкротом. В том же месяце ГЗК решила и вовсе прекратить реализацию проекта «из-за тяжелой транспортной ситуации в этом районе». «Абсолют» пытался оспорить решение в суде, но потерпел поражение.

Но «тяжелая транспортная ситуация в районе» волшебным образом улучшилась, когда появился новый серьезный претендент на площадку — «Роснефть».

«Единственное место на этой территории, где можно построить офис на 200 000 кв. м, — площадка за «владением 14 а», — объясняет управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. — Там есть два небольших здания, город может договориться с их собственником об их сносе и выделить этот участок «Роснефти».

Как считают участники рынка, «Абсолют» и «Роснефть» могли заключить соглашение: собственник фабричных корпусов согласится на снос строений и, таким образом, не будет чинить препятствий нефтяной компании, а «Роснефть» поможет «Абсолюту» добиться от города разрешения застроить оставшиеся 9 га. Александр Светаков отказался это комментировать, «Роснефть» оставила запрос Forbes без ответа. Представители «Москомстройинвеста» (комитет правительства Москвы, отвечающий за связи с инвесторами) изменение своей оценки транспортной ситуации на Кутузовском проспекте объяснять не стали, сказав, что решение принимал Департамент имущества. В этом департаменте на запрос Forbes не ответили.