Гуру из Гринсборо: как миллиардер Рой Кэрролл ведет бизнес без сторонних инвестиций
На ежемесячном барбекю на парковке в деловом центре Гринсборо, что в Северной Каролине, примерно 80 сотрудников холдинга Carroll Companies собрались вокруг пластикового стола, на котором стоят подносы с кукурузными шариками, макаронами с сыром и четырехлитровые кувшины сладкого чая. Роя Кэрролла II в толпе можно легко потерять: он одет в брюки цвета хаки, полосатое поло, а на запястье у него часы Apple Watch. В бумажную тарелку он накладывает себе копченую свинину и жареную курицу.
Несмотря на невзрачную внешность, 60-летний Кэрролл не только единственный основатель и генеральный директор организации, но также миллиардер и, скорее всего, самый богатый житель города, ― все благодаря успешным приобретениям земли по дешевке и застройке ее дорогими комплексами апартаментов в юго-восточных штатах. «Уоррен Баффет ищет для покупки хорошие компании, а своими торгует нечасто. Такова и наша философия в бизнесе недвижимости, ― говорит предприниматель. ― Давайте найдем хорошую локацию и оставим себе. Зачем резать курицу, несущую золотые яйца?».
Подобную стратегию Кэрролл исповедует с самого детства. В 14 лет он купил дом площадью 74 кв. м в Данвилле, штат Вирджиния, за $1000 из личных сбережений ($5000 по сегодняшнему курсу). Деньги будущий бизнесмен собрал с подработок вроде стрижки газонов, сдачи бутылок и продажи сладостей. Дом он отремонтировал, привел в порядок и год спустя продал, на полученную прибыль купив Ford Mustang, который, согласно закону, ему даже еще нельзя было водить.
Почти 50 лет спустя Кэрролл сколотил состояние в размере $2,9 млрд. По большей части это недвижимость, в том числе более 13 000 апартаментов и 29 складов индивидуального хранения, а также участки с промышленными объектами и многофункциональные проекты. Свой первый Mustang Кэрролл со временем превратил в коллекцию яхт и автомобилей Ferrari, включая тот, что прошлым летом участвовал в гонках «24 часа Ле-Мана».
С момента продажи того первого дома в 1976 году Кэрролл потом продал только два здания с апартаментами, оба в Южной Каролине. «Я пожалел, что продал их, и пытался выкупить обратно», ― делится миллиардер. Благодаря этому, а еще тому, что он никогда не привлекал к сотрудничеству инвесторов со стороны и держал уровень задолженности относительно низким (около 40%), при благоприятной возможности он может действовать очень решительно. Так он поступил при падении рынка недвижимости в 2009 году. Тогда вместе с брокером он арендовал в городе Роли вертолет и приобрел четыре объекта прямо на месте. И бизнесмен надеется сделать это снова. «Рынок сильно опустел, ― объясняет Кэрролл. ― Ощущения прямо как в 2006-2007 годах. Любые сделки бессмысленны».
Главное в этом деле ― выдержка, считает Кэрролл. «Большинство прибегает к привлечению капитала от инвесторов. Мы этого не делаем, ― поясняет он. ― Мы держим деньги на счету в банке, пока не настает нужный момент».
Подобный подход позволяет бизнесмену пережидать время с расчетом на то, что появится возможность выйти на новый рынок или начать застройку земли, которая десятилетиями не использовалась. Это новый взгляд на старое клише в отрасли: «Локация, локация и еще раз локация». В данном случае предприниматель находит свои локации в самых непримечательных местах, например, в некогда заброшенном высотном здании банка, которое он переоборудовал в шикарные лофты. Объект помог вдохнуть в вымирающий деловой район Гринсборо новую жизнь, а сам Кэрролл перенес сюда свою штаб-квартиру и здесь же поселился в пентхаусе. Кроме того, имеются и жилые комплексы в городах вроде Роли, купленные при снижении цен во время падения рынка жилья и до того, как к переезду на Юго-Восток Соединенных Штатов многих американцев подтолкнула пандемия COVID-19.
Сейчас предприниматель прогнозирует удешевление недвижимого имущества, похожее на то, что наблюдалось во время Великой депрессии. И он такой не один: в недавнем отчете аналитики Moody's тоже выступили с «предостережением» для рынка многоквартирной застройки на случай, если рост арендной платы не будет идти наравне с повышением процентных ставок. «Параллели между 2007-2008 годами и сегодняшней ситуацией очень-очень близкие», ― подчеркивает миллиардер.
Но он не переживает. Чтобы подготовиться к рыночному коллапсу, миллиардер не намерен ликвидировать свою собственность, ― «продажей мы не занимаемся», повторяет он, ― хотя новые инвестиции и строительство пока ставит на паузу. Свободные деньги понадобятся, чтобы по мере готовности покупать недвижимость, если цены поползут вниз.
«Сегодня я стараюсь отложить каждый доллар, который только могу, ― рассуждает Кэрролл. ― Застройка недвижимости ― это рискованный бизнес. Наличие свободных финансов ― страховка против неблагоприятных условий рынка».
Сидя в своем пентхаусе в конце сентября за считанные дни до того, как ураган «Иэн» двинется на север от Флориды и обрушится на Гринсборо, Кэрролл предлагает еще одну метафору касательно бизнеса в сфере недвижимости: «военное дело». Его облицованный деревянными панелями кабинет заставлен книгами с описанием исторических сражений. На камине выгравирован семейный девиз на латыни: fide et in bello fortes («сильны в вере и войне»). Миллиардер говорит не только о своей подготовке к вероятному краху рынка, но также и о том, каким ему представляется выход на новые рынки вдали от дома — в Техасе и Теннесси. «Дуглас Макартур в свое время осуществил маневр с обходом островов, которые не были критичны для победы на войне, ― отмечает владелец бизнеса, рассказывая, как он сам обходил малые рынки ради более перспективных. ― Так и мы придем сразу в Нашвилл, в Остин».
Стратегия оказалась весьма грамотной. Три года бурного роста рынка аренды в некоторых новейших районах присутствия вроде Остина, Шарлотт и Нашвилла (там стоимость аренды с 2019 года повысилась более чем на 20%) помогли Кэрроллу обрести статус миллиардера. Сегодня на жилых комплексах завязаны почти три четверти его состояния. Из них почти 80% стоимости приходится на апартаменты за пределами Гринсборо. В настоящее время Кэрролл настроен на расширение бизнеса, и последним его приобретением стал многофункциональный проект за $160 млн в городке Бозмен, штат Монтана. Какие следующие островки станут в перспективе частью империи Кэрролла? Даллас, Денвер, Сан-Антонио, юг Флориды и столичный Вашингтон.
Будущий предприниматель вырос в Гринсборо. Он родился в 1962 году в семье представителей рабочего класса и подростком брался за кучу подработок. Получив в 16 лет водительские права, он стал водителем школьного автобуса, ― начинать приходилось в 6:30 утра, а потом идти на уроки до самого полудня. Далее он стриг газоны на полях для гольфа, а затем до 22:00 упаковывал продукты в супермаркете. Когда отца (тоже по имени Рой) уволили с должности администратора магазина, а Рой-младший закончил школу и уехал на учебу в Колледж Имманиула в Джорджии, с деньгами стало туго. Поэтому Кэрролл научился сварке, по выходным стал возвращаться в Гринсборо и собирать грузовые прицепы из металлолома, зарабатывая с их продажи деньги на обучение.
План провалился ― обучение по-прежнему было слишком дорогим. Поэтому молодой Рой вернулся домой и поступил в Университет Северной Каролины в Гринсборо. Учебу он впоследствии бросил и стал посещать местные курсы, чтобы выучиться на брокера в сфере недвижимости. В то же время отец все еще сидел без работы, а многие друзья семьи просили его заняться строительством их нового дома.« Мы строили дома, забивали гвозди, подметали полы. К моменту завершения построить себе дом захотели еще одни знакомые, ― вспоминает Кэрролл. ― И мы подумали, можно зарабатывать на жизнь строительством жилья».
В 1983 году семейный тандем из отца и сына учредил в Гринсборо компанию по строительству домов на заказ. Рою-младшему тогда был 21 год, и каждый вложил в дело по $5000. К 1991-му фирма достигла определенного успеха в обслуживании трех округов. Кэрроллы получали по трети от прибыли, а остальное пускалив оборот, ― это позволило им развивать бизнес без привлечения кредитов. Однако сыну хотелось расширить деятельность на целые районы, так что он выкупил отцовскую половину акций и отправился в самостоятельное плавание.
«Я выкупил его долю, и больше деловых партнеров у меня не будет, ― уточняет Кэрролл. ― Такого принципа я придерживаюсь уже долгие годы».
Затем он стал приобретать землю в Северной Каролине, деля ее на участки и сооружая на них дома для молодых семей. Бизнес-модель оставалась прежней, и большая часть прибыли возвращалась в компанию. Но к концу 1990-х Кэрролл понял, что ему хочется получать стабильный доход, а не жить с продаж домов, поэтому он занялся более прибыльными многоквартирными домами. «Я поехал и купил небольшой кусок земли для сооружения дома на 31 квартиру. Бизнес по строительству домов все еще развивался и приносил хороший заработок, ― делится миллиардер. ― Так что я взял те деньги и потратил их на приобретение земли под многоквартирные дома. Следующий проект был уже на 317 апартаментов, а потом масштабы только расширялись».
За последние два десятилетия Кэрролл реализовал эту модель не только в родном Гринсборо, но и в 26 малых и крупных городах других южных штатов типа Техаса до самого Теннесси. «Мы строим одинаковые здания и в Техасе, и в обеих Каролинах, и в Теннесси, и во Флориде», ― утверждает бизнесмен.
Кроме того у предпринимателя остается мелкий бизнес по строительству обычных домов, но сейчас это всего лишь 1% от общего состояния Кэрролла. После застройки апартаментов крупнейшая доля в размере 9% приходится на склады индивидуального хранения Bee Safe, которые можно найти в пяти штатах. «Передовые» локации сети имеют кирпичные фасады, холодильные камеры для вина и удобные сквозные проезды. С момента запуска в 2013 году бизнес идет как нельзя лучше: индивидуальные хранилища стали крайне популярными во время пандемии, когда американцы запасались впрок, а отрасль показала самый высокий рост в американском секторе недвижимости. Сейчас фирменная сеть состоит из 29 локаций, а в будущем планируется открыть еще 15.
В последнее время Кэрролл активно занимается промышленной недвижимостью. Это стало возможным благодаря выгодному стратегическому расположению Гринсборо на пересечении четырех федеральных трасс, ― город находится в одном дне езды на фуре (11 часов) к более чем половине всего населения США. В 2019 году предприниматель открыл промышленный участок, выделив под него свободную землю, которую он купил несколько десятков лет тому назад, и застроил складскими помещениями и заводами. Момент был выбран весьма удачно, ведь во время пандемии стоимость промышленной недвижимости начала повышаться. В число клиентов бизнесмена входят фирма-производитель товаров для личной гигиены Ontex и сеть супермаркетов Publix, которая два года назад начала строительство распределительного пункта за $400 млн.
«Кэрролл смог заскочить в сферу промышленности гораздо быстрее, чем многие другие, ― отмечает Джейсон Офсанко, брокер промышленной недвижимости в агентстве Cushman & Wakefield. — Он предусмотрительно купил эту землю, исходя из фундаментальных основ бизнеса: как коммунальных удобств, так и инфраструктуры. Именно это помогло ему зайти на промышленный рынок, хоть раньше он на нем особо не присутствовал».
Миллиардер продолжает размышлять над новыми концепциями. Самая свежая идея для бизнеса ― люксовые гаражи Car Caves для состоятельных автомобилистов, которые хотят во всей красе показать свои купе (форма кузова легковых автомобилей) или кабриолеты. Это специальные помещения, где наверху можно также установить бар, телевизор и диваны, чтобы любоваться припаркованным внизу авто. Открытие первых локаций запланировано в Гринсборо в следующем году, а потом настанет черед Мурсвилла, который прозвали городом гонок из-за высокой концентрации команд-участников турниров NASCAR и IndyCar.
Автомобилями увлекается и Кэрролл ― у него самого есть целая коллекция Ferrari из ограниченных серий. Во время летнего путешествия на яхте по Средиземному морю он отправился на гонки «Формулы-1» в Барселону, чтобы прокатиться на своем Ferrari FXX-K Evo, гибридном суперкаре, развивающем скорость до 350 километров в час. Но в обычные дни бизнесмен разъезжает по Гринсборо на белом пикапе Ford F-150.
«Он всегда вкладывается в себя и рассчитывает только на собственные силы, оставаясь при этом довольно скромным, ― заявляет его дочь Мэдисон, которая руководит гостиничным бизнесом компании. ― На любую затею у него всегда припасены деньги».
Если цены на недвижимость рухнут, Кэрролл будет готов. Но если останутся прежними, то, как он заверяет, бизнес не пострадает за счет дорогой аренды. В любом случае он находится в выгодном положении: «Ситуацию на некоторых рынках предсказать очень трудно, но недвижимость ― это долгий процесс, поэтому крах всегда можно разглядеть заранее».
Перевод Антона Бундина