Государственный спрос: как программа реновации изменила московский рынок жилья
Программа реновации, запущенная в Москве в 2017 году, изначально преследовала несколько целей. Официальной и главной было обновление ветхого жилого фонда столицы и перспектива масштабирования пилотного проекта по всей России. Другой, неявной целью было не допустить перераспределения доходов московского бюджета в федеральный центр и их долгосрочная утилизация масштабной строительной программой, которая к тому же явно улучшает электоральный рейтинг столичной власти.
В итоге созданный в рамках программы Фонд реновации вырос в ключевого игрока рынка недвижимости. Доля фонда в строящемся в Москве жилье достигла 19%. Власти подобрали территории для строительства более 11 млн кв. м жилья, ввели в эксплуатацию 260 домов, в новые квартиры переехали свыше 103 000 человек и еще 128 000 находятся в процессе переселения, плюс в столице строится еще 231 дом примерно на 150 000 жителей.
А в 2024 году, по данным портала «Единый ресурс застройщиков», Фонд реновации ввел в эксплуатацию 1,12 млн кв. м жилья и сместил с первого места многолетнего лидера и крупнейшего российского девелопера — группу ПИК. Да и сам ПИК за последние годы трансформировался из независимого рыночного игрока в крупнейшего подрядчика московской программы. Несмотря на статус публичной котируемой компании, отчетность застройщика публикуется нерегулярно и в довольно урезанном виде. Но и из нее можно увидеть, что уже более 25% выручки девелопера скрывается за строчкой «строительные услуги», за которой читаются подряды Фонда реновации.
При этом программа не собирается останавливаться. Недавно вице-мэр Владимир Ефимов отметил, что программа не завершится к 2032 году, как изначально планировалось, а станет постоянным процессом обновления жилого фонда. Это подтверждают и финансовые масштабы: Фонд реновации заключил 6000 контрактов через систему госзакупок на 6,5 трлн рублей, а его активы на конец 2023 года составили 890 млрд рублей.
В погоне за азиатскими тиграми
Москва всегда находилась в статусе фактически отдельного государства с ее несоизмеримыми с другими регионами доходами, уровнем жизни, льготами и повышенными пенсиями, отдельной системой социального обеспечения. Реновация же еще больше превращает Москву в подобие азиатских городов-государств, таких как Сингапур или Гонконг, где уже десятилетия существуют два параллельных рынка жилья — государственный и частный.
В этих мегаполисах государственное жилье доступно гражданам в рамках субсидируемых ипотечных или арендных программ, а возможность приобрести жилье со скидкой является основным пунктом социального контракта власти с населением. Государственное высотное жилье считается менее престижным, чем коммерческое, а зачастую даже возводится в отдельных районах города, как в Гонконге.
Покупка квадратных метров у частного девелопера — это статус, за который приходится переплачивать. Москва идет по схожему пути: доля метров, возводимых частными застройщиками в эконом-сегменте, стремительно вымывается, упав в 2024 году до 6,2% с более 50% в 2020-м (по данным исследования компании «НДВ супермаркет недвижимости»). Несмотря на то, что квартиры по реновации практически бесплатны для их владельцев, конкурировать с ними по качеству в этом ценовом сегменте практически невозможно, и с учетом дорогой московской земли коммерческие девелоперы вынуждены все больше «обвешивать» свой продукт премиальными характеристиками и уходить в другой ценовой сегмент.
Как и в Сингапуре, строительные программы становятся основой экономики города, наряду с финансовым сектором. Москва выстраивает образ привилегированного места для жизни, где статус москвича — это ценный актив, который к тому же можно передать по наследству. Реновация в очередной раз подкрепляет эту идею: ветхое жилье заменяется новым, а жители получают гарантию стабильности. Однако это усиливает социальное расслоение: те, кто не попал в программу или только мечтает о заветном статусе, вынуждены платить больше за свой входной билет.
Как меняется рынок
Благодаря программе на московском рынке недвижимости создалась уникальная ситуация. Пока частные девелоперы сокращают объемы строительства из-за возникших экономических сложностей — разогнавшейся инфляции, дефицита на рынке труда, а самое главное — высоких ставок по ипотечным кредитам, государственная программа только наращивает темпы.
Квартиры, предоставляемые по реновации, фактически бесплатны для их владельцев, тогда как аналогичное жилье на вторичном рынке стоит миллионы. Такой дисбаланс сдерживает резкий рост цен, но одновременно ставит частных застройщиков в сложное положение.
Одним из ключевых последствий программы стало изменение финансовой модели строительства. Реновация позволяет застройщикам работать без привлечения заемного финансирования и использования эскроу-счетов, что значительно снижает как финансовые, так и временные издержки. Кроме того, подрядчикам фонда нет нужды тратиться на маркетинг и продажи — квартиры распределяются среди жителей сносимых домов, а для них выстраивать систему продаж и рекламы не нужно. Вот и получается, что даже при сокращении объемов строительства со стороны частных девелоперов из-за экономических сложностей общий объем вводимого жилья остается высоким благодаря государственной программе.
Плюсы и минусы огосударствления
Фактически строительный сектор Москвы уже подсел на допинг реновации, и у этого есть как очевидные плюсы, так и скрытые риски. Давайте разберем их.
С одной стороны, реновация спасает московскую строительную отрасль от цепочки банкротств. В условиях высокой ставки и сокращения стройки даже незначительное сжатие оборота на 15–20% может привести к фатальным последствиям для зависимых от масштаба строительных подрядчиков, а столичная программа даже в этих условиях обеспечивает стабильный спрос на их услуги.
Более того, реновация становится своеобразной «песочницей роста» для строительных компаний, участвующих в ней. Они получают опыт в качестве подрядчиков, административные связи и репутацию, позволяющие затем выходить на коммерческий рынок Москвы — для столичных чиновников они уже свои, и им по рукам бить не будут.
Плюс реновация задает некий референс по себестоимости строительства. Без учета затрат на землю, маркетинг и бренд она демонстрирует реальную стоимость возведения жилья, что не позволяет участникам рынка манипулировать цифрами. Так, по данным контрольно-счетной палаты Москвы, средняя стоимость строительства одного квадратного метра жилья в рамках программы реновации в Москве составляла 128 900 рублей. Это почти в 2,6 раза ниже, чем средневзвешенная рыночная стоимость квадратного метра в столице — 332 000 рублей.
Однако есть и минусы. Во-первых, реновация сильно снижает конкуренцию, повышая барьер для входа новых игроков. Если ты не встроен в программу, становится сложно конкурировать с теми, кто гарантированно имеет постоянную загрузку мощностей и стабильный денежный поток. Приходится сразу заходить на рынок с большими объемами, чтобы иметь низкую себестоимость строительства, а значит, сильно рисковать с продажами, еще не имея отлаженной годами структуры. Этим путем могут пойти только амбициозные региональные компании вроде «Брусники» или Dogma, которые перераспределяют ресурсы со своих домашних регионов, где они занимают лидирующее положение.
Во-вторых, стандарты программы, изначально современные, со временем устаревают. Из-за бюрократии и отсутствия конкуренции внедрять инновации в реновационное жилье становится сложно — процесс может затянуться на годы, а любое неправильное изменение может стоить принявшему его чиновнику места, поэтому что-то менять в том, что уже работает, будут в самую последнюю очередь.
В-третьих, реновация существенно меняет облик города. Хотя изначально мэрия обещала не превышать существующую этажность, более 70% сданных к середине 2023 года домов превышали 14 этажей. Это неизбежно ведет к появлению «муравейников», а малоэтажное жилье становится признаком элитности, доступным только тем, кто готов платить живые деньги.
Но самым неприятным следствием программы становится, по сути, уход коммерческих застройщиков из сегмента эконом-жилья, который становится исключительной вотчиной реновационного и вторичного жилья. Даже крупные компании, специализирующиеся в своих «исторических» регионах на жилье экономкласса, не рискуют выходить в город в своем ценовом сегменте и запускают жилые комплексы только классом выше, потому что в экономсегменте реновация задает слишком высокую конкурентную планку.
Общая площадь первичных квартир класса эконом, которые сегодня экспонируются в старых границах Москвы, составляет мизерные 1200 кв. м. Конкурентная участь коммерческого девелопера становится здесь уж совсем незавидной, если учесть, что Фонд реновации уже представлен на рынке и с коммерческим предложением квартир, доступным покупателям в том числе и по льготным ипотечным программам, а извлечение прибыли не является целью фонда, что подтверждается как его декларацией, так и отчетным убытком по продаже коммерческого жилья.
Что дальше
Рынок жилой недвижимости в Москве все больше сегментируется. Частным девелоперам придется продавать не просто квадратные метры, а уникальность — отличие от стандартного, но очень конкурентного жилья по реновации. Покупатели будут все отчетливее делиться на две категории: тех, кто получает квартиры бесплатно, и тех, кто платит за улучшенное качество и, самое главное, статус. Для частных девелоперов это означает необходимость искать новые ниши и усиливать маркетинговую составляющую, которая будет занимать все большую долю стоимости жилья. Им придется доказывать, что их продукт стоит дополнительных денег, предлагая уникальные решения в области планировок, отделки, домовой инфраструктуры и экологии.
Лет через пять рынок жилья в Москве, вероятно, окончательно разделится на два сегмента — массовый государственный и премиальный коммерческий. Это не только изменит ценообразование и конкуренцию, но и повлияет на социальную структуру города. Реновация, начавшаяся как инструмент обновления, стала драйвером трансформации всей отрасли, возвращая нас к модели советских строительных трестов — но уже в новой, рыночной реальности.
Мнение редакции может не совпадать с точкой зрения автора