История большой жадности: почему доступное жилье стало утопией
В конце 2020 года совладелец и на тот момент гендиректор застройщика «Самолет» Антон Елистратов в интервью Forbes делился нехитрым наблюдением: все истории неуспеха в недвижимости связаны с большим долгом. Чтобы не повторять ошибки предшественников, создатели «Самолета» изначально делали ставку не на банковские кредиты, а на искусство переговоров. Бизнес-модель компании, по крайней мере на первых порах, состояла в том, чтобы договариваться о партнерстве с многочисленными владельцами подмосковных земель, строить на них мини-города и расплачиваться долей в выручке.
Прошло четыре года. В комментариях к отчетности за первое полугодие 2024-го новый гендиректор «Самолета» Анна Акиньшина объявила, что компания перестраивается. Цель — сократить показатель долг/EBITDA с нынешних 2,2 до как минимум 2. С 2020 года «Самолет» прошел внушительный путь — стал девелопером федерального масштаба, инвестировал в стартапы, обогнал многолетнего лидера ПИК по объемам текущего строительства, в 2023 году заплатил рекордные за всю историю рынка 45 млрд рублей за группу МИЦ.
Нельзя сказать, что все эти достижения были оплачены бесконтрольным ростом долга, — он у компании рос медленнее выручки. Изменилась не бизнес-модель, а время. После отмены льготной ипотеки, которая изначально была заявлена как льготная мера, но просуществовала четыре года, российские девелоперы оказались на пороге кризиса. Продажи жилья ожидаемо обвалились (у «Самолета» в третьем квартале — на 45%), стоимость долга выросла вместе с ключевой ставкой ЦБ.
В ноябре источники Forbes сообщили, что один из основателей «Самолета» Михаил Кенин ищет покупателя на свой пакет акций (31,4%). Сам бизнесмен это опроверг. Впрочем, без проигравших не обошлось. Еще в сентябре 2021 года, когда рынок жилищного строительства казался золотой жилой, миллиардер Год Нисанов купил 10% «Самолета». На момент, когда стало известно об этой сделке, бумаги торговались примерно по 4300 рублей. А в конце октября 2024-го стало известно, что Нисанов из капитала застройщика вышел, причем сделал это в один из летних месяцев. С июня по август 2024-го акции компании подешевели с 3100 рублей до 1900 рублей. Если исходить из этих цен, на вере в будущее жилищного рынка Год Нисанов мог потерять минимум 7 млрд рублей.
В проигрыше по итогам «четырехлетки» льготной ипотеки не только девелоперы и крупные бизнесмены. Субсидируемые государством ипотечные ставки взвинтили цены на жилье. Главный экономист компании «ПФ Капитал» Евгений Надоршин приводит следующие цифры: с третьего квартала 2021 года по третий квартал 2024-го средняя зарплата по России выросла с 55 000 рублей до 85 000 рублей — то есть на 54%. Стоимость квадратного метра первичного жилья за это же время подскочила на 88%, до 175 000 рублей. Инфляция же с сентября 2021 до сентября 2024-го составила всего 32%.
Согласно недавнему исследованию портала «Банки.ру», чтобы купить в ипотеку московскую новостройку площадью 38 кв. м и при этом отдавать банку не более 30% дохода, человеку нужно зарабатывать почти 660 000 рублей в месяц. Это более чем в четыре раза превышает доход среднестатистического москвича.
За время действия льготной ипотеки жилищное строительство разогналось до максимальных за историю новой России скоростей. Только за три года, с 2020-го по 2023-й год, в стране ввели в эксплуатацию почти 180 млн квадратных метров многоэтажек — это треть от всего, что построили с 2010 года. Но, по мнению старшего эксперта агентства недвижимости Vysotsky Estate Сергея Смирнова, при всех плюсах льготной ипотеки, она в итоге сослужила дурную службу для рынка: «Она подстегнула излишний спрос, когда люди, например, набирали вторую–третью квартиру».
Нынешний кризис на рынке жилищного строительства не первый. Но застройщики встречают его в новых для себя условиях. Еще в 2019 году, озабоченное проблемой обманутых дольщиков, правительство ввело систему так называемых эскроу-счетов. По новым правилам деньги от покупателей квартир идут теперь не напрямую девелоперам, а на счета в банках. Получить их можно только после того, как дом будет сдан. Эта система фактически ввела крепостное право на строительном рынке, лишив застройщиков возможности распоряжаться своим денежным потоком, считает сооснователь сервиса Rerooms.ru Дмитрий Борисов: «Кредитный договор с банком напрямую связан с финансовой моделью проекта строительства, где четко указывается, сколько и когда должен реализовать жилья девелопер и по какой цене. Поэтому неверно думать, что застройщики удерживают цену только из жадности — они не могут снизить ее, не нарушив указанные в договоре ковенанты, а риск их нарушения грозит остановкой финансирования от банка».
Если до введения эскроу-счетов застройщики еще могли подстраиваться под падение спроса, снижая цены на квартиры, то сейчас у них такой возможности нет. По данным источников Forbes, еще совсем недавно банки, выдавая девелоперам финансирование на новые проекты, требовали от них минимальную маржу — 25% в Москве, 10–15% в регионах. «Просто так переписать все ценники [на жилье] вниз не получится, — говорит руководитель «Циан-Аналитики» Алексей Попов. — Для этого нужно разрешение кредитной организации, для этого нужно заново проходить регламентные процедуры, кредитные комитеты, а никто из застройщиков сейчас на такое не пойдет».
За последние годы зарабатывать на росте цен на жилье научились не только банки. Среди бенефициаров и московское правительство, щедро раздававшее девелоперам земли бывших советских заводов. Но чтобы застроить такой участок, нужно изменить вид его разрешенного использования — ВРИ. И плата за такую операцию может доходить до стоимости самой земли. Тем, кто рассчитывает на льготы, московские предлагают создать так называемые места приложения рабочей силы — построить бизнес-центр или технопарк.
В этих условиях никто из опрошенных Forbes экспертов не ждет существенного снижения цен на жилье. Зато высока вероятность другого сценария — пара лет затишья перед снижением ставки ЦБ, а затем вступит в силу отложенный спрос и цены вновь взлетят.