Арабские дебюты: как идут продажи в дубайских проектах российских застройщиков

В условиях снижения спроса на новостройки в России, который, по данным некоторых игроков, уже упал на 50%, девелоперы все больше смотрят за рубеж и, в частности, на Арабские Эмираты. Экспансия на зарубежные рынки позволила ряду российских застройщиков не только компенсировать падение выручки в России, но и начать получать доход в валюте. 

Подготовка плацдарма началась еще несколько лет назад и включала в себя формирование земельного банка, создание юрлица, перемещение активов, персонала, а также подготовку девелоперского проекта. Старт продаж у большинства вышедших на дубайский рынок девелоперов начался в 2024 году, в 2023-м продажи зафиксированы только у Orange и Becar. Посмотрим, как спустя прошедшее после выхода в Дубай время идут дела у этих компаний. 

Скромные успехи

В ОАЭ работает девелопер Qube Development, учредителем которого является Егор Молчанов — член совета директоров группы ЛСР и сын основного акционера Андрея Молчанова. Эта компания демонстрирует самый быстрый темп ввода в эксплуатацию жилых площадей — в 2024 году она ввела сразу три из пяти планируемых проектов. Два из них, Cubix и Midora, расположенные в районе JVC (Jumeirah Village Circle), показали объем продаж в 61,8 млн дирхамов за 11 месяцев ($16,9 млн). А запущенный осенью дом Arisha Residences на момент написания материала показывал результаты продаж в размере 6,57 млн дирхамов ($1,8 млн). Всего, по данным сервиса property monitor (аналог Росреестра), с начала года девелопер продал 68 лотов.

Несколько больше (в количестве юнитов) реализовал екатеринбургский девелопер «Форум» со своим проектом в JVC. Он работает в Дубае давно и успел реализовать люксовый проект с виллами XXII Carat на острове Palm Jumeirah, объем продаж в этом проекте составил 208 млн дирхамов ($56,6 млн), по данным сервиса property monitor, реализовано 112 лотов.

Группа «Пионер» в Дубае работает под брендом MERED (Middle East Real Estate Development). Дубайский проект этого девелопера можно отнести к высокобюджетному сегменту как по цене, так и с точки зрения коллаборации c итальянской дизайн-студией Pininfarina. В 2024 году, по данным property monitor, здесь продано 34 лота на сумму 162,17 млн дирхамов ($44,15 млн). В 2025 году компания планирует запустить работу в Абу-Даби: ранее девелопер приобрел землю в этом эмирате.

Среди заметных игроков в 2024 году также выделяется петербургский застройщик Orange group. Проект девелопера можно отнести к бюджетному сегменту недвижимости Дубая: лишь одна сделка вышла за пределы 1 млн дирхамов ($273 000). В 2023 году, после старта проекта в марте и по декабрь, было продано восемь юнитов, а за неполный 2024 год было реализовано 11 лотов.

Компания Becar из Санкт-Петербурга реализует в Дубае проект коворкингов You&go, который располагается в районе  Production city. В качестве партнера Becar привлек крупного локального игрока — застройщика Sol Properties. Продажи за неполный 2024 год составили $1,65 млн, что на 57% меньше, чем в 2023 году.

В Дубай со своим самоваром

Чем схож путь российских компаний в Дубае? В первую очередь, все девелоперы принимают решение играть в долгую на рынке ОАЭ. Это подтверждается тем, что компании сформировали приличный земельный банк. Используя свой опыт и опираясь на свои компетенции, девелоперы высаживают свой топ-менеджерский десант в Дубае и создают собственные отделы продаж. Что, кстати, не совсем характерно для этого рынка: здесь более распространена практика, когда многие новички или просто небольшие компании берут отделы продаж и маркетинга на аутсорс и выплачивают комиссионное вознаграждение по результатам сделок.

Вторая общая черта, которая отчасти является следствием первой — скорость реализации проектов с российскими корнями заметно отстает от лидеров рынка. В Дубае известны случаи, когда проект — огромную башню раскупали за два дня. На этом фоне продажи по 50-100 лотов за 11 месяцев выглядят скромно.

Резюмируя, можно отметить, что к российским девелоперам, как и многим другим новичками, на рынке ОАЭ относятся настороженно, что и вылилось в итоге в весьма скромное количестве сделок, в первую очередь, с иностранными инвесторами.

И брокеры, и инвесторы на рынке новостроек Дубая часто смотрят на уже реализованные проекты девелопера. И, поскольку у новичков с российскими корнями их нет, то и спрос на такие объекты довольно сдержанный.

В попытке на короткой дистанции отыграть не выдающиеся результаты продаж, наши девелоперы по старинке ориентируются на покупателей из домашнего региона, где лояльность к бренду и компании, безусловно, выше. Хотя россияне по-прежнему находятся в десятке наций, покупающих недвижимость в ОАЭ, а в таком Эмирате как Рас-Аль-Хайма и вовсе являются лидерами, но пока расчет на покупателя «из своих» не конвертируется в рост продаж.

Однако для тех, кто работает на рынке недвижимости Дубая, заметно, что руководство российских девелоперов не бьет тревогу из-за со скромных (в сравнении с местными лидерами рынка и госзастройщиками) объемов продаж . Восток учит терпению, а девелопмент с российскими корнями явно взял курс на создание боеспособной и солидной структуры в ОАЭ с долгосрочными планами.

Так что можно ожидать, что российские застройщики, развивая свои проекты и привлекая в топ-менеджмент и отдел продаж специалистов из разных стран, наверняка укрепят свои позиции в 2025 году.

Мнение редакции может не совпадать с точкой зрения автора