Лондон навсегда: почему инвестиции в недвижимость Великобритании снова актуальны
По мнению большинства инвесторов, с которыми мне довелось обсуждать последние тренды, Великобритания переживает период оттока состоятельных и сверхбогатых людей. Причиной тому стал не сам по себе экономический спад, а налоговые новации, которые коснутся в первую очередь тех, кто не имеет статуса налогового резидента страны. По данным исследования The Henley Private Wealth Migration Report 2024, из Великобритании уехали 4200 нерезидентов только в 2023 году, а за 2024-й страна потеряет 9500 человек.
Главной причиной отъезда стали изменения в налоговой системе. В Британии существует два основных налоговых статуса: domicile («домициль»), то есть резидент, и non-domicile («без домициля») — нерезидент. Эта система возникла еще в колониальные времена, но в 2025 году условия претерпят серьезные изменения.
Сейчас лица, зарегистрированные в HMRC (аналог российской ФНС) в качестве non-domicile, не платят британский налог на зарубежные доходы и прирост капитала, если только деньги не ввозят в Великобританию или не кладут на британский банковский счет. Этот статус может действовать до 15 лет, хотя через семь лет взимается ежегодный сбор в размере £30 000. Статус non-domicile подвергался критике на протяжении десятилетий, а его глубокая реформа или отмена стали основным пунктом манифеста лейбористов и других оппозиционных партий.
На данный момент в Великобритании налог на прирост капитала для жилой недвижимости взимается по ставке 24%, если общая сумма налогооблагаемой прибыли и дохода превышает базовую ставку подоходного налога, ниже этого предела ставка составляет 18%. Для нежилой недвижимости и других активов ставки составляют 10% и 20% для физических лиц. Но только в октябре этого года, при принятии нового бюджета страны, станет окончательно ясно, какая именно конфигурация будет принята властями.
Причины остаться
Прежде чем перейти к сухим финансовым подсчетам, стоит упомянуть и о том, что Великобритания стала точкой притяжения и малой родиной для состоятельных людей не только благодаря лояльной налоговой системе. Многие миллионеры стремятся именно там дать образование своим детям, и причин для смены этой парадигмы нет и в ближайшие десятилетия не будет. Кроме того, Лондон — это место, где формируются связи и обретаются статусы. Город имеет сильные стороны глобального центра торговли, туризма и финансов. Статус Лондона как ведущего финансового центра вряд ли изменится в ближайшее время: разнообразие финансовых институтов города, доминирующий мировой язык, яркая культурная жизнь и инфраструктура мирового класса совокупно работают на его востребованность.
Заглядывая в будущее, можно увидеть, как разворачивается интригующий сценарий: если геополитические условия изменятся и России откроют доступ к международным инвестициям, Лондон может увидеть возобновление притока капитала. Исторически российские инвесторы рассматривали Лондон как главное место для размещения своих средств, отличающееся от других стабильностью, правовой защитой и инвестиционными возможностями. Некоторые из состоятельных россиян продолжают участвовать в инвестиционных проектах и в текущих реалиях, но из-за сложности процедур, постоянной смены требований и ограничений по движению капитала это удел избранных, которые заранее позаботились о создании инфраструктуры или обзавелись доверенными лицами.
Инвестиции в недвижимость
Теперь перейдем к конкретным причинам оставаться в Великобритании. Первая — снижение цен на недвижимость в стране, ставшее следствием общего экономического спада. Согласно последним данным Nationwide Building Society, зафиксировано падение цен на 3,8% в годовом исчислении по состоянию на июль 2024 года, что стало самым резким годовым снижением с июля 2009-го. Компания Halifax отчасти подтверждает падение, отмечая, что средние цены на жилье снизились примерно на 2,6% в первой половине 2024 года.
Количество объектов на рынке растет, а спрос продолжает снижаться: по состоянию на середину 2024 года ставки по ипотечным кредитам увеличились примерно до 6% по сравнению с 2–3% в начале 2022 года. Это делает заемные средства более дорогими и сокращает круг потенциальных покупателей, а продолжающиеся экономические проблемы, включая инфляцию и ожидание возможной рецессии, вызывают опасения покупателей.
Однако именно такое положение вещей привлекает состоятельных инвесторов, которые находятся в вечном поиске активов для размещения капиталов. Корректировка цен формирует рынок, который созрел для выхода на него или для расширения портфеля недвижимости.
Комплексный анализ, проведенный агентством недвижимости Savills на основе индекса цен на жилье Nationwide, показывает скромное номинальное снижение на 2,8% с марта 2022 года. Но с поправкой на инфляцию реальный эффект будет значительно более выраженным, вернув цены к уровню конца 2015 года. Этот сценарий особенно заметен в таких регионах, как северо-запад Англии, Йоркшир и Уэст-Мидлендс, где цены в реальном выражении еще не восстановились до своего пика, предшествовавшего финансовому кризису 2008 года. Текущее снижение цен в реальном выражении отражает не падение, а циклическое движение рынка недвижимости, напоминающее период с середины 1990-х по 2007 год, когда рост цен на жилье постоянно превышал инфляцию.
В среднем недвижимость продается на 5–10% ниже заявленной цены, то есть инвесторы приобретают объекты со скидкой.
Вторая возможность заключается в выгодных для иностранных инвесторов курсах валют, так как текущие экономические условия привели к ослаблению фунта. Валютное преимущество заключается в том, что по состоянию на середину 2024 года фунт стерлингов подешевел по отношению к доллару США примерно на 8% по сравнению с предыдущим годом, что делает недвижимость в Великобритании относительно более дешевой.
Акцент на редевелопмент
Рынок коммерческой недвижимости Великобритании переживает стагнацию на фоне более медленного, чем в России, но ощутимого перехода торговли в онлайн. Никто из специалистов в коммерческой недвижимости Лондона не мог предположить, что такие уникальные офисные здания, как, например, 42-этажный небоскреб по адресу 8 Canada Square, где с 2002 года размещается головной офис банка HSBC, в 2027 году придется переоборудовать в многофункциональный центр. Это произошло потому, что владельцы здания Qatar Investment Authority, как и многие другие собственники, оказались не готовы снижать арендные ставки, и им пришлось искать более креативные способы привлечения арендаторов.
Подбирая активы для своих клиентов, я пришла к выводу, что самые перспективные объекты — те, что подходят для редевелопмента под будущую аренду, причем самым надежным сегментом является аренда жилья. Для таких преобразований отлично подходят и пустующие сегодня пабы, и другие форматы, которые не потребуют существенных вложений для переделки их в апартаменты и квартиры.
Основные показатели, указывающие на перспективы арендного бизнеса, — это рост арендной платы, пик которого, правда, пришелся на 2021 год, и низкий уровень вакантных площадей на рынке. В крупных городах, таких как Лондон, цены на аренду выросли примерно на 10% в годовом исчислении, а конкуренция остается высокой: за каждую сдающуюся в аренду жилую единицу борются 15 семей. Это более чем в два раза больше, чем в среднем до пандемии, когда на один объект было в среднем шесть претендентов.
Вместе с ростом спроса растет и экспозиция: по моей оценке, среднее количество домов, сдаваемых в аренду одним агентом по недвижимости, выросло на 18% по сравнению с прошлым годом. Сайт zoopla.com.uk, аналог российского Циан, свидетельствует, что сейчас только в Лондоне активно работают на рынке аренды 6337 лицензированных брокеров.
В марте 2024 года меня попросили разработать стратегию и провести реконструкцию одного исторического таунхауса стоимостью в £7,7 млн общей площадью 359,9 кв. м в районе Кенсингтонского парка, объект включает места общего пользования (МОПы) площадью 25,7 кв. м.
В 50-х годах прошлого века строение было переделано из односемейного в многоквартирный дом. Квартира площадью в 174 кв. м на первом и цокольном или нижнем, «садовом», этаже, включая гараж или в прошлом каретный сарай, при конверсии превращалась в 306,4 кв. м жилого пространства, что давало общее увеличение [площади] до 487,4 кв. м.
До изменений в налоговой системе, о которых идет речь выше, мой план был бы — собрать все квартиры в единый таунхаус, как и предполагалось при исторической застройке в конце XIX века, и провести реконструкцию, начинить инженерными новинками, потратив максимально £650 000–700 000 с учетом НДС, что позволило бы продать объект за £17–20 млн.
Стратегия базировалась на том, что, согласно информации www.zoopla.com.uk и других аналогов нашего Циана и Росреестра, такие же по площади объекты на той же улице (район Вестминстера и микрорайон Холланд- парка и Кенсингтона, аналог наших Хамовников) продавались именно с таким чеком. Например, такой же по параметрам таунхаус с восемью спальнями на этой же улице в декабре 2022-го ушел за £26,5 млн, будучи купленным в сентябре 2010 года за £13,65 млн, а в августе далекого 1996-го этот же дом был продан за £129 250. Тех старых фунтов, когда 40-минутная поездка по центру Лондона обходилась максимум в £10 с чаевыми.
На Филлимор-Гарденс таунхаус с двумя просторными спальнями, проданный в январе 2002 года за £1,7 млн, через 12 лет был оценен для сделки уже в £19,75 млн — и вновь перепродан уже в мае 2022-го за внушительные £37,5 млн.
Но «великий исход» изменил стратегию редевелопмента: вместо объединения квартир в роскошную резиденцию было принято решение, наоборот, немного уменьшить их площади, чтобы высвободить место для установки нового лифта. Объем вложений в реконструкцию составит примерно £650 000, включая налоги. Затем объект будет либо распродан поквартирно, либо останется арендным бизнесом.
Первый вариант суммарно принесет инвестору £13–14,5 млн — это с учетом плохого рынка и отсутствия спроса на премиальное жилье. Еще осенью 2022 года я могла бы получить £16–17 млн. Второй вариант, арендный бизнес, принесет доход в £550 000–650 000 в месяц на длительный или же короткий срок (без учета налогов).
Мнение редакции может не совпадать с точкой зрения автора