Консалтинговая компания CORE.XP и девелопер STONE провели анализ будущего предложения офисного рынка Москвы. Как подсчитали эксперты, до 2028 года на офисный рынок в аренду выйдет не более 1,4 млн кв. м качественных офисов. При этом средние темпы ежегодного поглощения уже составляют 967 000 кв. м. Таким образом, ближайшие четыре года на рынке аренды будет сохраняться дефицит качественного предложения, что приведет к росту ставок аренды и станет залогом сохранения интереса инвесторов к покупке офисов в розницу.
Суммарный объем 1,4 млн кв. м офисов, которые потенциально могут выйти на рынок аренды до 2028 года, составлен исходя из анализа текущих данных о вводе офисных центров и оценки темпов поглощения помещений, а также целей покупки (под конечное использование для своего бизнеса или для сдачи в аренду). Из них 269 000 кв. м составят офисы под сдачу в аренду из розничных продаж, приобретаемые сегодня частными инвесторами. Еще 750 000 кв. м может выйти на рынок из сегмента классической аренды, предлагаемой спекулятивными игроками. 320 000 кв. м составит вторичное предложение: оценка составлена исходя из средних показателей объемов прошлых лет.
«Доля конечных пользователей в структуре продаж строящихся офисов планомерно растет. Сегодня в портфеле STONE она составляет 60% продаж. Дефицит арендного предложения, особенно в популярных деловых локациях, только усиливает этот тренд. Поэтому определяющим фактором выбора все чаще становится не стадия готовности, а престижное расположение будущего объекта и желание владельцев сделать вклад в стратегическое развитие бизнеса», — рассказала директор коммерческого управления STONE Кристина Недря.
На сегодняшний день из 3,2 млн кв. м офисов, заявленных к вводу в 2025–2027 гг., 48% реализуется на продажу, 24% составляет доля built-to-suit, 22% запланированы к реализации в аренду, а 6% предлагается как в аренду, так и на продажу. В количественном выражении 671 000 кв. м офисов реализуются в розницу: из них 66% в данных объектах уже продано.
Однако согласно прогнозу CORE.XP, на горизонте 2025–2028 гг. в среднем 335 000 кв. м площадей будет выходить для аренды ежегодно при среднегодовом поглощении в размере 967 000 кв. м. В перспективе розничные офисы могут быть полностью сданы даже только небольшим арендаторам (до 1000 кв. м): на них приходится в среднем 600 000 кв. м арендного спроса в год.
«В сегменте аренды сохраняется крайний дефицит. В ноябре 2024 года для аренды было доступно всего 3% площадей от общего объема офисов в Москве. При этом будущее предложение, выходящее на рынок аренды, не удовлетворит прогнозируемый спрос», — отмечает старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирина Хорошилова.
В текущих условиях девелоперы офисной недвижимости переключили свое внимание со спекулятивного строительства в аренду в сторону продажи новых объектов, что приводит к усилению дефицита свободных площадей в сегменте аренды. Сложившийся уровень ставок аренды, удорожание стоимости строительства и заемного финансирования сместили фокус девелоперов офисной недвижимости на реализацию площадей посредством продажи.
Одновременно с этим появился высокий спрос со стороны розничных инвесторов и конечных собственников. Однако данные текущего рынка позволяют говорить о том, что «затоваривания» арендных офисов рынок в ближайшие четыре года не увидит: с учетом всех вышеперечисленных факторов самого низкого за 10 лет уровня вакансии (4,3%) инвесторы в офисной недвижимости могут рассчитывать на быструю заполняемость своих помещений по мере готовности и стабильно высокий арендный доход.