Утолить город: почему в век урбанизации нужно бороться с разрастанием городов

«Гигантский размер московской агломерации может быть губительным, конструкция может рухнуть под собственным весом», — заявил на конференции на выставке недвижимости MIPIM в Канне министр строительства России Михаил Мень. За последние три года в Москве и области построили 34 млн кв. м нового жилья. Наибольшим спросом у покупателей пользуются квартиры ближе к МКАД, поэтому застройщики активно осваивают именно эти участки. Например, «Мортон» готов инвестировать более 100 млрд рублей в строительство микрорайона «Мортонград» на 3 млн кв. м жилья и инфраструктуры в 10 км от МКАД в районе Никольское-Усово. Но местные жители протестуют против появления 64 000 новых соседей, дискутируют на публичных слушаниях и выходят на митинги.

В феврале губернатор Подмосковья Андрей Воробьев ввел мораторий на новое строительство в Балашихе и Королеве. В интервью газете «Ведомости» он объяснял, что Балашиха была застроена «безбожно» и 120 000 человек, то есть 30% ее трудоспособного населения, ежедневно ездят на работу в Москву.

Мораторий на новое строительство — логичный шаг для борьбы с неконтролируемым ростом городов, так называемым urban sprawl. В XX веке все крупные города стали «вылезать» из своих границ. Это порождает очевидные проблемы: рост нагрузки на транспортную инфраструктуру, поскольку люди из пригородов ездят работать в центр города, автомобильную зависимость, сокращение площади лесов и полей. Вот несколько примеров того, как с этим явлением борются в разных городах мира.

Зеленый пояс

Лондон, Великобритания

Год: 1580, 1944

Цель: сначала — защититься от чумы, потом — сохранить сельскохозяйственные земли «доброй старой Англии»

В XVI веке Лондон был одним из крупнейших городов мира. В 1580 году, пытаясь остановить чуму, королева Елизавета I велела окружить столицу кольцом незастроенной земли. Однако городские власти продолжали выдавать разрешения на строительство, и в результате ограничить рост города не удалось.

К идее окружить шумный промышленный город поясом земли без построек вернулись в XX веке. В 1926 году архитектор Патрик Аберкромби и его единомышленники основали «Совет по защите сельских местностей Англии», чтобы бороться с неконтролируемым ростом городов. В 1944 году под руководством Аберкромби был разработан и принят План развития Большого Лондона, который помимо прочего предполагал создание зеленого пояса шириной около 10 км.

Работа по формированию этого пояса легла на местные власти и заняла 14 лет, однако чиновникам удалось урегулировать все вопросы с собственниками земель и другими заинтересованными лицами. Позже зеленый пояс вокруг Лондона несколько раз расширялся и сейчас занимает 516 000 га.

Однако в 2014 году влиятельная общественная организация «Лондонское общество» начала мощную публичную кампанию против зеленых поясов, поскольку ими занято 13% территории Великобритании (при этом застроено всего 9%).

Институт Адама Смита посчитал, что если отдать под застройку хотя бы 3,7% входящих в зеленый пояс» участков, расположенных ближе всего к железнодорожным станциям, можно построить 1 млн зданий и значительно увеличить доступность жилья в столице. В результате некоторые районы стали сокращать площадь зеленого пояса, однако окончательно отказываться от этого метода борьбы с разрастанием городов Великобритания не собирается.

Возвращение в города

Мехико, Мексика

Год: 2013

Цель: исправить ошибки в градостроительном проектировании

В середине 1990-х годов Мексика, которая быстро превращалась из аграрной страны в урбанизированную, проходила через земельную реформу (на 10 лет раньше России). Крестьяне, обрабатывавшие земли вокруг Мехико, раньше владели только правом пользования участками. После реформы они получили возможность стать полноправными собственниками. Система земельных и имущественных паев, которые в России получили колхозники, и выделения их в натуре, была построена сложнее, но по тому же принципу.

К чему это привело? Бывшие крестьяне нашли хороший источник дохода: они продавали свои участки девелоперам. Те массово скупали участки и строили огромные микрорайоны, потому что у местных властей не было рычагов для ограничения массовой застройки. Более того, поскольку страна находилась в кризисе, власти считали жилищное строительство одним из локомотивов роста и поддерживали его. В результате предложение сильно превысило спрос. С 1980 по 2010 год население Мехико выросло вдвое, а территория — в шесть раз. Город расползся, и многие жители окраин стали тратить до 30% доходов на то, чтобы добраться до работы — на периферии не было создано нужного количества рабочих мест.

В последние годы проблема начала решаться сама: люди изыскивают возможности переселиться ближе к городу, чтобы не тратить время и деньги на дорогу.

По оценкам Bloomberg, в 2013 году около 400 000 новых домов, построенных на значительном расстоянии от Мехико, стояли пустыми. 

В том же 2013 году несколько ведущих урбанистов и специалистов по транспортному планированию разработали по заказу федеральных властей программу «100 идей для мексиканских городов». Она предлагает сделать зоной развития центр, а не периферию, сменить функциональное назначение многих уже построенных жилых объектов и улучшить транспортную систему.

Лучшим уроком для Москвы и Московской области было бы попытаться избежать развития событий по мексиканскому сценарию.

Строгие границы

Портленд, штат Орегон, США

Год: 1973

Цель: сохранить вокруг города природный ландшафт, чтобы выгодно отличаться от других городов

Штат Орегон славится жесткой градостроительной политикой: в нем строго ограничен рост городов. Еще в 1973 году законодательное собрание штата поддержало губернатора Тома Макколла и приняло «Сенатский Билль 100». Документ обязывал власти всех населенных пунктов, где более 2500 жителей, включать границы роста города в свои градостроительные планы. Выдавать разрешения на строительство за пределами границ было нельзя. Каждый раз вопрос об увеличении муниципального образования должен был выноситься на рассмотрение штата.

Сначала муниципалитеты действовали быстро, прямолинейно и исходили из весьма приблизительных прогнозов роста населения. Позже крупнейший город штата Портленд и другие населенные пункты Орегона скорректировали эти линии, причем некоторые даже уменьшили необходимую под застройку площадь.

quote_block node/314313«Билль 100» встретил резкое противодействие со стороны владельцев земли и девелоперов. Они объединились в организацию «Жители Орегона в действии». Оппозиция доказывала, что введение границ принесет неоправданные убытки землевладельцам, чьи участки окажутся за пределами городской черты. Владельцы недвижимости сформировали влиятельное лобби и трижды пытались отменить закон 1973 года, однако всякий раз их поддерживало меньше половины депутатов. 

Во многом это была заслуга другой лоббистской организации — «1000 друзей Орегона». Ее основал в 1974 году молодой адвокат Генри Ричмонд, который рьяно поддерживал меры, предложенные губернатором Макколлом, но видел, что сопротивление девелоперов может свести на нет все усилия. Ричмонд убедил Макколла возглавить наблюдательный совет организации, а сам сумел собрать 1000 жителей Орегона, которые готовы были тратить по $100 в год на поддержку мер по ограничению роста городов. С тех пор вот уже больше 40 лет «1000 друзей Орегона» проводят публичные кампании по защите сельских земель и ферм, бьются в судах с застройщиками и т. д.

Власти столицы штата и Портленда установили четкие границы в 1979 году. По одну сторону — застройка, по другую — фермы, леса, поля. Скептики пророчили, что столь негибкая политика обвалит цены на недвижимость и снизит число рабочих мест. «На самом деле, — писала в 1996 году New York Times, — в городах вокруг Портленда выросли кампусы высокотехнологичных компаний, и цены на недвижимость, вместо того чтобы упасть, резко выросли». Ссылаясь на руководителей Hewlett-Packard, Intel и Hyundai, журналисты писали, что те предпочли строить свои офисы в Орегоне, потому что леса и фруктовые сады располагаются здесь прямо через улицу от плотно застроенных микрорайонов.

Население Портленда растет, и, хотя попытки отменить «Билль 100» время от времени предпринимаются, его принципы продолжают действовать.